De huurmarkt voor woningen verschilt in België hemelsbreed van die in een aantal andere Europese landen.
Vooral voor sociale woningenn zijn er in België een aantal maatschappijen actief die doorgaans verweven zijn met de OCMWs van de steden of grote gemeenten waar zij actief zijn. Optimaal is het allemaal niet, maar een systeem dat niet zelfbedruipend is, blijft kampen met wachtlijsten en chronische achterstand in renovatieprojecten en vergunningen woor nieuwbouw. Inclusio is het Belgische beursgenoteerde bedrijf dat in die sector actief is. Ondanks een lage schuldgraad, realiseert ook Inclusio slechts een beperkte winstmarge.
Met name in het Verenigd Koningrijk (UK), Nederland, Duitsland en Zwitserland, is de huurmarkt zeer breed en vind je een ruim aanbod van huurwoningen binnen alle marktsegmenten. De financiering van dit gigantische woningenpark is ook zeer divers. Beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen hebben er hun plaats in, vooral in het UK. Ook Duitsland telt enkele beursgenoteerde woninggiganten. Voorts zijn er vooral maatschappijen die gefinancierd worden door verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen.
Pensioenen worden in nederland uitgekeerd door een pensioenfonds. Het zijn de gekapitaliseerde eigen bijdragen die de hoofdmoot uitmaken van het pensioen dat men ontvangt. Daardoor beschikken pensioenfondsen over aanzienlijke reserves. Een substantieel deel van hun kapitaal is geïnvesteerd in vastgoed. Huurinkomsten en inkomsten uit vastrentende activa volstaan doorgaans voor de betalingsverplichtingen.
De lage rente was tot 2021de belangrijkste drijfveer voor verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen om volop de kaart van het vastgoed te trekken. Maar de gestegen rente dwingt deze maatschappijen nu tot de verkoop van een substantieel deel van hun woningenpark.
In Nederland hebben (niet beursgenoteerde) grote woningverhuurders in totaal ruim 3100 huizen verkocht na de stijging van de rente. De verhuurders gaan tot verkoop over omdat pensioenfondsen en verzekeraars hun geld terug wilden krijgen.
Experts verwachten dat de verkopen tot extra schaarste op de krappe huurmarkt kunnen leiden: De verwachting is dat de woningen één voor één zullen worden doorverkocht.
De pensioenfondsen wilden hun blootstelling aan vastgoed verminderen, nadat die door de hoge rente was toegenomen. De verkochte huizen verdwijnen deels van de huurmarkt omdat de kopers ze naar verwachting één voor één zullen verkopen aan particulieren, zo blijkt uit FD-onderzoek.
De verkopen kunnen zo op termijn extra schaarste aan vrijesectorwoningen creëren, op een markt die nu al krap is. ‘Als de woning eenmaal weg is bij institutionele beleggers, verdwijnt hij waarschijnlijk ook van de huurmarkt’, zegt hoogleraar vastgoedfinanciering Nils Kok van Maastricht University.
Makelaarsvereniging NVM sprak vorige week nog van een ‘verschraling’ van het Nederlandse aanbod aan huurwoningen. Dat zou te maken hebben met in juli ingevoerde wetgeving waardoor verhuurders minder huur kunnen vragen en daardoor liever hun woningen uitponden — jargon voor het verkopen van huurhuizen aan bijvoorbeeld koopstarters.
Geld terug
Met die wetgeving hebben de verkopen van grote institutionele vastgoedbeleggers weinig te maken. Uit de analyse van het FD blijkt dat veranderingen in het beleggingsbeleid bij aandeelhouders, zoals pensioenfondsen, vastgoedbeleggers heeft aangezet tot de verkoop van zeker 3100 van hun tienduizenden woningen in de afgelopen twee jaar.
Na jaren waarin pensioenfondsen en verzekeraars juist meer geld in vastgoedfondsen staken, hebben ze sinds 2022 voor honderden miljoenen euro’s geld teruggevraagd. Zo wilde BPfbouw in 2022 plotseling €340 mln terug van het woningfonds van Bouwinvest, blijkt uit het jaarverslag.
Om kapitaal op te halen moesten vastgoedbeleggers daarop huizen verkopen — of maakten zij plannen daarvoor. Zo wees Altera al voor €60 mln aan vastgoed aan om te verkopen. Bouwinvest deed sinds 2022 minstens vijftienhonderd woningen van de hand. CBRE Investment Management (CBRE IM) verkocht in anderhalf jaar tijd negenhonderd woningen. De totale verkoopprijzen lopen in de honderden miljoenen euro’s.
Bekende vastgoedfamilies
Aan buitenlandse beleggers raken de pensioenfondsen de huurhuizen niet kwijt. Door de gestegen rente vinden zij het onaantrekkelijk om met geleend geld in de markt te stappen. Nederlandse particuliere beleggers duiken in dat gat. Zij staan erom bekend aangekochte huizen op termijn te verkopen op de particuliere koopmarkt. Zo verkocht CBRE IM in maart bijna 280 huizen aan een bedrijf gelieerd aan de vastgoedfamilie Groenewoud. Ook de familie Grouwels kocht al honderden woningen.
‘Een gedeelte wordt verkocht en een gedeelte houden we als belegging’, zegt directeur Richard Dohmen van Grouwels Vastgoed, dat in juni ruim vierhonderd woningen in Barendrecht en Almere van Amvest kocht, nadat het bedrijf twee jaar terug al voor €180 mln aan vastgoed had overgenomen van Bouwinvest. ‘We zijn geen actieve uitponder, maar bij leegstand kijken wij of we de woning te koop zetten. We verkopen ook vaak aan de zittende huurder.’
‘Rekensommetje rondkrijgen’
Ook vastgoedbelegger Sectie 5 ziet ‘uitstekende mogelijkheden voor uitponden’ voor de 130 Haagse woningen die het bedrijf begin deze maand van Amvest kocht met geld van particuliere beleggers, meldt het in een persbericht.
Voor deze particuliere vastgoedbeleggers is het uitponden nu aantrekkelijk. Zo leveren de hoge huizenprijzen een goed rendement op. Dat is nodig omdat ook geld lenen voor de aankoop van vastgoed duurder is. ‘Iedereen die met deze hogere rente zulke huurwoningen koopt, krijgt het rekensommetje rond, omdat er ook een deel kan worden uitgepond’, zegt hoogleraar Kok.
Redempties
Sommige pensioenfondsen en verzekeraars hadden na de rentestijging in 2022 opeens te veel in vastgoed belegd. Dat had deels een technische oorzaak: omdat de waarde van de obligaties in hun portefeuille door een hogere rente was gedaald, werd het percentage dat ze in vastgoed staken uit risico-oogpunt te hoog.
Pensioenfondsen en verzekeraars dienden daarom zogeheten redemptieverzoeken in bij hun vastgoedbeleggers. Sommige van hen, zoals Vesteda, konden tegemoetkomen aan de wensen van hun aandeelhouders omdat andere beleggers juist wél wilden instappen.
‘Markt moet wel meezitten’
Zelf stellen de vastgoedbeleggers dat de teruggaveverzoeken beperkt zijn. De verzoeken vielen ‘heel erg mee’, zegt een woordvoerder van Bouwinvest. Dat had eind vorig jaar zo’n 19.000 huurwoningen, met een boekwaarde van ongeveer €7 mrd. ‘Wij zijn nog met een klein stukje van €20 mln bezig, dat is zo goed als afgehandeld.’
Bij CBRE IM zijn volgens een bron voor minstens €80 mln aan redemptieverzoeken ingediend. Een woordvoerder wil alleen kwijt dat de belegger nu weer ‘nieuw kapitaal’ aantrekt na twee jaar met ‘relatief weinig activiteit’.
‘Een deel van de opbrengsten gebruiken we voor aankopen en een deel om redemptieverzoeken in te willigen’, zegt cio Wim Wensing van Amvest. De vastgoedbelegger verkocht in anderhalf jaar tijd 660 huizen. ‘De markt moet wel een beetje meezitten voor verkopen en in 2023 was dat niet het geval. Nu lukt het weer.'
Geen opmerkingen:
Een reactie posten