Belgisch beursgenoteerd vastgoed kan de bredere aandelenmarkt niet volgen

Vorig jaar zag er behoorlijik uit, vooral vóór de zomer, toen Aedifica en Cofinimmo tot een akkoord kwamen. Even leek het erop dat het beursgenoteerd vastgoed zijn historische achterstand ten opzichte van de bredere aandelenmarkt minstens gedeeltelijk zou inlopen.

In het tweede semester draaide dit wel anders uit. Een stagnerende vastgoedsector, terwijl de BEL-20 wel de wind in de zeilen had. Wijzen op de aantrekkende lange termijnrente is maar een halve reden, die is immers net zo nefast voor de bredere markt. De aanslepende overnamesaga van Cofinimmo kan wel iets verklaren, maar ook in de BEL-20 waren er uitschuivers voor o.a. Azelis en Melexis, terwijl ook Syensqo teruggefloten werd na een behoorlijke start van zijn nog jonge beursparcours.

De vliegende start in 2026, vooral nu het overnamebod van Aedifica op Cofinimmo eindelijk van start is gegaan, komt te laat om nog het verschil te maken. De achterstand van de Bel Real-Estate Index t.o.v. de Bel-20 is behoorlijk opgelopen.

Benchmark van de Belgian Real-Estate index (linkse as) t.o.v de Bel-20 (rechtse as)

De as-indeling is zo gekozen dat de grafieken perfect vergelijkbaar zijn. 

De netto-returngrafiek start in april 2021, net wanneer de BE real estate index een snel herstel inzet na de Covid dip, vooral gedreven door de extreem lage rente, die toelaat om de expansieplannen vlot te financieren. Drie magere jaren volgen door de aantrekkende inflatie en de escalerende rentevoeten. 

In 2025 zien we voor beide grafieken de Trump-tariffs dip in April. De Belgian Real Estate index herstelt aanvankelijk vlotter. Maar het herstel van de Bel20 zet tijdens het tweede semester door. Voor de Belgian Real-Estate index is dat niet het geval.

Na drie lamentabele jaren zet de Belgian Real estate Index over 2025 toch een behoorlijke prestatie neer,  Maar de achterstand t.o.v de Bel-20 blijft oplopen. Hogere gemiddelde dividenden zijn niet de verklaring: de Real Estate netto return index kan evenmin de Bel-20 Netto return volgen.

Benchmark van de Belgian Real-Estate Netto Return index (linkse as)
t.o.v de Bel-20 NR (rechtse as)

De as-indeling maakt beide grafieken perfect vergelijkbaar.  

Ook hier loopt het prestatieverschil over 2025 verder op. De vliegende start in 2026 vertoont een korte aarzeling eind januari. Bij de Bel-20 NR merken we daar nauwelijks iets van.

Individuele koersprestaties over 2025 en 2026 van de GVV'n (+ Nextensa)

Een glansrol voor Cofinimmo, op afstand gevolgd door Aedifica, WDP en microcap Inclusio

Er is teveel aarzeling in het ruimere marktsegment van de GVV'n, terwijl ook de brede vastgoedsector het niet onder de markt heeft. Vastgoedontwikkelaars Atenor en Banimmo hebben nog een weg te gaan om de verliezen over 2025 te compenseren. Ook Shurgard heeft het in 2025 verkorven. Ascencio noteert als enige GVV al ex-dividend, wat de negatieve koersprestatie over 2026 verklaart.