Beaulieulaan richting liquidatie

4 nov 2019

Op de website van KBC real-estate werd op 25 oktober 2019 een bericht geplaatst ivm de verkoop van de gebouwen van het vastgoedcertificaat Beaulieulaan. Hierbij in cursief de tekst van het bericht.

De Raad van Bestuur van de NV Immo-Beaulieu, emittent van het vastgoedcertificaat “Beaulieulaan”, wenst de certificaathouders te informeren dat ze een overeenkomst heeft bereikt met de NV Atenor met betrekking tot de verkoop van het onroerend goed gelegen te Beaulieulaan 5-7 en 9-11 te 1060  Oudergem.

De gebouwen en bijhorende terreinen zullen worden verkocht voor een basiskoopprijs van 27.000.000 EUR kosten koper, te verhogen met de resterende vergoedingen uit hoofde van het huidige contract van vruchtgebruik met de Europese Commissie tot 31 december 2020.

Bovendien zal de NV Immo-Beaulieu recht hebben op beperkte aanvullende koopprijzen indien bepaalde voorwaarden vervuld worden in het kader van het bekomen door de NV Atenor van een eventuele nieuwe stedenbouwkundige vergunning en de toekomstige commercialisatie van de gebouwen.

De authentieke verkoopakte zal verleden worden vóór 31 december 2019 en de verkoop valt binnen het mandaat dat op 30 mei 2018 werd verleend aan de Raad van Bestuur van de NV Immo-Beaulieu aangezien de verkoopprijs de expertisewaarde overschrijdt.

In het licht van de aanvullende koopprijzen die mogelijks tot vijf jaar na akte kunnen verschuldigd zijn, zal voor 31 december 2019 een Buitengewone Algemene Vergadering van de certificaathouders worden bijeengeroepen teneinde de vastgoedcertificaten uitgegeven door NV Immo-Beaulieu te verlengen tot 31 december 2024.

Informatie met betrekking tot het certificaat is beschikbaar op de website www.kbcrealestate.be

* * *

De aanvankelijke koersreactie was positief met een maximum van €83.74 op 25 oktober, dag van de publicatie. In de aanloop was de koers al aangetrokken van minder dan €70 bij de meeste noteringen in september tot €77-€78 vanaf 15 okt. Daarbij werden de aangeboden volumes (de ASK) opgekocht, met hoogste volume van 310 stuks op 15 okt. Bepaalde 'insiders' wisten dus al dat er nieuws hangende was. Eén week na het persbericht is de koers opnieuw op dit niveau teruggevallen. Een beduidend volume werd genoteerd op 26 oktober (daags na het PB: 421 stuks aan €83.50) en ook op 31 oktober (874 stuks aan €81 en €79.80). Van 15 oktober tot 1 november werden 2.835 stuks verhandeld. Dat is niet eens 1% van de 351.900 certificaten in omloop. Zelfs doorslaggevend nieuws leidt dus niet meer tot echt hoge handelsvolumes.

Is dit nu goed of slecht nieuws? Enerzijds is het geboden bedrag lager dan de €40 M die vermeld werd in vorige posting: Waarheen met Beaulieulaan?

Anderzijds zal de certificaathouder die de rit uitzit wel nog de volgende coupon(s) van het aflopende huurcontract opstrijken: in concreto nog de huur over 18 maand: 1 juli 2019 t/m 31 dec 2020. Dat zou oplopen tot bruto €24.78 per certificaat.

De bruto verkoopopbrengst is anderzijds goed voor €76.73 per certificaat (onder voorbehoud van meeropbrengsten binnen de vijf jaar.). Voor het nettobedrag moeten zowel verkoopkosten als RV in rekening gebracht worden. Een conservatieve schatting voor de totale bruto opbrengst binnen anderhalf jaar is €96. Het kapitaal is volledig terugbetaald en dus zal de privé belegger op het volledige bedrag 30% RV moeten betalen zodat er netto (slechts) €67.2 overschiet.

De beurs gaat er dus momenteel van uit dat er nog wel een habbekrats extra zal uitgekeerd worden tussen nu en eind 2024. Maar ook die habbekrats zal aan 30% RV onderworpen worden. Degenen die onlangs meer dan €80 hebben opgestreken bij de verkoop van hun Beaulieu cerfiticaten hebben daar waarschijnlijk geen slechte zaak aan gedaan.

Update 13 december 2019

KBC vermeldt op zijn website een prognose voor de totale opbrengst van de verkoop van Beaulieulaan. Het brutototaal dat in het vooruitzicht gesteld wordt is nauwelijks hoger (€97.89) dan de €96 van mijn natte vinger schatting. Blijkbaar zou er nog wat restkapitaal zijn, waarop geen RV verschuldigd is, want KBC stelt een totale netto-opbrengst van €79.87 in het vooruitzicht, uit te betalen met de drie volgende coupons, te beginnen met het hoogste bedrag (€68.08 netto) eind januari 2020. Het restkapitaal wordt volledig met de koopsom vereffend. Alle huuropbrengsten zijn dus aan 30% RV onderworpen, net zoals dat bij de coupon over boekjaar 2018 ook al het geval was.

Update 25 jan 2020

KBC meldt dat de eerste liquidatiecoupon van €81.1451 bruto op 31 Jan uitgekeerd wordt. Het netto bedrag bedraagt €68.1618.  Deze coupon (de verkoopopbrengst + enkele maanden huur) omvat ook het restkapitaal ten bedrage van €37.8674. Na de uitkering noteert het liquidatievehikel nu aan €14.30. Er volgen nog twee kleine liquidatiecoupons voor de rest van de huurperiode (tot eind 2020). Op alle verdere coupons geldt er 30% RV.

Update 31 mrt 2020

Coupon nummer 28 van het vastgoedcertificaat “Beaulieulaan” mbt opbrengsten en uitgaven voor de periode van 17 juni 2019 tot 13 december 2019 werd op 31 maart 2020 uitbetaald aan €8,1886 bruto. Er is geen terugbetaling van kapitaal. Na inhouding van de roerende voorheffing (€2,4566) bedraagt het nettobedrag €5,7320. Het liquidatievehikel zal nog één coupon opleveren voor de resterende huurperiode van dit jaar. 

Update 25 aug 2020

Coupon nummer 29 (2de liquidatiecoupon) van de vastgoedcertificaten “Beaulieulaan” is vanaf 31 augustus 2020 betaalbaar ad bruto EURO 8,4793. Er is geen terugbetaling van kapitaal. Na inhouding van de roerende voorheffing ad EURO 2,5438 wordt er een nettobedrag van EURO 5,9355 per vastgoedcertificaat uitbetaald. Verder gelden volgende data : ex date 27/08/2020; record date 28/08/2020 en payment date 31/08/2020. 

Update 17 dec 2020

De Raad van Bestuur van de NV Immo-Beaulieu, wenst de certificaathouders te informeren dat de NV Atenor een akkoord heeft bereikt met de Europese Commissie over de verlenging van het contract van vruchtgebruik met betrekking tot het onroerend goed gelegen te Beaulieulaan 5-7 en 9-11 te 1060 Oudergem. Het onroerend goed werd door Immo-Beaulieu in december 2019 aan Atenor verkocht.

Het contract van vruchtgebruik dat liep tot 31 december 2020 werd verlengd met een periode van één jaar tot 31 december 2021 met een mogelijkheid voor de Europese Commissie om dit eenzijdig te verlengen met een bijkomende periode van zes maanden tot 30 juni 2022.

De verlenging van het contract van vruchtgebruik tot 31 december 2021 resulteert voor Immo-Beaulieu in een aanvullende verkoopprijs van ongeveer 2.384.000 EUR, en ingeval van eventuele verlenging tot 30 juni 2022 mogelijk bijkomend van ongeveer 1.192.000 EUR.

De Raad van Bestuur zal de certificaathouders later informeren met betrekking tot de raming en verwachte timing van betaalbaarstelling van een derde liquidatiecoupon.

Update 28 juli 2021 

Coupon nummer 30 (3de liquidatiecoupon) van de vastgoedcertificaten “Beaulieulaan” is vanaf 30 juli 2021 betaalbaar ad bruto EURO 5,3063 . Er is geen terugbetaling van kapitaal. Na inhouding van de roerende voorheffing ad EURO 1,5919 wordt er een nettobedrag van EURO 3,7144 per vastgoedcertificaat uitbetaald. Verder gelden volgende data : ex date 28/07/2021; record date 29/07/2021 en payment date 30/07/2021.