Vastgoedcertificaten sluiten 2013 af met een rally

De Petercam returnindex van de vatgoedcertificaten (BRECS) sluit 2013 af op een historisch maximum. Tegelijk heeft het couponrendement voor het eerst sedert oktober 2011 opnieuw (net) onder 6% postgevat.

Petercam BRECS returnindex sedert januari 2009 (blauw op de linkeras) en het bijhorend couponrendement (rood op de rechteras); Wekelijkse data tot 31-12-2013. - Klikken om te vergroten.

Een meerjarengrafiek die afsluit in de rechterbovenhoek, wat kan een belegger meer gelukkig maken? Hierbij toch enkele kanttekeningen. Door het mooie koersparcours van de winkelcertificaten is het gewicht van deze categorie in de index opgelopen tot 75%. Dat camoufleert duidelijk de invloed van de kantoorcertificaten die het met een gewicht in de BRECS index van circa 20% nog steeds erg slecht doen. (Zie o.a. Vastgoedcertificaten, een markt met twee snelheden.)
Verder betreft het een returnindex, waarin het hoge rendement een belangrijke, zoniet de belangrijkste component is. Bij een vlak koersverloop voor alle certificaten, zou de returnindex jaarlijks dus circa 6% oplopen.

Nota bene: Dit is de laatste grafiek van de Petercam BRECS index. Petercam heeft aangekondigd dat de wekelijkse berekening met ingang van januari 2014 stopgezet wordt. Gezien het afnemend aantal certificaten en de grote kaptiaalsterugbetalingen op de liquidatievehikels, is de index naar verluidt niet langer representatief voor de Belgische vastgoedmarkt. Dit is aannemelijk: Cofinimmo, de grootste vastgoedbevak, heeft immers een marktkapitalisatie van meer dan € 1.4 miljard, wat meteen bijna driemaal meer is dan de € 500 miljoen markt-kapitalisatie, die er nog aan genoteerde vastgoedcertificaten overblijft.

Een uitdovend beleggingsinstrument

Bij de vastgoedcertificaten noteren ook nog steeds een aantal liquidatie-vehikels. Dit zijn voormalige vastgoedcertificaten die de verkoop van hun patrimonium geheel of grotendeels achter de rug hebben, en geen courante huurinkomsten meer genieten. De finale liquidatie-uitkering is soms alleen een kwestie van tijd door de wettelijke beperkingen wegens opschortende voorwaarden bij de verkoop, bvb Louvain-la-Neuve of Westland Shopping en Westland 2004.

In andere gevallen zoals Marcel Thirylaan is er nog een gerecthelijke procedure lopend, waardoor er bij een gunstig finaal verdict nog extra inkomsten kunnen verdeeld worden. Finest heeft dan weer nog een bouwperceel te liquideren, waarvoor enkele omwonenden bij de Raad van State bezwaar hebben aangetekend tegen de modaliteiten van een eventuele effectieve bouwvergunning.

Vorig jaar is Kolonel Bourglaan met stille trom van de koerslijsten verdwenen na een allesbehalve voordelige liquidatie. Het uit te keren bedrag mag dan al een kwart hoger geweest zijn dan de laatste notering (€29.7) voor de aankondiging, daar zullen enkel de speculanten van het laatste uur een zaak aan gedaan hebben.

Ook Horizon heeft reeds één van de drie gebouwen verkocht. Als de verkoper zijn engagementen nakomt, is ook de liquidatie van de twee overige gebouwen enkel nog een kwestie van tijd. Ook hier zullen de beleggers die bij uitgifte ingetekend hebben, een ferme kater overhouden aan hun investering. Maar het kan ook anders:

Kortrijk Shopping

Op de buitengewone algemene vergadering bij Kortrijk Shopping, kregen de beheerders niet de gevraagde verlenging van het certificaat, waardoor ze binnen de statutair voorziene termijn van 36 maand moeten overgaan tot een verkoop. De koers is daarna snel opgelopen door de te voorziene meerwaarde bij verkoop.

Machelen en Machelen-Kuurne

Voor de twee leasingcertificaten van Machelen en Machelen-Kuurne (Gamma doe-het-zelf keten) heeft een onafhankelijke vastgoedexpert de gevraagde waardeschatting uitgevoerd. Deze bepaalt het bedrag van de eventuele liquidatie, indien de leasingnemer (Gamma) de koopoptie inderdaad zou lichten. De beleggers reageren eerder enthousiast en beide certificaten sloten het jaar af met een koersrally.

Uitdoof-scenario

... of het een gunstig of ongunstig exitscenario betreft, is een wereld van verschil voor de investeerders in deze vastgoedcertificaten. Het verandert echter weinig aan het uitdoof-scenario van deze activaklasse. Bij de toekomstige postings op deze blog zullen de vastgoedbevaks daardoor zeker een meer prominente plaats toebedeeld krijgen.


Meer lezen over Vastggoedcertificaten?

Een lijst van postings (inclusief de vroegere postings op Mining corner) is te vinden op de indexpagina