Sinds begin 2025 is het definitief. Door de inverse overname van VastNed NL door de Belgische dochteronderneming VastNed Retail Belgium is deze tweede poging finaal dus toch geslaagd. De groep krijgt de naam VastNed NV.
Even de voorgeschiedenis oprakelen: In januari 2018 werd hier dit blogartikel gepost: Bod Vastned op resterende belang in Vastned Retail Belgium. Degenen die toen niet op het bod ingegaan zijn hebben niet alleen een uitzonderlijke gelegenheid gemist, maar het ook verknoeid voor de overige minderheidsaandeelhouders. Ondanks een genereus bod van €57.50 werden slechts circa 1.2 M aandelen of circa 70% van de vrij verhandelbare aandelen aangeboden, ruim beneden de vereiste 90%. Dit hoge aanvaardingspercentage zou VastNed in staat gesteld hebben om een uitrook-bod te lanceren op de nog ontbrekende aandelen (10% van de free float of circa 3.5% van het totaal aantal aandelen).
Performantie van de sector
Retail GVV'n zijn nooit hersteld van de Covid pandemie, waarvan zij het eerste slachtoffer waren. Non-food winkels sloten de deuren of hebben een platform voor on-line verkoop gecreëerd. Premies tot 40% op de EPRA portefeuillewaarde per aandeel werden disconto's van dezelfde orde van grootte. Inmiddels zijn de winsten per aandeel opnieuw aangedikt, voor sommige retail GVV'n zelfs tot het pre-covid niveau. Maar de koersvorming liet het afweten, zodat de rendementen nu echt hoog oplopen.
Koersgrafiek van VastNed NL tot eind 2024
VastNed NL piekte vóór de kredietcrisis van 2008 en is sindsdien nooit meer helemaal hersteld. Op lange termijn merken we een stelselmatig afkalvende koers. Sinds 2000 is de koers van VastNed NL ongeveer gehalveerd van bijna €40 tot €21.40 eind 2024. Tot voor de kredietcrisis van 2008 ging het steil hoger tot een piek van ruim €80. Dat is een niveau waar je nu alleen nog kan van dromen.
VastNed NL heeft altijd al een hoge schuldratio gehad, wat net tijdens de kredietcrisis problematisch werd. De lange periode van zero-rente heeft er niet of onvoldoende toe bijgedragen om de balans op orde te krijgen.
Al sinds 2016 noteerde VastNed NL onder zijn koers van het begin van de eeuw. Nog voor de Covid pandemie toesloeg zakte de koers weg onder €30. Het herstel van 2023-24 tot circa €25 ging opnieuw grotendeels verloren tot €21.40. Er moesten toegevingen gedaan worden om de fusie rond te krijgen.
Koersgrafiek van VastNed Retail Belgium tot februari 2025
Ook VastNed Retail Belgium (toen nog Intervest Retail genaamd) zag de koers voor 2008 oplopen, maar minder uitgesproken dan zijn nederlandse moederonderneming. Er was evenmin sprake van een implosie achteraf. Integendeel, de koers herstelde vanaf 2009 en ging vanaf 2011 in stappen hoger om te pieken in 2015 boven €60.
De winsten per aandeel over 2016 en 2017 vielen enkele eurocents terug, wat leidde tot een onevenredige koersdaling tot circa €45. Het is moeilijk aan hooggespannen verwachtingen te blijven voldoen. Het bod van moeder VastNed NL kwam dan ook niet ongelegen. "With the benefit of hindsight" was dit het uitgelezen moment om de koerswinst veilig te stellen. Maar alleen wie verkocht op de beurs heeft €55 of meer opgestreken. Zoals hierboven gestipuleerd, werd het aanvaardingspercentage van 90% niet gehaald.
Ook bij de minderheidsaandeelhouders van de Belgische tak werd de fusie niet op gejuich onthaald. In de loop van december zakte de koers terug tot een jaarminimum om vervolgens te herstellen tot circa €28. Niettemin is de koersevolutie over de voorbije 12 maanden nog steeds negatief. Maar als we rekening houden met het vervroegde dividend en het extraatje valt het al bij al nog mee.
Het segment van centrumwinkels waarin VastNed Retail gespecialiseerd is, werd disproportioneel hard getroffen door de Covid pandemie. Na het herstel eind 2020 golfde de koers op en neer met opeenvolgende lock-downs en handelsrestricties. VastNed Retail Belgium heeft een lage schuldratio en dus is de impact van de stijgende rente geen tweesnijdend zwaard geweest voor de koers. De sector van retail GVV'n hield relatief goed stand bij de stijgende rente, vooral na de oplawaai in 2020 die al had gezorgd voor een significant disconto van de koers t.o.v de portefeuillewaarde per aandeel.
Modaliteiten
Beide GVV'n keren een interimdividend uit dat geldt als totaal dividend over het boekjaar 2024. Voor de Belgische tak was dat €2.30 bruto op. Daarenboven werd een extra-dividend van €1 uitgekeerd dat op 27 september werd gereserveerd en op 7 januari 2025 uitbetaald.
Het nederlandse Vastned keerde op 6 december een voorschotdividend van €1.7 uit dat eveneens geldt als totaal dividend over 2024.
De kredietlijnen werden bevestigd: €145M voor de Belgische tak en €345 M voor de gehele vennootschap. De schuldgraad zou ongeveer 40% bedragen van de portefeuillewaarde. (De Belgische tak had een schuldratio van ongeveer 26%.)
VastNed Retail Belgium had tot december 5.078.525 uitstaande dividendgerechtigde aandelen. De fusiemaatschappij zal VastNed NV heten met hoofdkwartier in België (Antwerpen) en onder een grotendeels Belgische directie. Er geldt een ruilvoet van 0.839 aandelen VastNed NV per ingebracht aandeel VastNed NL. Daardoor worden 14,390,507 nieuwe aandelen uitgegeven en stijgt de totale float tot 19,469,032.
De aandelen VastNed Retail B die VastNed NL in portefeuille had (circa 65% van de pré-fusie vennootschap) worden 'treasurry shares' van de fusiemaatschappij VastNed NV.
De nieuwe aandelen krijgen de ISIN code BE0003754687, die dezelfde is als de bestaande aandelen van VastNed NV (ex- Vastned Retail Belgium).
Vooruitzichten
De kredietkost zou in 2025 3.2% bedragen om vanaf 2026 te stabiliseren op 3.9%. Vastned verwacht voor 2025 een EPRA resultaat van €1.95 tot €2.05 per aandeel. Over 2024 haalde de Belgische tak een EPRA wpa van €2.31. Over 2024 is VastNed NV zeer gul geweest met dividenden ten bedrage van de volledige EPRA wpa en een uitzonderlijk extra dividend van €1 om de pil te vergulden voor de minderheidsaandeelhouders. Nu de schuldgraad van de fusie-maatschappij hoger uitvalt en de rentevoet oploopt, zou een voorzichtiger dividendbeleid overwogen moeten worden.
De vastgoedportefeuille is nu verspreid over Nederland, België, Frankrijk en Spanje. De free float van VastNed NV zou 50% tot 55% bedragen. Zowel verhandelbaarheid als beurskapitalisatie vallen dus een stuk hoger uit, terwijl er synergievoordelen zijn door lagere managementkosten.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten