Het herstel van de koersen van de vastgoedaandelen is niet algemeen en al zeker niet even uitgesproken. Maar de crash in maart was dat evenmin.
Is het ingezette herstel enkel een 'bear market rally' en volgt er een nieuwe neergang of is dit het begin van een fors herstel ? Veel zoniet alles hangt af van de duur van de Corona crisis en hoe lang de lock down nog zal duren. Ook de mogelijkheid tot heropflakkering van het aantal besmettingen, zodra de beperkende maatregelen eenmaal zijn versoepeld, zou aanleiding geven tot een nieuwe crash. De impact is echter niet even hard geweest in alle segmenten van de vastgoedmarkt. De risico's zijn evenmin vergelijkbaar.
We nemen er enkele cijfers bij in een nieuwe lijst met gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv'n). De eerste tabel omvat naast de Belgische gvv'n ook enkele Nederlandse en Franse sectorgenoten. Eurocommercial Properties (ECMPA), dat ook in Brussel noteert, Unibail Rodamco -WF (URW), Klepierre (LI), Vastned (VASTN) en Wereldhave (WHA). Deze laatste twee zijn de moederbedrijven die een belang hebben in de gelijknamige Belgische gvv'n.
Er zijn vooreerst enkele kolommen met de minimum en maximumkoers van de afgelopen 52 weken met daarbij ook de range van minimum tot maximum: hoeveel procent is de maximumkoers hoger dan de minimumkoers? De relatieve sterkte geeft aan waar de huidige koers zich situeert in dat interval. Dat is wat normaal ook in de standaardtabel is opgenomen. Nu hebben we hierbij ook de minimum en maximumkoers uit 2019 toegevoegd. Vervolgens worden enkele percentages berekend:
Hoe diep zijn de aandelen weggezakt tov de maximumkoers uit 2019 en/of 2020? Een volgende kolom geeft aan of het crash minimum ook ver onder de bodemkoers uit 2019 ligt... of helemaal niet?
Vervolgens wordt de laatste koers voor het paasweekend vergeleken met deze maximumkoers en met het minimum uit 2019 en tenslotte ook met het crash minimum uit maart (of begin april) 2020.
Ook Aedifica en Care Property Invest konden al een behoorlijk deel van het geleden koersverlies compenseren. De menselijke drama's die zich in de rusthuizen afspelen, zou mij toch eerder aanzetten tot wat meer voorzichtigheid. Erg hoge kosten ondergraven de solvabiliteit van de exploitanten, terwijl door de hoge sterfte inkomsten wegvallen. In het meest gunstige scenario zullen de GVV'n uit de zorgsector hun groeitraject neerwaarts moeten herzien. Oplopende levensverwachting en een toenemende zorgbehoefte komen op losse schroeven te staan. Ten vroegste volgend jaar kan een algemene vaccinatie de vroegere situatie herstellen.
Is het ingezette herstel enkel een 'bear market rally' en volgt er een nieuwe neergang of is dit het begin van een fors herstel ? Veel zoniet alles hangt af van de duur van de Corona crisis en hoe lang de lock down nog zal duren. Ook de mogelijkheid tot heropflakkering van het aantal besmettingen, zodra de beperkende maatregelen eenmaal zijn versoepeld, zou aanleiding geven tot een nieuwe crash. De impact is echter niet even hard geweest in alle segmenten van de vastgoedmarkt. De risico's zijn evenmin vergelijkbaar.
We nemen er enkele cijfers bij in een nieuwe lijst met gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv'n). De eerste tabel omvat naast de Belgische gvv'n ook enkele Nederlandse en Franse sectorgenoten. Eurocommercial Properties (ECMPA), dat ook in Brussel noteert, Unibail Rodamco -WF (URW), Klepierre (LI), Vastned (VASTN) en Wereldhave (WHA). Deze laatste twee zijn de moederbedrijven die een belang hebben in de gelijknamige Belgische gvv'n.
Er zijn vooreerst enkele kolommen met de minimum en maximumkoers van de afgelopen 52 weken met daarbij ook de range van minimum tot maximum: hoeveel procent is de maximumkoers hoger dan de minimumkoers? De relatieve sterkte geeft aan waar de huidige koers zich situeert in dat interval. Dat is wat normaal ook in de standaardtabel is opgenomen. Nu hebben we hierbij ook de minimum en maximumkoers uit 2019 toegevoegd. Vervolgens worden enkele percentages berekend:
Hoe diep zijn de aandelen weggezakt tov de maximumkoers uit 2019 en/of 2020? Een volgende kolom geeft aan of het crash minimum ook ver onder de bodemkoers uit 2019 ligt... of helemaal niet?
Vervolgens wordt de laatste koers voor het paasweekend vergeleken met deze maximumkoers en met het minimum uit 2019 en tenslotte ook met het crash minimum uit maart (of begin april) 2020.
De klaagmuur
Voor beleggers in heel wat Belgische GVV'n is het misplaatst om meteen aan de klaagmuur te blijven staan: het crash minimum ligt niet altijd beneden de minimumkoers uit 2019: met name Home Invest Belgium en de microcap Immo Moury hebben zich behoorlijk sterk gehouden. Ook WDP en Cofinimmo gaven nauwelijks meer weg dan hun beurswinst van het afgelopen jaar. Verder zijn er nog wel enkele GVV'n die de schade konden beperken: Montea en Care Property Inv. gingen minder dan 5% in het rood tov het minimum uit 2019. Bovendien hebben beide ook een erg sterk herstel neergezet.
De klaagmuur is vooral voorbehouden voor de Franse en Nederlandse vastgoedaandelen uit de retail sector die compleet onderuit gegaan zijn. Zowel ECMPA, URW als WHA zakten meer dan 60% weg tov de minimumkoers uit 2019. Een koersherstel van 30% of 40% mag dan al spectaculair ogen, dat brengt zelfs de minimumkoers van vorig jaar niet binnen bereik. Het is evenmin toevallig dat net die vastgoedaandelen reeds aangegeven hebben het dividend over 2019 te reduceren.
De Belgische retail GVV'n hadden het evenmin onder de markt. Retail Estates, dat het erg hard te verduren kreeg, kon niettemin al een sterk herstel optekenen. Ascencio hield relatief goed stand (de focus op supermarktketens is een sterkhouder); het herstel blijft daarentegen bescheiden. Wereldhave en Vastned Belgium konden ternauwernood of al helemaal geen herstel optekenen. Beide moesten niettemin bijna 35% prijsgeven tov de minimumkoers uit 2019. Xior zette tijdens de tweede helft van maart een verschroeiende herstelrally neer, maar werd terstond teruggefloten. De koers blijft echter wel ruim 10% boven het minimum uit 2019. Retail GVV'n kunnen daar alleen maar van dromen.
De Belgische retail GVV'n hadden het evenmin onder de markt. Retail Estates, dat het erg hard te verduren kreeg, kon niettemin al een sterk herstel optekenen. Ascencio hield relatief goed stand (de focus op supermarktketens is een sterkhouder); het herstel blijft daarentegen bescheiden. Wereldhave en Vastned Belgium konden ternauwernood of al helemaal geen herstel optekenen. Beide moesten niettemin bijna 35% prijsgeven tov de minimumkoers uit 2019. Xior zette tijdens de tweede helft van maart een verschroeiende herstelrally neer, maar werd terstond teruggefloten. De koers blijft echter wel ruim 10% boven het minimum uit 2019. Retail GVV'n kunnen daar alleen maar van dromen.
Logistiek en de zorgsector leiden het herstel
De logistieke spelers WDP en Montea konden het mooiste herstel optekenen waarbij de koersen opnieuw ver boven zowel het voorbije crashminimum als de bodemkoers uit 2019 opgelopen zijn. Het toenemende belang van e-commerce compenseert gedeeltelijk het afnemende volume dat industriële bedrijven momenteel nodig hebben. Maar zodra de industriële activiteit herneemt, kunnen we verwachten dat de behoeften nog sneller zullen stijgen dan voorheen, vooral nu de inherente zwakte van het just-in-time businessmodel duidelijk geworden is.Ook Aedifica en Care Property Invest konden al een behoorlijk deel van het geleden koersverlies compenseren. De menselijke drama's die zich in de rusthuizen afspelen, zou mij toch eerder aanzetten tot wat meer voorzichtigheid. Erg hoge kosten ondergraven de solvabiliteit van de exploitanten, terwijl door de hoge sterfte inkomsten wegvallen. In het meest gunstige scenario zullen de GVV'n uit de zorgsector hun groeitraject neerwaarts moeten herzien. Oplopende levensverwachting en een toenemende zorgbehoefte komen op losse schroeven te staan. Ten vroegste volgend jaar kan een algemene vaccinatie de vroegere situatie herstellen.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten