Waarheen met Beaulieulaan ?

Bij een buitengewone algemene vergadering (BAV) werd de maximale looptijd van het certificaat verlengd tot eind 2020. Dit is tegelijk ook het einde van het lopende huurcontract met de Europese Commissie.
Deze verlenging zou de beheerders moeten toelaten om een koper te zoeken. De markt reageerde niet enthousiast nadat eerdere pogingen om het gebouw ten gelde te maken op niets uitgedraaid zijn.

Van het koersverloop over de voorbije jaren wordt de belegger ook niet bepaald vrolijk:

Beaulieulaan, koers (linkeras), PVT en OBV op de rechteras sinds 2011; klikken om te vergroten

De technische indicatoren PVT en OBV gingen eind 2016 al eens onderuit, toen nog bij een koers boven €140. Dit was een tijdige waarschuwing om de positie in Beaulieulaan te reduceren (en zeker niet bij te kopen bij dalende koersen).

De antecedenten uit 2018

Dit certificaat was in november 2017 nog het onderwerp van een eerder artikel. Eigenlijk is niet zoveel nieuws sindsdien. Eind 2017 werd een bodem gevormd aan €90. Daarna dikte de koers iets aan.  Het zou natuurlijk mooi zijn indien de beheerders konden uitpakken met een huurverlenging, wat de verkoopwaarde van het gebouw erg zou ten goede komen. Voor de markt lijkt deze mogelijkheid eerder utopisch, vermits de koers ook midden 2018 onder de €100 geparkeerd bleef.  Bij elk kooporder die naam waardig, verdrongen verkopers elkaar om hun certificaten te kunnen slijten.

Op 25 juli werd in een persbericht meegedeeld dat de coupon over het boekjaar 2017-18 (tot juni) bruto €15.903 zou bedragen. Daarvan was er een kapitaaldelging van €6,4309 (vrij van RV). Op het  interestgedeelte werd 30% RV of €2,8416  ingehouden. De netto coupon bedroeg hierdoor €13,0614.  Het certificaat noteerde ex-coupon vanaf 27 juli. De uitbetaling was op op 31 juli 2018.
In de aanloop naar de coupononthechting noteerde Beaulieulaan bij elke opeenvolgende fixing lager: van €94.90 via €93.00 daags voor de aankondiging naar €92.70 en €91.01 net voor de coupononthechting.

De vastgoedexperten van Crombrugghe & Partners hebben de expertisewaarde van het onderliggende vastgoed van Beaulieulaan in juli 2018 herzien naar €46,8 M (was €53.4 M). Deze expertisewaarde correspondeerde weliswaar met €148.1 per certificaat, maar ze was wel gedaald met €20.88 (meer dan de bruto coupon) of 12.36%. De due-dilligence door Atenor begin 2017 stelde nog een verkoopwaarde van €65M in het vooruitzicht. Dit was toen circa 11% boven de laatst gepubliceerde expertisewaarde van €58.25M (juni 2016).

Parcours 2018-2019

De markt heeft altijd gelijk: na een initiële dip richting €75 volgde eind augustus nog een kort technisch herstel tot €80. Er kwam maar geen nieuws over ook maar een op handen zijnde verkoopsprocedure. Daardoor zakte de koers weg tot net boven €66 in december 2018.

Op 6 februari publiceerden de beheerders een summier persbericht met de melding dat een makerlaarsbureau werd aangesteld om de investeerdersmarkt af te toetsen met het oog op een eventuele verkoop. Beleggers zaten daarop te wachten om de koers opnieuw de andere richting op te sturen. In de aanloop naar de coupon over het boekjaar 2018-19 ging de koers opnieuw over €80 om op 24 juli laatstleden nog even €84.50 aan te tikken.

De coupon over dit boekjaar bedraagt bruto €16.5174, maar doordat er geen kapitaal terugbetaald wordt, ligt het nettobedrag op €11.5622, wat lager is dan vorig jaar, ondanks een hoger brutobedrag. Deze coupon wordt morgen 31 juli uitbetaald.

Verkoop en liquidatie

Voorts werd de expertise-waarde door van Crombrugghe & Partners in juni herzien tot €40.350.000 tegenover €46.800.000 vorig jaar. We stellen opnieuw vast dat deze expertise-waarde met €114.66 per certificaat een stuk boven de koers ligt, maar opnieuw meer is gedaald dan het brutobedrag van de coupon. De belegger wordt dus niet beloond voor het aanhouden van de certificaten. De koers van Beaulieu daalde gisteren (29 juli) ex-coupon dan ook tot €66.02. Op dit koersniveau vond het certificaat eind november vorig jaar nog een bodem.

De beurskoers lijkt vertrokken voor een gelijkaardig parcours, tenzij er meer concreet nieuws volgt ivm de verkoopprocedure. Doordat het huurcontract met de Europese Commissie naar zijn eind loopt, zullen geïnteresseerde kopers eerder projectontwikkelaars zijn, die vooral oog hebben voor de vereisten van de EC met betrekking tot voorafgaande renovatie bij een verlenging van het huurcontract en de eventuele huurvrijstelling voor overlast tijdens deze werken. Atenor (om maar één mogelijke kandidaat te noemen) heeft bij een vorige gelegenheid afgehaakt.

Volgens mijn ruwe schatting is er een verkoopopbrengst van ongeveer €40 mln (kosten koper) nodig opdat de certificaathouder er een betere zaak aan doet om te wachten op de afwikkeling van de verkoop annex liquidatie van het certificaat: dat is precies de expertise-waarde van juni 2018. Er blijft dan (na kosten) iets meer dan €100 per certificaat over, wat netto (na RV) dan goed €70 zou opleveren. Het kapitaal is immers volledig terugbetaald, zodat de complete verkoopopbrengst fiscaal als belastbare meerwaarde beschouwd zal worden.

Als de verkoopopbrengst de €40 mln niet haalt, hebben de beleggers die eerder hun certificaten tegen een gunstige koers konden verkopen, het voortouw.

* * *

Je vindt meer artikels waarin Beaulieulaan ter sprake komt door onder dit artikel het sleutelwoord 'Beaulieulaan' aan te klikken.