Vastgoedcertificaten vinden de weg naar boven

Als we de Petercam BRECS returnindex erbij nemen, lijken de vastgoedcertificaten opnieuw de weg naar boven gevonden te hebben. Sedert vorig artikel in april stoomt de index gestaag hoger. Op 9 mei werd opnieuw 69.000 gehaald. Dit niveau zagen we het laatst in november 2011. De grafiek maakt veel duidelijk, maar geeft uiteindelijk een gewogen gemiddelde weer.
Zoals herhaaldelijk al werd beklemtoond, zijn de shopping-mall certificaten in de BRECS absoluut dominant door hun veel hogere marktkapitalisatie. Zelfs na de liquidatie van de zustercertificaten Westland Shopping en Westland 2004 behouden de shopping certificaten hun voortrekkersrol.

Petercam BRECS returnindex: blauw, linkeras en bijhorend dividendrendement in procent: rood, rechteras
Klikken om te vergroten.

Pas sinds eind april schrijven we de BRECS return over de voorbije 52 weken niet meer met rode inkt. Daardoor heeft de Petercam BRECS index in 2012 de opgebouwde voorsprong ten opzichte van de
BEL-20 netto-return index grotendeels uit handen moeten geven. De BRECS index lijkt precies op tijd te hernemen om de herstellende de BEL-20 netto return index nog net voor te blijven.



Petercam BRECS index (blauw, wekelijkse obsevaties) en Bel 20 netto return (rood, dagelijkse waarde bij afsluiten).
Beide zijn geïndexeerd met 31 december 2009 gelijk aan 100. (klikken om te vergroten)

Returns sedert begin 2013

In volgende tabel de returns sedert begin 2013, bij de laatste koers op of voor 14 mei en rekening houdend met een eventueel dividend sinds de eerste notering (laatste kolom).

Certificaat	Return	Laatste koers/datum		Dividend
ANTARES	-8.24%	49.55	13/05/13
AUDERGHEM	2.37%	68.6	13/05/13
BASILIX	1.00%	353.49	13/05/13
BEAULIEU-AV.	-1.64%	119.02	14/05/13
COLONEL BOURG	18.13%	33.55	13/05/13
DIEGEM KENNEDY	32.72%	118.25	14/05/13
DISTRI-LAND	8.25%	325	14/05/13	12.75
FINEST (liq)	2.00%	5.1	14/05/13
GENK LOGIST.	-2.02%	118.25	14/05/13	11.5755
HANZEVAST CS 1	-53.33%	9.8	29/04/13
HORIZON (liq)	-16.75%	33.25	3/05/13
KORTRIJK SHOPPING	9.79%	435	14/05/13	22.59
LOUVAIN NEUVE 1976 (liq)	9.24%	64.9	8/05/13	525
LUX-AIRPORT	0.00%	85	14/05/13
MACHELEN	-0.67%	289.99	13/05/13
MACHELEN,KUURNE	0.03%	289.99	14/05/13
MARCEL THIRY	59.59%	9.32	9/05/13
ST.GUDULE-PL.	-0.35%	135	6/05/13	6.51
WEST.SHOPPING (liq)	15.59%	53.17	10/05/13
WESTLAND 2004 (liq)	3.33%	15.52	10/05/13
WOL. EXTENS.	5.69%	613	13/05/13
WOL. SHOPPING	6.44%	1570	14/05/13
ZENOBE GRAMME	6.57%	121.2	6/05/13	16.3

De returns lopen ondanks de korte periode al ver uiteen. Het scheepscertificaat Hanzevast (uitgegeven aan €1000) zakt opnieuw terug tot de verschrotingswaarde.
Koploper is het liquidatievehikel Marcel Thirylaan, ondanks een terugval sinds de topkoers van €10.95. (Westland Shopping doet het als liquidatievehikel eveneens erg goed..)
Diegem-Kennedy bezet een eervolle tweede plaats na de vernieuwing van het huurcontract (zie verder).
Machelen en Machelen-Kuurne noteren a pari, ondanks het feit dat Machelen over twee maanden zijn coupon (zie beneden) zal uitbetalen. Beide houden het bijna op een break-even, Oveigens doet Basilix  nauwelijks beter. De andere shopping certificaten halen betere returns, gaande van 5.69% voor Woluwe Uitbreiding tot  9.24% voor Kortrijk Shopping dat van een revival mag spreken.
Bij de kantoorcertificaten horen Antares en Beaulieulaan bij de acherblijvers. Ook Genk Logistics doet het nog steeds niet goed.

Eerstvolgende coupons

Bron: AG-Real Estate

Er is een volgende liquidatie-dividend voor Westland Shopping. Doordat alle kapitaal al is terugbetaald, is het volledige bedrag daarvan onderworpen aan 25% RV.  (ook voor Westland 2004 is er een liquidatie-dividend van netto €9,78). Overigens zullen beide certificaten nog enige tijd noteren. Er blijft in beide gevallen nog een saldo gereserveerd tot wanneer alle verplichtingen mbt de overdracht van de erfpachtrechten zijn nagekomen en beide partijen (AG-Real Estate is de koper) hun definitieve goedkeuring hebben gegeven. Voor meer details kan u hier terecht.

Oudergem keert opnieuw een dividend uit van €5, wat precies de jaarlijkse kapitaalsdelging is. Daarop hoeft geen RV betaald te worden... een schrale troost.
Machelen geniet dan weer de twijfelachtige eer zijn bruto inkomsten mooi te zien toenemen tot €30, waarvan de netto opbrengst dan weer een fractie lager uitvalt dan vorig jaar. De van RV vrijgestelde kapitaalsdelging is immers eveneens beperkt tot €5. (Eind dit jaar geldt dezelfde redenering ook voor Machelen-Kuurne, met bedragen onder voorbehoud.)

Woluwe Shopping krijgt eens te meer de beste kaarten toebedeeld. De RV blijft hier ongewijzigd op 25%, waardoor de gestegen netto-inkomsten ook voor driekwart bij de certificaathouder terechtkomen. De coupon stijgt 2.66% tot €53.22. Overigens zijn de bruto-inkomsten uit huur 6.67% toegenomen. Woluwe heeft in 2012 het krediet voor de renovatie van 2003-2004 geherfinancieerd voor een lager bedrag (en betaalde dus een deel schulden terug.) Ook Woluwe Uitbreiding komt nog goed weg.  Doordat de inkomsten met ruim 3,5% gestegen zijn en de kapitaalsdelging met €7,34 hier iets hoger uitvalt, stijgt ook de nettocoupon nog €0.72 of 2.6%.

Over de plannen ivm de 'uitbreiding noord' van Woluwe Shopping is het laatste woord nog niet gezegd. Voor commentaar daarover verwijs ik graag door naar de jaarverslagen op de site van AG-Real Estate.

Diegem-Kennedy

In vorige posting had ik boudweg aangkondigd dat Diegem-Kennedy na de vernieuwing van het huurcontract met DHL-Worldwide opnieuw boven €100 zou noteren. Niet misrekend dus, anders had ik mooi voor aap gestaan... Frontrunning (?) (handel met voorkennis door insiders) had de koers op 9 april, op de dag van het persbericht al laten oplopen tot €94.11 bij een omzet van 136 stuks. Die koers was sinds de uitkering van de coupon in september 2012 niet meer gehaald. Op vrijdag 12 april ging het dan met een behoorlijk volume (155 stuks) tot €112.2. Sindsdien bleef de koers boven €110 met één enkele piek tot bijna €135 op 25 april. Vandaag 14 mei noteert Diegem-Kennedy €118.25.

Hoeveel mag je nu eigenlijk betalen? Een kleine rekensom. Vóór er van enig nieuws sprake was, noteerde Diegem Kennedy rond €88. Het nieuwe huurcontract opent een perspectief op minstens drie en tot maximaal negen extra coupons. Van de coupons dien je eigenlijk de kapitaalsdelging (€5.95) in mindering te brengen aangezien dat ongeveer overeenstemt met de waardevermindering van het onroerend goed. Bruto haal je daarna een rente van bijna €16 per jaar, waarvan je netto bijna €12 overhoudt. Als je dus €88 + €36 = €124 of meer betaalt, ben je eigenlijk de verkoper aan het sponsoren. Aan de huidige €118.25 hou je van je investering nog een schijntje over: je betaalt nu €30.25 om over drie jaar gespreid €36 extra opbrengsten te genieten. Als DHL-Worldwide tot einde huurcontract (negen jaar) blijft, zit je in ieder geval gebeiteld, maar het is onvoorzichtig om daarop te anticiperen.

Opvolging liquidaties 

Horizon
Eind vorig jaar kwam er een eerste liquidatie-uitkering. Er zouden er nog twee volgen na de verkoop van elk van de overblijvende gebouwen.

Louvan-la-Neuve
De grootste liquidatie-uitkering (bruto €617.37 waarvan netto €525) werd op of kort na 22 maart uitbetaald. Dat bedrag omvat een kapitaalsdelging van €248.89 of 10.000 BF. LLN heeft tijdens zijn hele beursparcours immers niet van kapitaalsdelging gebruik gemaakt. Van de coupon heeft netto €60.15 betrekking op de huurinkomsten uit 2012. Er blijft nog een €90 bruto per certificaat aan kapitaal te verdelen.   Zoals bij Westland Shopping wordt dat bedrag in reserve gehouden tot na de volledige afwikkeling van de overdracht van de erfpachtrechten (ook hier gaat het over een erfpacht!)

Westland Shopping en Westland 2004: De uitgekeerde bedragen werden hierboven al vermeld.


Meer lezen over Vastggoedcertificaten?

Een lijst van postings (inclusief de vroegere postings op Mining corner) is te vinden op de indexpagina