06 november 2017

Tegenwind voor Beaulieulaan

Het vastgoedcertificaat Beaulieulaan noteert sedert kort onder de psychologische drempel van €100. Dit eens zo succesvolle certificaat, uitgegeven in juni 1993, is nog slechts een schaduw van zichzelf. Begin 1999 -kort na de invoering van de euro- noteerde Beaulieulaan aan een topkoers van €340. Ook kort na het afsluiten van het langlopend huurcontract met de Europese Commissie begin 2006 noteerde het certificaat nog boven €230. 

Tegenwind voor de beleggers in Beaulieulaan

Een koersgrafiek sinds begin 2011 maakt één en ander duidelijk:

Koers van Beaulieulaan met de technische indicatoren 'On Balance Volume' en 'Price Volume Trend'.
Bij elke uitbetaling van een coupon ondergaat de koers een terugval. Doorgaans volgt er in de daaropvolgende maanden wel een herstel. Sinds de coupon over het gebroken boekjaar 2016-17 werd uitbetaald eind juli, gaat het certificaat echter zeer hard onderuit. Niet alleen werd het koersherstel sedert 2013 ongedaan gemaakt, het certificaat noteert voor het eerst met twee cijfers. Vandaag 6 november noteert Beaulieulaan aan €99.


Atenor

Op 14 feb 2017 werd bekendgemaakt dat er met Atenor een exclusiviteitscontract werd gesloten voor een 99-jarige erfpacht op het gebouw, na due diligence door Atenor. Een bedrag van €65 M werd in het vooruitzicht gesteld. Dat zou corresponderen met een bruto opbrengst bij liquidatie van € 184.7. De beleggers waren niet meteen enthousiast want de koers daalde van boven €140 tot circa €130. In mei was de exclusiviteitsperiode verlopen, maar werd gemeld dat de onderhandelingen werden voortgezet. Op 8 juli volgde dan het bericht dat de gesprekken met Atenor zonder gevolg waren stopgezet. Er zijn momenteel ook geen andere partijen met wie over een eventuele verkoop wordt onderhandeld.

Dit brengt het vorige mislukte marktonderzoek tot verkoop (2010) opnieuw in gedachten. Toen waren er hoegenaamd geen partijen geïnteresseerd om het gebouw en de lease met de EC (15 jaar zonder tussentijdse vervaldag) over te nemen. We zijn inmiddels ettelijke jaren verder. Het huurcontract met de Europese Commissie loopt nog tot begin 2021.


de Crombrugghe & Partners

Deze vastgoedexperts verzorgen voor KBC Real Estate periodiek schattingen van het onderliggende vastgoed van de certificaten. De schatting van juni 2017 was voor Beaulieulaan €53.400.000 tegenover €58.250.000 het voorgaande jaar. Alhoewel deze schatting overeenstemt met een bedrag van €151.75 per certificaat, ligt dit een stuk lager dan de €165.53 van het voorgaande jaar. Het bedrag van de schatting daalde veel meer dan de kapitaaldelging van de coupon. De afname ligt erg dicht in de buurt van het totale nettobedrag €13.7356 dat eind juli werd uitgekeerd.

Tot slot

De beleggers zien de verkoop blijkbaar erg pessimistisch in. Aan de huidige koers, wordt er naast de toekomstige netto huuropbrengsten nog rekening gehouden met een netto verkoopopbrengst van hooguit vijftig euro.

Momenteel is echter de aanbodzijde (ask) veel beter gestoffeerd dan de vraagzijde (bid), waar de resterende orders eerder bescheiden zijn in volume en verder uit elkaar liggen in biedprijs. Bij elk aankooporder die naam waardig verdringen verkopers elkaar. Het aantrekken van de koers lijkt nog niet voor morgen te zijn. 


Meer lezen over Vastggoedcertificaten?


Een lijst van postings (inclusief de vroegere postings op Mining corner) is te vinden op de indexpagina

2 opmerkingen:

  1. Ik heb zo het vage vermoeden dat de koersdaling nu stilaan achter de rug is. Bij €90-€92 komt er opnieuw een soliede vraag. Met wat minder scheutige verkopers maar tegelijk ongeveer marktconforme vraagprijzen kunnen we de bodem achter ons laten.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Bij de aangekondigde BAV wordt een verlenging van de looptijd van het Beaulieu certificaat met (maximaal) 5 jaar gevraagd. Binnen deze periode mogen de beheerders ingaan op een marktconform bod. Dit schept duidelijkheid en de beleggers lijken het te appreciëren. De koers kruipt langzaam hoger. De eerste weerstand (volumineuze ask net onder €94) is alvast genomen. Maar koersen boven €100 lijken nog niet voor morgen...

    BeantwoordenVerwijderen