Risico-aversie en groei

Risico-aversie en groei zijn de belangrijkste drijfveren voor de koerstrends van de GVV'n. Of we het nu hebben over WDP en Montea of over Aedifica, Care-Property Invest, Home Invest of Xior, ze hebben allemaal hun hoogste jaarkoers stelselmatig naar boven toe bijgesteld sedert het vorig overzichtsartikel: Koopjesperiode Belgische GVV voorbij.

Datzelfde kan niet gezegd worden van enkele andere GVV die zich vooral toespitsen op commercieel- of kantoorvastgoed, maar ook daar houden enkele GVV goed stand, waar andere zich nauwelijks boven hun jaarminimum handhaven.

Logistiek of zorgvastgoed

GVV'n die zich op logistiek vastgoed toespitsen (WDP, Montea) hebben een indrukwekkend groeitraject neergezet met een snel stijgende winst per aandeel. Ook het dividend volgt, vermits minstens 80% van de winst uitgekeerd moet worden volgens de wettelijke regelgeving voor de GVV'n.  Dat vertaalt zich uiteraard in een systematische koersstijging, waardoor het dividendrendement niet echt hoog meer is. Groeiverwachtingen leiden dus tot hogere koersen.

Voor het zorgvastgoed - en bij uitbreiding het residentieel vastgoed - is een hoge mate van huurzekerheid een doorslaggevende factor. Aedifica heeft daarnaast een indrukwekkend groeitraject neergezet, met een internationale expansie achtereenvolgens in Nederland, Duitsland en het VK. De groei van het dividend mag dan al minder spectaculair ogen, vooral de lange lease contracten garanderen huurinkomsten voor decennia of de 'economische levensduur' van het vastgoed.

Op de overzichtstabel op 23 augustus 2019 zie je meteen dat de gestegen koersen van WDP en Montea de premie tov de EPRA intrinsieke vastgoedwaarde de hoogte hebben ingejaagd. In mindere mate geldt dat ook voor Aedifica, CPInv en Xior. Daarentegen noteert Home-Invest Belgium nog met een al bij al bescheiden premie, ondanks een koers die opnieuw boven €100 heeft postgevat.

GVV'n die hun focus van activiteit verschuiven naar logistiek vastgoed (Intervest Off &Warehouses) of naar zorgvastgoed (Cofinimmo) plukken daarvan eveneens de vruchten.

Een markt met twee snelheden voor commercieel vastgoed

Commercieel vastgoed kunnen we overigens niet steeds over dezelfde kam scheren. Met name Retail Estates, Ascencio en Warehouse Estates houden zich bijzonder kranig. Datzelfde kan niet gezegd worden van Wereldhave Belgium, Vastned Retail of QRF.

De klemtoon op Retail parken en baanwinkels, met huurders van betere kwaliteit en op de beste locaties blijven een troef voor Retail Estates, Ascencio en Warehouse Estates. Deze GVV'n verhogen het jaarlijks dividend of kunnen het minstens op peil houden.

Vastned Retail, dat zich toespitst op panden in de centra van de grote steden, of QRF, dat daarnaast ook nog winkelpanden in provinciesteden beheert, hebben het een stuk moeilijker. Beide GVV'n noteren met een disconto, onder de intrinsieke waarde van het vastgoed. Enkel QRF diende flink het mes te zetten in het dividend.

Wereldhave Belgium (WEHB) is een atypische GVV, met naast winkelcentra ook winkelpanden in enkele steden en tegelijk ook kantoorvastgoed (in Vilvoorde en Berchem). Het groeitraject van de voorbije jaren kon niet worden aangehouden, waardoor de koerspremie plaats gemaakt heeft voor een disconto. De bezettingsgraad voor het kantoorvastgoed is nagenoeg 100%, wat voor het commerciële vastgoed jammer genoeg niet het geval is.  Koersen boven €100 behoren inmiddels al tot het verleden. De hoogste jaarkoers is al afgegleden tot €95. De koers van WEHB handhaaft zich net boven het jaarminimum (€78.40).

Kantoorvastgoed

Eigenlijk is enkel Befimmo nog een 'pure play' voor kantoorvastgoed, met focus op het centrum van Brussel. Deze GVV noteert systematisch beneden zijn intrinsieke waarde, ondanks een koers die in de buurt van het jaarmaximum blijft postgevatten. Befimmo kondigt een ongewijzigd dividend aan.

Leasinvest is gediversifieerd naar commercieel vastgoed (maar vooral in Wenen en Luxemburg), terwijl Confimmo de portefeuille in zorgvastgoed heeft uitgebreid tot ruim 50% van het totaal. Beide GVV'n noteren wel met een premie en tevens ook in de buurt van hun maximumkoers van de voorbije 12 maanden. Cofinimmo zou volgend jaar (voor het eerst in jaren) het dividend verhogen.

Ter info: 

Bovenvermelde tabel blijft ongewijzigd, zodat de informatie coherent blijft met het artikel. De geactualiseerde versie van de tabel vindt u op deze link.