Intervest Offices & Warehouses kondigt overnamebod aan door het Amerikaanse TPG

Intervest Offices and Warehouses (INTO) kondigt een overnamebod aan door het Amerikaanse TPG van €21, volledig in contanten. Het bod wordt ondersteund door het management van INTO. Met 50% + 1 aandeel ligt het aanvaardingspercentage laag. Dus heeft het bod alle kans op slagen. 

De biedprocedure verloopt via "European Real Estate Holdings", de Belgische poot van TPG. Voor de procedure van start ging, was TPG al minderheidsaandeelhouder (1.01%) en zijn er al voor 9% toezeggingen die op het bod ingaan.

Op vrijdag zes oktober heeft FSMA (de 'beurswaakhond') de notering van INTO geschorst in afwachting van een persbericht. In aanloop naar deze schorsing was de koers ruim 8% aangetrokken tot €14.96. Vermoedens van 'handel met voorkennis' waren gerezen, vooral ook omdat het volume tijdens de voormiddag ver boven het gemiddelde lag. Maar die koersrally compenseerde alleen het verlies van de tweede helft van september.

Het persbericht van INTO vermeldt een meerwaarde van 52.6% t.o.v de slotkoers van 5 oktober, daags voor de schorsing. Ten opzichte van de EPRA NAV van eind 2022 betekent dat wel nog steeds een korting van ruim 10%. INTO berekent een korting van 5.5% t.o.v laatst beschikbare de EPRA NTA.

De investeerders van de laatste paar maanden doen er een goede zaak aan. Wie meeging in het reconversieverhaal naar een logistieke vastgoed GVV en dito waardering, komt er maar bekaaid van af.

De hoogste koers van de afgelopen 52 weken was €22.75. Een koers hoger dan €21 werd ononderbroken gehaald van half oktober tot eind november 2022 en nog even in januari 2023.

Intervest Offices & Warehouses: koers en volume op Euronext over de laatste 12 maand.

Sedert maart 2023 noteerde INTO ononderbroken beneden €20. Tijdens de zomer (4 aug) werd de minimumjaarkoers naar beneden bijgesteld tot €12.80. Dat is een heel eind onder het paniekniveau bij de aanvang van de Covid pandemie (€16.82) in maart 2020. 

Vóór de beurscrisis van 2008 werd vlot meer dan €30 neergeteld. Ondanks de reconversie naar een logistieke speler, kon INTO slechts matig bekoren. Er waren dan wel korte koersrallies tot €28 en zelfs boven €29 tussen 2019 en het voorjaar van 2022. INTO noteerde op dat moment met een premie t.o.v de EPRA NAV, hetgeen toen het geval was voor heel wat sectorgenoten.

Koers en volume van INTO op Euronext over de laatste 5 jaar.

De winst per aandeel trok vooralsnog niet aan, maar het dividend kon wel gehandhaafd worden op €1.53 bruto. Bij een koers van €14.96 op zes oktober, staat dit wel voor een nettorendement van 7.16%. 

Het hele verhaal lijkt een 'copycat' van de overname van Befimmo. Deze GVV noteerde ook ver beneden de EPRA-NAV en ook daar was de winstontwikkeling problematisch en was een reconversie naar hedendaags kantoorvastgoed in volle gang.

Technische evaluatie van de koershistoriek met OBV

De OBV (On Balance Volume) is een technische indicator waarbij het dagelijks verhandelde volume bij de indicator opgeteld wordt ingeval van een stijging van de slotkoers en afgetrokken ingeval een daling. Deze indicator geeft aan wanneer er

• 'geaccumuleerd' wordt: de OBV stijgt,
• 'geliquideerd' wordt': de OBV daalt fors.

Vaak, maar niet altijd, valt een stijgende OBV samen met een oplopende koers en gaat een dalende OBV gepaard met een koersdip. Vooral als die logica doorbroken wordt, kan je ervan op aan dat een grote aandeelhouder bvb van een koersdip gebruik maakt om zijn positie op te bouwen of omgekeerd van een rally gebruik maakt om zijn positie af te bouwen. Hieronder vind je de koersgrafiek sedert begin 2019 en tot 6 oktober (bij de schorsing van de notering).

Koers van INTO (blauw, linkeras) en OBV (rood, rechteras).

De 'eenheid' op de OBV as is eigenlijk min of meer arbitrair, maar hier wordt die aangeduid in tienduizenden stuks. Morgen zal die OBV enkele tientallen omhoogschieten. Een waarde buiten het gebruikte interval is niet onmogelijk.

• In het voorjaar van 2019 was er een liquidatiefase in een opgaande markt.
• Een tweede liquidatiefase volgde bij het begin van de pandemie in maart 2020
• Tijdens het tweede semester van 2021 wordt nogmaals van de koersstijging gebruik gemaakt om een grote positie af te bouwen.
• In het voorjaar van 2022 keren de kansen en wordt er aanvankelijk sterk geaccumuleerd bij de laatste koerspiek.
• De OBV brokkelt af, zodra de correctie inzet, maar ook dan wordt er soms bijgekocht op koerszwakte.
• Sinds begin augustus 2023 gaat de OBV vooruit en loopt voor op het aarzelende koersherstel. Ook bij de nieuwe inzinking van de koers in september, geeft de OBV nauwelijks een krimp.

Kon je weten wat er zou volgen? Beslist niet: een accumulatiefase kan ook gewoon voorkomen indien een institutionele partij of insiders van het management vlot bijkopen. (Deze laatsten hebben meldingsplicht bij de FSMA, maar dat is uiteraard geen real-time informatie.). 

Overigens blijft een 'kandidaat overnemer' onder de radar zolang als zijn positie niet boven de 'mededelingsdrempel' stijgt. Bovendien zijn geregistreerde minderheidsaandeelhouders doorgaans niet uit op een overname. TPG heeft de voorbije maanden een positie van 1.01% opgebouwd. Daarbij liep de OBV op ondanks een lamentabel koersverloop.

Update 18 oktober 

Zoals verwacht herneemt de notering vandaag. De openingskoers van €20.30 ligt niet zover onder de koers van het bod. De handel is erg levendig (het volume ligt om 10:20 al boven 320.000 stuks, waar doorgaans maar enkele tienduizenden stuks verhandeld worden. Het orderboek is aan beide zijden goed gestoffeerd. De koers fluctueert momenteel in de buurt van de openingskoers. Maximum €20.55 en mininum koers €20.15 liggen al bij al niet zover uit elkaar.

Update 26 oktober

Zolang als INTO met een significant disconto noteert t.o.v de geboden koers, zou je het aandeel kunnen beschouwen als een nulkoepon-obligatie. De gekochte aandelen worden getendered zodra het bod geopend wordt. De aanbiedingstermijn zal typisch ettelijke weken duren. Je houdt dus best rekening met een voorziene termijn van circa zes maand (vanaf nu). Zodra de timing vastligt, zal het disconto waarschijnlijk dalen.

Risico's: De rating van TPG is BBB- en daar blijven we dus onder omdat het bod in het meest onwaarschijnlijke geval ook kan mislukken. Maak er dus een BB junkbond van, maar op zes maand is het risico sowieso beperkt.

Wat is nu het 'rendement'? Voor een investering van circa €4850, kopen we 240 aandelen. Die zullen precies €5040 opbrengen. Slaag je erin om te kopen tegen €20.10, dan is je voorzien rendement 8.48% geannualiseerd of 4.15% over zes maand. Ik heb rekening gehouden met de 0.12% beurstax op GVV'n en een commissie van €10 voor het beursorder. Als je €20.15 betaalt, zakt het rendement net onder 8% geannualiseerd of 3.90% op zes maand.  Vetpotten? Nee, maar warempel een stuk beter dan de zo geroemde staatsbon op één jaar. Maar deze laatste heeft dan wel een Belgische AA rating.

Update 17 januari 2024

Intervest kondigt publicatie aan van prospectus en memorie van antwoord met betrekking tot vrijwillig en voorwaardelijk overnamebod in contanten door TPG. Het bod gaat op 18 januari van start en loopt tot 21 februari 2024 onder voorbehoud van verlenging. Ingeval aanvaarding van het bod (50% van de aandelen worden aangeboden), zullen de getenderde aandelen uitbetaald worden aan de houders op 13 maart. Lees hier het persbericht in PDF.