Vastgoedcertificaten geven terrein prijs

De dalende trend bij de koersen van vastgoedcertificaten zet zich door. Begin oktober 2012 is de Petercam BRECS index van de vastgoedcertificaten gedaald beneden 63000. Dit niveau werd begin februari 2011 voor het eerst overschreden en de BRECS index daalt nu ook voor het eerst opnieuw tot datzelfde niveau. De BRECS is een returnindex, waarmee meteen ook gezegd is dat de koersen gemiddeld ruim 10% onder het niveau van februari 2011 gezakt zijn.

Petercam BRECS returnindex (blauw, linkeras) en couponrendement (rood, rechteras) -  klikken om te vergroten

Het gewogen gemiddelde couponrendement is daarmee opgelopen tot bijna 7%. Historisch beschouwd is dit relatief hoog, maar pas bij een 8% rendement bereikten vastgoedcertificaten vroeger steevast een solide bodemniveau. 

Ditmaal zijn het niet uitsluitend kantoorcertificaten die zorgen voor deze belabberde situatie. Voor Woluwe Shopping (€1420) kunnen we nog aanvoeren dat alleen de speculatieve luchtbel uit het koersniveau is leegelopen. Voor Kortrijk bereikten we met €355 een koers die eerder aan het dieptepunt van de najaar-2008 beursimplosie doet denken. Vorige posting ivm het halfjaarresultaat van en de huursituatie bij Kortrijk Shopping legt de vinger op de wonde. Ik had vorige maand gehoopt dat we met €380 het bodemniveau hadden gezien, ten onrechte dus.

Machelen maakte een ongemeen diepe uitschuiver. Nadat we op 21 september bij miniem volume ruim 8% lager gingen tot €273, zakte de koers op 4 oktober tot uitgifteniveau (€250), waarbij voor 58 stuks kopers gevonden moesten worden, wat na de fixing uiteindelijk toch lukte. Een kleine uitgifte (9178 stuks) met minieme beurscapitalisatie en een lage liquiditeit vergen geduldige beleggers, bij aankoop maar zeker bij verkoop. Aan de huidige koers is het rendement ruim 9.8%, ongehoord voor een vastgoedcertificaat uit de retailsector. Zelfs als in 2014 de aankoopoptie gelicht wordt, en we naar een liquidatie gaan, doet de belegger aan het huidige koersniveau een goede zaak.

Basilix heeft wel zijn €348 weerstand gesloopt en een gezond volume staat nu aan biedzijde tegen die koers. Het is dus niet allemaal kommer en kwel.

Miserie troef bij de kantoorcertificaten

Beaulieulaan, waarvan ik vorige maand al gewezen had op een aanhoudende verkoopdruk, is nog steeds niet aan de beterhand. De vraag neemt wel toe, met aan de biedzijde een orderboek dat iets beter gestoffeerd is. Anderzijds halen we niet langer de €120. Ook voor Beaulieulaan is daarmee het netto couponrendement opgelopen boven 11%.

Zénobe Gramme is uiteindelijk fors onder de €140 gezakt (laatste notering €128.73), nadat het volume aan die steunkoers (bid) vorige maand al was opgevuld. Over de verhuurperspectieven heb ik het al gehad. Wat evenmin pleit voor Zénobe Gramme is dat dit certificaat een bankschuld van € 6 miljoen heeft bij KBC, dat ook de uitgifte gepromoot heeft. Als volgend jaar CMI, zoals voorzien, de huur van een grote kantooroppervlakte niet verder vernieuwt, dalen de huurinkomsten aanzienlijk. Door de schuldfinanciering kan dit extra hard aankomen op de in maart 2014 uit te keren coupon over boekjaar 2013. Daarnaast daalde ook de kapitaalsdelging, wat fiscaal voor gevolg heeft dat een groter deel van het uitgekeerde bedrag nu aan een toegenomen RV onderworpen is.

Diegem-Kennedy houdt voorlopig stand aan €90. Er staat echter een dijk van een aangeboden volume beneden €100 en onder €90 is er nauwelijks vraag die naam waardig. Een uitschuiver in de maak?

Voor Antares werd aanvankelijk de vraagprijs betaald, waarbij enkele sinds lang aangeboden volumes (ask) werden verhandeld. Kort daarna werden er echter 600 stuks gedumpt, zodat ook een groot deel van het gevraagde volume (bid) ingevuld werd. De markt is weer naar een evenwicht op zoek.

Vastgoedcertficaten verliezen ook hun voorsprong op de BEL20 aandelen

Ik heb de vergelijking tussen de Bel20 netto return en de BRECS index al eens eerder gemaakt. Daarbij liepen de vastgoedcertificaten stelselmatig uit op de BEL20 aandelen. De trend is nu gekeerd en vastgoedcertificaten geven hun voorsprong uit handen:

Bel-20 netto return (rood) en BRECS returnindex (blauw), beide geïndexeerd op een  niveau 100 per 31 december 2009, klikken om te vergroten.

Meer lezen over Vastggoedcertificaten?

Een lijst van postings (inclusief de vroegere postings op Mining corner) is te vinden op de indexpagina