Beursgenoteerd vastgoed herstelt na drie lamentabele jaren

Het Belgische beursgenoteerde vastgoed is aarzelend aan 2025 begonnen en na de tarievendreiging van Trump, ging de beurs onderuit. Het herstel was aanvankelijk selectief en de meeste GVV'n konden er garen van spinnen.

De eerste helft van Januari 2025 ging het opnieuw steil neerwaarts en verschillende GVV'n hebben nogmaals hun 52 weeks minimum naar beneden toe bijgesteld. Maar februari en maart brachten een broos herstel. De jaarwinsten verdampten begin april, toen de mogelijke tarievenoorlog de beurzen onderuit haalde. 

Sindsdien gaat het opnieuw hoger, maar de winst is niet uniform over alle sub-sectoren. De aangekondigde overname van Cofinimmo door Aedifica joeg de koers van het diep weggezakte Cofinimmo aan. De extreme onderwaardering is achter de rug, het is nu een onderwaardering min of meer conform aan de brede markt van de GVV'n. Ook Aedifica, dat na een initiële koersdip snel herstelde, noteert nog een eind onder zijn portefeuillewaarde per aandeel.

Twee benchmarks

Hieronder vind je twee benchmark grafieken. Enerzijds de koersindex van het beursgenoteerde vastgoed t.o.v de BEL-20 en ten tweede de netto returnindex van het beursgenoteerde vastgoed ten opzichte van de Bel-20 netto return. Het enige verschil daarbij is de tijdshorizon. Voor de prijsindexen kunnen we terugkeren tot begin mei 2020. De tijdsreeks voor de returnindex gaat slechts terug tot begin april 2021.

In deze benchmark indexen worden de asindelingen gekozen zodat de waarden voor de Benchmark (hier Bel-20 in blauw) afgelezen op de rechteras perfect vergelijkbaar zijn met de indexwaarden op de linkeras. 

Belgian Real Estate Price index (rood, linkeras) t.o.v BEL-20, blauw rechteras

De index begint net na de diepe koersduik bij het begin van de pandemie. Uitstel van belastingen of extra steun voor noodlijdende sectoren en de nulrente politiek maken een koersherstel mogelijk. De Bel-20 herstelt sneller dan de vastgoedsector, maar eens het herstel daar op gang gekomen is, wordt de achterstand snel goedgemaakt. De vastgoedsector kent een laatste piek in maart 2022 wanneer de Bel 20 reeds lagere maxima neerzet. De rentepiek naar aanleiding van een ontspoorde inflatie breekt de veer in de vastgoedsector. De verliezen lopen op en de sector presteert veel slechter dan de Bel-20. De najaarsrally van 2023 schijnt even soelaas te brengen, maar in 2024 volgt al gauw de ontnuchtering. Beursgenoteerd vastgoed kan niet aanknopen bij de stijging van de brede markt. Als de Bel-20 in het najaar zijwaarts beweegt, gaat beursgenoteerd vastgoed opnieuw onderuit. Sinds november 2024 zien we een W-vormig patroon met een valse uitbraakpoging rond Kerst, gevolgd door een herstel dat door de tarievendreiging begin april brutaal onderbroken werd. De koersdip was evenwel erg kort.

Een valabele kritiek ten opzichte van die aanpak is het feit dat het gemiddelde dividendrendement voor beursgenoteerd vastgoed veel hoger is dan voor het gemiddelde van de Bel-20. Het overgrote deel van het beursgenoteerde vastgoed betreft de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV'n) die minimum 80% van hun gerapporteerde winst moeten uitbetalen. Daardoor ligt het voor de hand om een vergelijking te maken tussen de returnindexen. 

Belgian Real Estate Return index (bruin, linkeras) t.o.v BEL-20 Netto return, blauw rechteras

De grafiek begint in april 2021, net op het moment dat de vastgoedsector zijn inhaalbeweging inzet die duidelijk werd in voorgaande grafiek. De voorsprong die de vastgoedsector lijkt op te bouwen, is maar een kort leven beschoren. Tijdens het voorjaar van 2023 lijkt het verschil met de Bel 20 NR nog te overbruggen en tijdens de najaarsrally van 2023 lijkt het herstel eveneens ingezet. Maar of je nou een vergelijking maakt op basis van returnindexen of van prijsindexen, in 2024 gaat het hoedanook goed mis.

Pas sinds begin 2025 verliest de BEL RE (NR) geen verder terrein meer t.o.v de BEL-20 NR benchmark index. Een vergelijkbare stijging, betekent op deze lineaire schaal immers een hogere procentuele winst voor de brede vastgoedsector.

Achter de gemiddelden

Zowel de Bel-20 als de BE-RE index zijn uiteraard gewogen gemiddelden. Als de 'generaals': de indexwaarden met een hoog gewicht het goed doen, kunnen zij duidelijk de index omhoogtrekken of ondersteunen als de overige waarden verzwakken. Onder de BEL-20 generaals trokken UCB en ArgenX duidelijk de kar. Ook KBC en Lotus deden het over 2024 niet onaardig. 

Wie deze aandelen niet in portefeuille had, zag zijn portefeuille niet veel beter presteren dan de vastgoedsector. Maar enkele van die BEL-20 generaals doen het in 2025 minder goed. Dit tempert de stijging van de index.

De 'generaals' in de vastgoedsector (met name WDP en Aedifica) hebben het in 2024 duidelijk laten afweten. Verder was Cofinimmo gedecimeerd. Zonder overnamenieuws zou het Bel-20 zitje misschien op de schop gegaan zijn.

Alleen enkele kleinere componenten uit de vastgoedindex konden vooruitgang boeken over 2024. Home Invest Belgium herstelde niet onaardig, terwijl "sectorgenoten" Inclusio en XIOR de schade konden beperken. Ook de lilliputters met commercieel vastgoed: QRF en Warehouse Estates Belgium bleven uit de rode cijfers.

De vastgoedsector werd tijdelijk ondersteund door het openbaar bod op Intervest (en eerder op Befimmo). Na de beursexit viel de steun uit die hoek uiteraard weg. De op handen zijnde overname van Cofinimmo ondersteunt de koers en ook die van Aedifica door de synergievoordelen. Een vertraging van het voorziene 'draaiboek' kan een koersdip van beide GVV'n veroorzaken.

De logistiekers kunnen nog steeds niet overtuigen. Zo is WDP na de couponuitkering tijdelijk teruggevallen onder de koers (€20.34) waaraan bestaande aandeelhouders hun dividenden konden omzetten in nieuwe aandelen. Juli lijkt beterschap te brengen, zowel voor WDP (alhoewel vandaag terug naar af?) als voor Montea.