Leasinvest 2.0 / Nextensa

De plannen voor het samenvoegen van de vastgoedvennootschap Leasinvest Real Estate en de vastgoedontwikkelaar Extensa werden al in mei 2021 onthuld bij de algemene vergadering (en goedkeuring van het jaarverslag 2020).

Project

Het project kreeg de codenaam ‘Project Attila’ mee. Dit project zou worden goedgekeurd op een buitengewone algemene vergadering (BAV). De krijtlijnen werden al uitgezet: een belangrijke nevenactiviteit in vastgoedontwikkeling valt niet te rijmen met de verplichtingen van het GVV statuut. Na de fusie zou het GVV statuut opgegeven worden. Leasinvest 2.0 wordt een NV en ambieert een winstuitkering tussen 40% en 60%. Leasinvest blijft rapporteren aan EPRA (European Public Real Estate Association).

Na twee desinvesteringen in België (het semi-industrieel deel van Brixton Business Park in Zaventem en het Rijksarchief Brugge) is het Belgisch vastgoed in portefeuille tot 29% van de totale waarde gedaald. Leasinvest is de enige vastgoedmaatschappij met een duidelijke focus op het Groot-Hertogdom Luxemburg dat nu 55% van de portefeuille vertegenwoordigt. De derde poot (16%) is Oostenrijks vastgoed, hoofdzakelijk in retail. Sectorieel zijn retail en kantoorvastgoed ongeveer gelijk (47%) vertegenwoordigd. Het restgedeelte is logistiek vastgoed.

Zowel de regionale als de sectoriiële verdeling zullen veranderen door de fusie-operatie. Door de inbreng van Brussel Tour&Taxis zal Belgisch vastgoed opnieuw meer dan 40% van de portefeuille bedragen. In het Luxemburgse Cloche d'or heeft Extensa dan weer 290.000 m² residentieel vastgoed in ontwikkeling. 

Er was aanvankelijk geen significante invloed op het koersverloop.

Die was er wel bij de aankondiging van de BAV. De koers van LEAS dook abrupt.

 

De inbreng van EXTENSA tegen €72/nieuw aandeel zou ongeveer een LRE 60% - Extensa 40% verdeling meebrengen. De groep Ackermans van Haaren (AvH) had al een belangrijk deel van 30.01% van de aandelen van Leasinvest RE in portefeuille. Andere institutionele aandeelhouders zijn AXA en AG verzekeringen. Daardoor bleef de free-float beperkt tot circa 36%. Door de inbreng van Extensa (100% dochteronderneming) stijgt de participatie van AvH tot ongeveer 58.5%. Het aantal aandelen neemt met 4.075.458 toe tot 10.002.102.

Een bijkomend luik in de BAV was het dubbele stemrecht dat zou toegekend worden aan de ‘stabiele aandeelhouders’ die (sedert minstens twee jaar) hun aandelen op naam hebben ingeschreven. Dat betreft dan vooral de participatie van AvH. De controle van AvH op Leasinvest 2.0 neemt daardoor toe tot 64.66% werd mij voorgerekend. De overige institutionele aandeelhouders zien hun positie verwateren. 

AG had volgens de laatste transparantiemelding (26/07) zijn positie getrimd tot 304.108 aandelen. Doordat de noemer nu berekend wordt op het aantal stemrechten, zakt AG tot 2.58%, maw onder de kennisgevingsdrempel van 3%.

Notulen

Uit de notulen blijkt dat de institutionele aandeelhouders doorgaans hebben meegestemd met AvH en de fusie met Extensa dus met een erg ruime meerderheid werd goedgekeurd met weinig tegenstemmen maar toch een behoorlijk deel onthoudingen.

Alleen het dubbele stemrecht bleek uiteindelijk moeilijker te liggen met meer dan 486.000 tegenstemmen en minder dan 36.000 onthoudingen. Desondanks geven de twee grote institutionele aandeelhouders (AvH en AXA) de doorslag bij de goedkeuring van dit laatste punt.

Impact op financiering

Het opheffen van het GVV statuut gaf aanleiding tot een ‘waiver’ van de toegekende kredieten. De bankconvenanten werden herbekeken. Het verlagen van de pay-out en daardoor het verhogen van de gereseveerde winst impliceert dat het kredietrisico niet toeneemt. Eigenlijk vermindert de kapitaalkost voor Leasinvest 2.0, want de ontwikkelingsactiviteit van Extensa kan zich nu goedkoper financieren dan zij dit als zelfstandige onderneming (met hoger risicoprofiel) kon.

Vooruitzichten

De verhoogde beurskapitalisatie brengt niet mee dat Leasinvest 2.0 nu meteen zijn plaatsje in de midcap index terugverdient. Daarvoor wordt immers rekening gehouden met de free-float. Die neemt uiteraard niet toe door de hele operatie. Procentueel daalt de free-float tot 22.57% van het aantal aandelen (of 19.32% van het aantal stemrechten). Die 22.57% bepalen uiteindelijk wel de beurskoers.

Leasinvest RE noteerde bij een slotkoers van €67.50 op vrijdag 23 juli reeds met een aanzienlijk disconto van 26% op de netto portefeuillewaarde (EPRA NAV). Volgens wat werd voorgerekend zou ook EXTENSA ingebracht zijn met een krap geschatte vastgoedwaarde. Voor grote projecten in ontwikkeling, zoals de Cloche d’Or in de zuidelijke periferie van Luxemburg of Brussel Tour&Taxis, kan de waarde echter minder precies berekend worden.

Of een opwaarts potentieel gerealiseerd wordt, merken we de komende jaren wel aan de gerapporteerde winst, het dividend, de activawaarde en de beurskoers.

Nextensa wordt ook op Euronext de nieuwe naam (Update 1 dec)

Ruim twee maanden nadat de naamsverandering van de nieuwe vastgoedmaatschappij rond was, verandert ook de naam op Euronext Brussel. Investeerders moeten voortaan uitkijken naar Nextensa met ticker NEXTA. De ISIN code blijft ongewijzigd: BE0003770840. Ook de koerspagina van Nextensa behoudt de link van Leasinvest.