Naast de prijsindex van de vastgoedmaatschappijen met notering op Euronext Brussel, is er tegelijk ook een netto-return versie. Een netto-return index geeft aan hoe een portefeuille evolueert waarbij telkens de netto-coupon in het betrokken aandeel geherinvesteerd wordt.
Doordat vooral GVV'n vaak een hoge coupon uitbetalen, bouwt de netto-return index een stelselmatige voorsprong uit t.o.v de prijsindex. Maar indien de netto-return index verlies maakt, betekent dat meteen ook dat de koersen fors teruglopen, waarbij het koersverlies hoger oploopt dan de uitbetaalde dividenden. Over het voorbije jaar (sinds 8 mei 2023) verliest de Bel Real Estate NR 4.45%.
De netto-return index van de vastgoedmaatschappijen met notering op Euronext Brussel bestaat sedert april 2020, net zoals de prijsindex. Hij heeft de heeft de ISIN code BE0004644853.
Samenstelling
Naast de verwachte Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschappen, vinden we ook andere vastgoedmaatschappijen en de vastgoedontwikkelaars als Atenor, Banimmo, Immobel en Nextensa. Daarnaast zijn ook het Nederlandse Eurocommercial Properties en het Luxemburgse Shurgard opgenomen. Na de overname van Intervest Off & Wh telt de lijst nog 25 componenten.
Vorig jaar in mei js er een soortgelijke studie gemaakt. Als we vergelijken met de BEL 20, moeten we ook daar de netto-return variant beschouwen. Sommige BEL-20 aandelen zijn eveneens goede dividendbetalers, maar bij andere is het bedrag eerder karig, vooral indien de betrokken aandelen er een mooi beursparcours op zitten hebben.
Nota: De samenstelling van de BEL-20 korf wordt jaarlijks herzien; ook dat heeft invloed op het verschil dat ontstaat tussen de prijsindex en de netto-return index. Historisch goede divdendbetalers waarvan het perspectief minder rooskleurig oogt, moeten doorgaans plaats maken voor de groei en herstelverhalen van het afgelopen jaar.
De benchmark loopt sinds april 2021, dus over iets meer dan 3 jaar. Er zijn geen numerieke data meer beschikbaar die teruggaan tot het begin.
 |
| BE-RE Netto Return (rood) t.o.v de Bel 20 Netto Return sinds april 2021. (blauw, rechter-as) |
De as-indeling voor de Bel-20 NR is zo gekozen dat de waarden perfect vergelijkbaar zijn. We beginnen op 4 april 2021 met een waarde van 1031 voor de BE-RE NR tegen 8611 voor de Bel 20 NR.
Fast forward naar de laatste observatie op vrijdag 3 mei, zien we de BE-RE NR afkalven tot 916 terwijl de BEL20 NR net aandikt tot 9176. Na een aarzelende start, leek het voor de vastgoedaandelen nochtans goed te gaan tot april 2022. De inflatiegolf in de zomer van 2022 leek beide activaklassen even zwaar te treffen, maar net dan kwam de kwetsbaarheid van de vastgoedsector manifest naar boven.
Het schuldgedreven groeimodel dat de reden van het succes geweest was in de nulrente omgeving van de voorgaande jaren, werd net de aanleiding tot de steile val van de beurskoersen bij de snelle renteverhogingen. De instrumenten voor rente-indekking bleek onvoldoende om de val te breken. Ook de logistieke groeiverhalen van de voorbije jaren (WDP, Montea, VGP) zijn onderuit gegaan. Maar vooral de GVV'n uit de residentiële en zorgsector hebben moeten inbinden. Aedifica, CP-Invest, Home-Invest en XIOR noteren allen beduidend lager dan de voorafgaande jaren.
Ten opzichte van de waarde van het onderliggend vastgoed was de beurswaarde van Intervest Off. & Warehouses, de kleinere speler in het logistieke verhaal, dermate gedaald dat de financiering van de ontwikkelingsprojecten van de sites nabij Luik moeilijk te financieren werden. De verkoopopbrengsten van kantoorgebouwen vielen te laag uit om de schuldratio substantieel te verlagen. In die optiek was het niet onlogisch dat er een overnamebod volgde.
Ondanks de koersdaling noteren Montea en WDP nog met een bescheiden premie t.o.v de portefeuillewaarde.
Na een tweede crash (opnieuw) in oktober, volgde de Kerstrally die wat van het opgelopen koersverlies t.o.v de BEL-20 NR afknabbelde. Maar sinds begin 2024 ging het weer van kwaad naar erger. Het verlies werd uitgediept in februari en de vastgoedaandelen konden evenmin aanpikken bij het herstel van de BEl-20 de afgelopen weken.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten