30 november 2016

Waarom investeren in beursgenoteerd vastgoed?

De centrale banken wereldwijd maken het monetaie beleid steeds lakser en hanteren een nulrente of zelfs een negatieve rente. Dat impliceert dat ook de banken ertoe genoopt zijn om de rentevergoeding op spaarboekjes te laten dalen tot het wettelijk minimum.

De ECB koopt op grote schaal overheidsobligaties en nu zelfs ook bedrijfsobligaties. Het perfide effect daarvan was een globale daling van lange termijn interesten. Daardoor noteert de hypotheekrente nu eveneens aan een ongezien laag niveau.

De spaarder is hiervan de eerste dupe. De opbrengst van een spaarrekening is verwaarloosbaar. Een termijnrekening is geen alternatief, aangezien de vereiste looptijd om nog enig rendement te halen erg lang is.  Dit impliceert ook een hoger renterisico. Het is immers onzeker hoelang de huidige extreem lage interestvoeten nog zullen standhouden.


Obligaties

Obligaties zijn in hetzelfde bedje ziek: de coupons voor obligaties in euro is extreem laag. Aankoopkosten en beurstaxen vreten daardoor al meteen een hele jaaropbrengst weg, temeer omdat ook de RV met 27% tot een ongezien niveau is gestegen. De spaarder zit gevangen tussen hamer en aambeeld. Wie in obligaties blijft, wordt gedwongen hogere risico's te nemen.  Dit kan door obligaties met een lagere rating ofwel door een valutarisico: obligaties uitgegeven in sommige andere valuta bieden nog steeds een hoger rendement. Het wisselverlies kan wel navenant zijn.

De centrale banken hopen door hun nulrentepolitiek op een hogere inflatie.  Vooralsnog is enkel sprake van 'asset inflation'.  Dit is het stelselmatig duurder worden van activa.  De opbrengst van die activa stijgt echter niet in dezelfde mate.  Voor aandelen vertaalt dat zich in oplopende koers/winst verhoudingen.  Voor vastgoed in een dalend huurrendement.

Beleggers die verschillende GVV's in portefeuille houden, zullen al gemerkt hebben dat de bruto coupons in de meeste gevallen licht blijven stijgen. Waar dit niet het geval is, loopt ook de koers veel minder snel op, zodat het rendement hoger blijft.

In ieder geval ben je met een GVV beter af dan met een obligatie: elke obligatie waarvan het rendement momenteel kan wedijveren met een vastgoedvennootschap loopt een kapitaalrisico dat hoger is dan wat bij een GVV het geval is.


Premie of disconto

De 'intrinsieke waarde' van een GVV is portefeuillewaarde verminderd met de schulden die de GVV aanhoudt. Deze schulden zijn wettelijk beperkt tot 65% van het eigen vermogen. Als een GVV noteert boven de intrinsieke waarde per aandeel, spreekt men over een premie.  Momenteel is dat voor alle Belgische GVV's het geval, al varieert de omvang van die premie erg sterk.  Als de beurskoersen dalen, betekent dat niet noodzakelijk dat ook de intrinsieke waarde van de GVV daalt. In de meeste gevallen daalt de premie of gaat die zelfs over is een disconto: de koers van de GVV is dan lager dan de intrinsieke waarde per aandeel.  Het rendement kan in dit geval significant oplopen.

Kapitaalverhogingen

De GVV's zijn wettelijk verplicht om minstens 80% van de winst uit te keren. Daardoor zijn de dividendrendementen ook relatief hoog. Vaak wordt de volledige winst uitgekeerd. Dat betekent ook dat de portefeuille alleen kan groeien door meer kredieten te nemen of door over te gaan tot een kapitaalverhoging.

Een publieke kapitaalverhoging verloopt aan een vaste intekenkoers die lager is dan de beurskoers.  Er wordt een intekenrecht onthecht waarmee bestaande aandeelhouders kunnen intekenen op nieuwe aandelen.  Investeerders kunnen in die periode kiezen tussen rechtstreeks aandelen kopen of indirect de genoteerde intekenrechten kopen en die meteen uitoefenen.

Verwatering

Investeerders hebben een dubbel gevoel bij een kapitaalverhoging: enerzijds verhogen ze daardoor hun aandelenpakket tegen een gunstiger koers, maar anderzijds neemt ook het totaal aantal aandelen toe.  Beleggers hebben het al snel over verwatering.

Als de nieuwe aandelen uitgegeven worden tegen een koers die lager is dan de intrinsieke waarde per aandeel, is verwatering bijna niet te voorkomen. Een GVV zou in dit geval beter de schuldgraad iets verhogen, maar door de wettelijke drempel kan dat niet altijd.

Bij een uitgiftekoers boven de intrinsieke waarde valt het met die verwatering doorgaans wel mee: de GVV kan met de nieuwe aandelen immers meer vastgoed aankopen, zodat het geen onmogelijke opgave is om de inkomsten evenredig te laten stijgen met het aantal aandelen.  




30 oktober 2016

Een liquidatiedividend voor Genk Logistics

(Eerdere publicatie van 'Mining Corner' op 1 mei 2011)

Lange termijnbeleggers in Genk Logistics hebben al een en ander meegemaakt. Uit een vorige posting volgende paragrafe:

Tijdens de mislukte overname-saga in de zomer van 2007 (de kandidaat overnemer bleek onvoldoende solvabel om de benodigde kredieten te kunnen krijgen) gingen we richting €280-€300. Er is sinds April 2008 een nieuw huurcontract met Ewals voor het nieuwe gedeelte van de opslagruimte, waarvoor er ook nog een hypotheek loopt eind 2013. Het nieuwe huurcontract kon opnieuw enig enthousiasme losweken en het certificaat noteerde korte tijd opnieuw boven €250. De beurscrisis van oktober 2008 zou ook Genk Logistics niet ontzien en we gingen vanaf toen blijvend beneden €200. De oudere opslagplaatsen werden ontruimd per eind december 2009. Sindsdien is deze ruimte leeg gebleven. De huurinkomsten zijn daardoor in 2010 met circa 16% gedaald. 

28 oktober 2016

Liquidatie Vastgoedcertificaat Oudergem Gemeenteplein

Het laatste liquidatiedividend van het vastgoedcertificaat Oudergem Gemeenteplein wordt maandag 31 oktober uitbetaald.

10 oktober 2016

Belgische GVV’s

Gert De Mesure publiceert op het publieke deel van zijn website een nieuwe presentatie over Belgische GVV's

14 september 2016

Kapitaalverhoging Befimmo

Befimmo, de GVV die gespecialiseerd is in Brusselse kantoren, gaat een kapitaalverhoging met inschrijvingsrecht voor bestaande aandeelhouders doorvoeren.

14 juni 2016

Rendement en Dividendgroei van de Bel20 aandelen (2016 update)

Voor een lange-termijnbelegger is het rendement van een aandeel een bijzonder belangrijk gegeven. De bijdrage van dividenden in de totale return is immers primordiaal, vooral doorheen de economische cycli. Waar aandelenkoersen voortdurend fluctueren en beurshausses afwisselen met correcties en/of crashes, geeft het dividend steeds een positieve bijdrage tot de return. Dividendbetalingen leggen tegelijk ook een ‘psychologische bodem’ bij een terugval van de beurs. 

13 april 2016

Fagron kapitaalverhoging: een win-win stuatie?

Het traject voor de kapitaalverhoging is vorige maand uitgetekend: morgen 14 april moet een bijzondere algemene vergadering zijn zegen geven aan het financieringsplan dat het kapitaal moet versterken met €220 miljoen.

01 maart 2016

Immo Mechelen City Center NV

Op de KBC site wordt vermeld dat het vastgoedcertificaat "Immo Mechelen City Center NV" voor ruim 80% door het publiek onderschreven was. De rest zou bij institutionele investeerders geplaatst worden. In tegenstelling tot de overige vastgoedcertificaten, werd dit uitgegeven aan €1000, voor een bruto opbrengst van €28,5 miljoen.

30 december 2015

Strategische keuze voor monoholdings: de praktijk

Bij vorig artikel begin oktober, was ik uiteraard niet op de hoogte van de overnameplannen van Solvay. De acquisitie van Cytec is intussen al achter de rug. De bijhorende kapitaalverhoging met voorkeurrechten voor Solvay verhoogt het aantal uitstaande Solvay aandelen met 25%. Per Solvay aandeel werd een voorkeurrecht toegekend, waarbij vier voorkeurrechten nodig waren om één aandeel Solvay bij te kopen tegen €70.83. Overigens is deze €1.5 miljard slechts een deel van het overnamebedrag. De rest wordt gefinancierd met 'senior notes': achtergestelde obligaties met een lange looptijd.

01 oktober 2015

Strategische keuze voor monoholdings

Monoholdings zijn moederbedrijven boven grote beursgenoteerde bedrijven die als nagenoeg enig actief een aanzienlijk aandelenpakket hebben in het beursgenoteerde bedrijf.

We tellen nog drie mono-holdings genoteerd op Euronext Brussel. (Vroeger waren er wel meer.)

· Financière de Tubize : http://www.financiere-tubize.be/index.php , mono-holding boven UCB
· KBC Ancora : http://www.kbcancora.be, mono-holding boven KBC,
· Solvac : http://www.solvac.be, mono-holding boven Solvay.

De mono-holdings hebben met mekaar gemeen dat ze, naast een aandelenpakket in het beursgenoteerde dochterbedrijf, ook een bankschuld hebben aangegaan om dit aandelenpakket te financieren. Per ‘aandeelequivalent’ van het dochterbedrijf, noteert de mono-holding daardoor lager, waardoor er een bepaalde hefboomwerking ontstaat.