De halveringstijd van Immo Mechelen City Center

Immo Mechelen City Center (MCC) is het laatste publiek uitgegeven vastgoedcertificaat. Dit beleggingsinstrument was op het eind van vorige eeuw erg populair, maar is sinds decennia in onbruik geraakt.

Daar waar de eerste uitgiften konden rekenen op een levendige belangstelling is de publieke interesse erg bekoeld. De succesverhalen van de pioniersdagen hebben dan ook plaats moeten ruimen voor enkele horror stories, waarbij certificaathouders op het eind van het beursparcours met zware verliezen opgezadeld geraakt zijn.

Sinds de uitgifte in december 2015, is de koers van MCC inmiddels al ruim gehalveerd. Zoals blijkt uit onderstaande grafiek.

Immo MCC, lange termijngrafiek sinds de lancering eind 2015

Opgaande koersfases zijn eerder zeldzaam, zodat er met MCC zelfs nauwelijks trading-winsten gerealiseerd kunnen worden. De omzetvolumes zijn bovendien te laag om dat ook maar te overwegen. En om diezelfde reden is ook een 'shortpositie' in zulke illiquide markt geen goed idee.

Waar gaat dit heen? Een overzicht. (Klikken om maximaal te vergroten)

We zijn inmiddels toe aan coupon 8. Het fiscaal af te schrijven bedrag van de coupons is het gedeelte waarop geen RV verschuldigd is. Keerzijde van de medaille is dat, wanneer het certificaat vereffend wordt, alleen de restwaarde van het kapitaal volledig terugbetaald wordt. Op de eventuele meerwaarde dient alsnog een roerende voorheffing van 30% betaald te worden. 

Je vindt de fiscale restwaarde in de eerste kolom. Voor elke coupon is de afbetaling en de rente apart vermeld. Aanvankelijk werd geen rente uitgekeerd. De eerste (lange) coupon en de tweede coupon waren netto. Pas sinds 2019 is er een jaarlijks toenemend rentebedrag waarop de RV betaald wordt. De kapitaalsaflossing neemt slechts geleidelijk af. Het fiscale restbedrag (nog niet terugbetaald kapitaal) is intussen verminderd tot €607,64. De koers is daarentegen ruim gehalveerd. Ex-coupon werd één enkel certificaat gedumpt aan €410, maar werd een significant aantal verhandeld aan €424 (in aanmerking genomen koers). De €450 was dan weer te hoog gegrepen want toen werd de volledige vraag aan dit niveau ingevuld. Bid/ask liggen momenteel aan €434/€440.

Wat is er aan de hand?

Laat ik vooreerst verwijzen naar het eerdere artikel over MCC (Mei 2019). Ik was niet geheel zonder reden kritisch over dit certificaat. Maar wat is er intussen aan nieuws?

In juni 2019 werd een huurovereenkomst met KBC verlengd voor een periode van 9 jaar. Die huurovereenkomst heeft dus nog enkele jaren te gaan.

De huurovereenkomst met enkele administraties van het Vlaamse gewest liepen tot mei 2023 en december 2023. Er werd een kortlopende verlenging overeengekomen. De huurovereenkomst voor Vlabel werd met één jaar verlengd tot eind december 2024, terwijl de huurovereenkomst met Jongerenwelzijn "Opgroeien" met twee jaar verlengd werd tot mei 2025. Het aflopen van beide huurovereenkomsten impliceert een vermindering van de huurinkomsten met €68.584 begin 2025 en bijkomend met €119.814 vanaf begin juni 2025.

De lease-overeenkomst met de FOD Financiën behelst meer dan 80% van het gebouw. Deze lease (van 27 jaar) loopt nog tot eind 2031. Bij een eventuele verlenging dient rekening gehouden te worden met een substantiële verlaging van de huur. Het geïndexeerde huurbedrag ligt immers significant hoger dan de marktvoorwaarden op deze locatie.

Vooruitzichten

Ook bij de administraties is telewerk hand over hand toegenomen. Na de Covid pandemie is de effectieve bezettingsgraad onder 60% komen te liggen, zodat de kantoorgebouwen te ruim bemeten zijn voor het personeel. Voeg daarbij een pensioneringsgolf en het vervangen door minder maar hoger geschoolde ambtenaren, en het plaatje is compleet.

Zonder bijkomende verhuring ziet het ernaar uit dat de bezettingsgraad na 2031 terugvalt tot minder dan de helft. We gaan er dan van uit dat de FOD Financiën niet uitwijkt naar een ander (kleiner en nieuwer) gebouw.

Veel hangt overigens af van hoe goed de beheerders van het gebouw zijn in het aantrekken van nieuwe huurders voor de vrijgekomen oppervlaktes. Even cruciaal is het moment waarop tot liquidatie van het certificaat overgegaan wordt. Indien de leegstand op dat moment erg laag is, kan de verkoopopbrengst meevallen. In het tegenovergestelde geval kan het voorkomen dat de verkoopopbrengst zelfs lager uitvalt dan het fiscaal resterende kapitaal.

Wat met de schattingswaarde van het gebouw?

De schattingen van Crombrugghe & partners voor een gebouw worden zijn gebaseerd op een aantal parameters. 

• De locatie en de vraag naar dit type kantoorruimte op die locatie,
• De risico-vrije rente (obligaties zijn immers 'de concurrentie' voor dit type product),
• De resterende looptijd van de verschillende huurcontracten. Dit zijn de verwachte minimale huurinkomsten.

Wat je hier niet vindt zijn de fiscale afschrijvingen en het restkapitaal per certificaat. Er wordt immers een schatting gemaakt voor de waarschijnlijke huidige verkoopprijs voor dit gebouw (inclusief kosten voor de koper), niet voor de waarde van het certificaat ! 

Bijgevolg: als je de schatting voor het gebouw deelt door het aantal certificaten, krijg je steevast een hoger bedrag dan wat je mogelijks in handen zal krijgen bij de verkoop van het gebouw en de liquidatie van het certificaat.