De beren blijven baas

Of de GVV'n laatste paar dagen iets herstellen of verder terrein verliezen doet in het bredere plaatje weinig terzake. De beren blijven baas. De Bel-Real-Estate index (ISIN: BE0004643848) verliest sings begin 2022 momenteel 37.07% (data van vrijdag 21/10). Enkel t.o.v vorige week zien we een bescheiden groen cijfer. Aangezien de inflatie in de eurozone verder oploopt, zal de ECB niet meteen van koers veranderen. De rente zal nog geruime tijd blijven stijgen. Ook voor de GVV'n liggen er dus nog moeilijke dagen in het verschiet.

Bel-Real-Estate index over de afgelopen 12 maanden.

De Bel-Real-Estate gaat in zaagtandformatie lager. Het minimum in maart (na het begin van de invasie in Oekraïne) werd nog gevolgd door een volledig herstel op indexniveau. Na half april ging het opnieuw lager maar bleef de bodem van maart nog nog een richtwaarde. De tweede renteverhoging van de FED (75 bp) deed de ECB besluiten om eveneens het roer om te gooien. Na de renteverhoging volgde evenwel nog een bescheiden herstel tot midden augustus. Daarna ging het opnieuw lager en in september versnelde de uitschuiver tot een brutale ineenstorting. Het grootste deel van het opgelopen verlies is in september opgetekend. 

U vindt recente cijfers (conform de tabellen - update van 21 oktober) in deze spreadsheet.

De meest recente cijfers zijn steeds  beschikbaar in de tabellen met periodieke updates.

Hierbij alvast een paar detailtabellen (Nota: tabellen zijn grafisch opgeslagen: links kunnen daardoor niet werken, gebruik indien nodig de links in de spreadsheet.)

1. Koers met EPRA netto waarde van de vastgoedportefeuille met referentiedatum en discount (of premie in nog enkele gevallen)

2. Maximum en minimum koersen van de afgelopen 52 weken met de variatierange en de  "sterkte", die een percentage aangeeft binnen dit interval. De laatste kolom geeft dan het verlies (alleen voor Befimmo de winst) sinds het begin van 2022.

Onderaan vindt U de gegevens voor de Bel Real Estate. Ook de index zelf zit in het sukkelstraatje met een relatieve sterkte van slechts 9%. (Nota: deze 'sterkte' verschilt van de 'RSI-indicator, die een momentum indicator is, meestal berekend over een korter interval). De berenmarktrally waarvan sprake in vorig artikel, was inderdaad niet meer dan een kortstondig herstel. Na begin oktober ging de index opnieuw lager tot een voorlopig minimum bereikt op 13 oktober. De Bel-Real-Estate parkeert nu iets boven 800. 

Afgezien van de ruimere scope van deze index (alle vastgoedaandelen, niet alleen GVV'n) merken we toch ook dat de grootste GVV'n (naar kapitalisatie) ook de grootste klappen kregen het afgelopen jaar. Cofinimmo, WDP, Montea en XIOR verloren allen meer dan 40%. Aedifica en CPInv deden nauwelijks minder slecht. 

De retail GVV'n zijn sinds lang geen baken van stabiliteit meer, maar konden dit jaar de schade nog enigzins beperken. Ook Home-Invest had er tot de zomer een sterk parcours opzitten.

Onderstaande tabel vermeldt de beurskapitalisatie en het marktaandeel binnen het GVV segment. Tenslotte worden hieraan ook het EPRA resultaat, het totaal dividend en het netto rendement (op basis van de koers van 21 okt) toegevoegd. De laatste kolom geeft de pay-out op basis van die cijfers.

U merkt het meteen: de rendementen (en die zijn netto, na RV) zijn na de koersdalingen gestegen tot een niveau dat we ons alleen nog herinneren uit ver vervlogen dagen. De dividenden zijn ook diegene die dit jaar uitbetaald werden. Sommige GVV'n hebben al een hoger dividend in het vooruitzicht gesteld over het lopende boekjaar. Hoge rendementen (5%-6%) vinden we vooral bij GVV'n met retail vastgoed. Micro-cap QRF spant de kroon, maar Wereldhave Belgium moet hiervoor nauwelijks onderdoen.

De payout wordt berekend als het (bruto) dividend gedeeld door het EPRA resultaat. Dat is niet de berekening die wettelijk toegepast moet worden. (Maar aan een les over IFRS boekhoudnormen heeft U waarschijnlijk geen boodschap.)

Historisch perspectief

We kunnen tenslotte ook nog eens nagaan hoe de huidige koersen zich verhouden tot wat we tijdens de financiële crisis van eind 2008 meegemaakt hebben. Koersen vergelijken vereist altijd wat voorzichtigheid. Zo hebben WDP en Home Invest een split achter de rug van 1:7 en 1:5. We dienen de historische koersen dan ook te delen door de split-ratio om een vergelijkbare basis te hebben. QRF en XIOR zijn relatieve nieuwkomers. Historische noteringen zijn er dus niet. Voor CareProp Inv en Nextensa ook de nodige asterisken. De koersvergelijking is die van de historische juridische voorgangers ServiceFlat Invest en Leasinvest. In het eerste geval moeten we ook de split van 1:1000 in rekening brengen.

We merken meteen dat Befimmo, ondanks het overnamebod, nog steeds een stuk lager noteert dan tijdens de financiële crisis. Ook Cofinimmo geeft maar een belabberde indruk. Het verlies over 2022 heeft meteen meer dan de winst van de laatste jaren weggeveegd. Overigens was 2008 voor Cofinimmo nog niet het dieptepunt. COFB bleef op de sukkel tot eind 2014. 

Het zorg- en residentieel vastgoed houdt nog een behoorlijke winst over t.o.v de koersen van eind 2008.

Retail Estates is een zeldzaam lichtpunt onder de retail gvv'n. De collega's houden nog net de voeten droog. De investeerders zijn wel beloond geweest met hoge dividenden.

WDP heeft er, ondanks de uitschuiver van 2022 nog best een puik parcours opzitten en geeft de collega's van INTO en Montea het nakijken.

Private plaatsing

WDP koos wel een erg ongelukkig moment voor een private plaatsing van circa €300M tegen €23.20 of nog net iets boven de EPRA-NAV. De dag na de plaatsing werd deze koers wel aangetikt, maar sloot WDP toch hoger. Montea ging 'uit solidariteit' (of angst van de beleggers dat een soortgelijke operatie zou volgen) intraday meer dan 5% lager. Het verlies milderde pas bij afsluiten. Ook Montea noteert niet veel boven de minimumkoers van 2022.