De sociale huisvestingsmaatschappij met toepasselijke naam noteert sinds december 2020 op Euronext Brussel. (link naar Beursnotering) De IPO tegen €21.40 was indicatief voor de eerste paar maanden van het nog korte beursparcours, toen nog vlot meer dan €22 neergeteld werd.
Dit niveau bleek niet lang houdbaar. Ondanks het nog gunstige beursklimaat, waar de sectorgenoten de wind in de zeilen hadden, krabbelde de koers van Inclusio terug. Hierbij de grafiek:
 |
| Inclusio, koers op Euronext Brussel sinds de lancering eind 2020 en tot vandaag. |
Het jaar 2021 werd afgesloten tegen een koers van €18.50 wat ook een verlies van 18.5% impliceert t.o.v de €22.70 van laatste notering van 2020. De neerwaartse trend zette pas goed in tijdens het tweede semester. In Juni 2021 werd nog afgesloten aan €21.50, net boven de introductiekoers.
Website van Inclusio (investeerders pagina, waar je ook het prospectus nog kan raadplegen)
In 2022 moest de koers verder inbinden, toen ook de overige GVV'n in het oog van de beursstorm kwamen. Al tijdens de zomer werd het steunniveau op €14 doorbroken en het herstel bleek van korte duur. In December 2022 werd de steun op €14 opnieuw gesloopt om het jaar af te sluiten op €13.75. Dat betekent een tweede jaarverlies van ditmaal €25.7% wat dan weer wel in de lijn ligt van de wanprestatie van de vastgoedsector in 2022.
Het nieuwe jaar bracht geen soelaas. Tijdens een kortstondig herstel in maart bleek €16 te hoog gegrepen. Onlangs (op 23 augustus) werd een voorlopig laagste koers van €12.70 genoteerd. Momenteel noteert Inclusio daar iets boven op €13.40. Het koersverlies over 2023 is tot op vandaag bepêrkt gebleven tot 2.5% wat heel wat minder erg is dan de meeste sectorgenoten.
Laag rendement
Sociale huisvesting is bedoeld voor mensen met een laag of een vervangingsinkomen, wat de huurinkomsten uiteraard beperkt. De bouwkosten, zeker met betrekking tot de vereiste energiezuinigheid van nieuwbouw, zijn echter niet noemenswaardig lager dan gebruikelijk op de privé bouwmarkt. De investeringskosten zijn daardoor relatief hoog. Inclusio werkt met een relatief lage schuldgraad van 36.48% van de waarde van het vastgoed.
De nettowaarde per aandeel ligt met €25.08 erg ver boven de beurskoers, wat momenteel een disconto van 46.6% impliceert. Desondanks ligt het nettorendement op slechts 3.66%. De brutocoupon van €0.70 is onderworpen aan 30% RV omdat enkel zorgvastoged van een voorkeurtarief van 15% geniet. Met netto-huurinkomsten van €0.85 per aandeel bedraagt de pay-out 82%.
Het brutorendement op de NAV waarde is 3.29% maar t.o.v het ingezette kapitaal (inclusief schulden) bedraagt dit slechts 2.48%. Een sociale huisvestingsmaatschappij kan, door zijn beperkte huurinkomsten, eigenlijk geen hogere schuldgraad aan.dan wat nu het geval is. Zelfs het herfinancieren van de bestaande schulden (zodra de kredieten tegen een rentevoet beneden het huidige marktniveau) op vervaldag komen, zou de netto-inkomsten onder druk zetten.
Het wettelijke maximum (65% van de nettowaarde van de gebouwen) voor de schuldgraad is in de huidige context van hogere rentevoeten op zich al te hoog. Bovendien zou deze grens ook functie moeten zijn van de huurinkomsten. Voor eender welke onderneming hanteren banken immers ook een ratio van vreemd vermogen (totale schulden) ten opzichte van de vrije kasstroom.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten