Het spookbeeld van renteverhogingen en afglijdende koers-winst verhoudingen leek nog irreëel, alhoewel verschillende analysten er de aandacht op vestigden (waaronder ook uw toegewijde in deze blogs: Omikron crisis en oplopende inflatie, Speculatieve premies smelten weg en Afglijdende koers-winst verhoudingen en private plaatsingen).
Benchmark
Voor een standaard tienjarige staatsobligatie (OLO) ligt de inkomstenstroom vast. De huidige (6-okt-2022) rentevoet van 2.5% ligt ver boven het niveau van voorgaande jaren, maar nog ver onder het niveau van de opgelopen inflatie. Bij een RV van 30% hou je hiervan 1.75% over.
De huidige nettowaarde is de som van de verdisconteerde toekomstige inkomsten. Die discontovoet is niets minder dan de verwachte jaarlijkse koopkrachtvermindering van de toekomstige inkomsten. Het is dus ook een maatstaf voor het verkiezen van onmiddellijke consumptie boven uitgestelde consumptie.
 |
| Netto huidige waarde van een OLO coupure van €1000 in functie van de discontovoet |
Zoals verwacht is de netto huidige waarde precies €1000 bij een disontovoet van 1.75%, wat correspondeert met het netto rendement van de OLO. Hoe hoger de verwachte inflatie op lange termijn, des te lager is de huidige waarde van de toekomstige inkomsten. Bij een discontovoet van 10% is de huidige waarde van de toekomstige inkomsten net iets minder dan €500.
Wat met GVV'n?
Eigenlijk kan je de berekening herhalen voor om het even welke GVV. De onzekerheid over de verwachte inflatie kan evenzeer in rekening gebracht worden. De toekomstige inkomsten zijn echter variabel. We verwachten dat de jaarlijkse dividenden stijgen, maar allicht kan die stijging de inflatie niet bijbenen. Als we een berekening maken voor 10 jaar, dienen we ook de verwachte koers in rekening te brengen. De huidige waarde van de verwachte koers wordt met dezelfde discontovoet berekend. De kaarten liggen verschillend voor alle GVV'n. Soms ligt de verwachte inkomstenstroom ongeveer vast en is die geïndexeerd, andere GVV'n hebben een minder goede track record en zagen de inkomsten tijdens de pandemie teruglopen. Een recessie kan/zal dan een tweede knauw in de huurinkomsten meebrengen. Maar ook een recessie blijft niet duren ...
 |
| Huidige waarde in functie van de toekomstige inkomstenstroom voor GVV |
Hierboven een klein rekenvoorbeeld voor Home Invest Belgium. De blauwe curve gaat uit van een constante coupon van €1 bruto of €0.70 netto, zoals deze voor boekjaar 2022 in het vooruitzicht gesteld werd. We voegen daar nog €0.10 terugbetaling van kapitaal aan toe: éénmalig vermits dit bedrag fluctueert naargelang verkoopsopbrengsten in het kader van een portefeuillerotatie. Over tien jaar wordt Home Invest Belgium dan verkocht aan een koers van €22 (benaderend zoals nu, in okt 2022).
De oranje curve is de huidige waarde indien de inkomsten stijgen met de helft van de discontovoet (= de verwachte inflatie) Bij een lange termijn inflatie van 6%, wordt dus gerekend op een jaarlijkse toename van de coupon van 3%. De rest wordt opgesoupeerd door hogere financiële kosten, het eventueel achteropblijven van de inkomsten ("gezondheidsindex"). We voegen een verwachte totale kapitaaluitkering van €1 gecumuleerd over 10 jaar toe aan de eindwaarde.
De grijze curve houdt ook rekening met een hogere inruilwaarde (koers over 10 jaar) die evenredig is met de verwachte stijging van de netto coupons en ook hier voegen we een verwachte totale kapitaaluitkering van €1 gecumuleerd over 10 jaar toe aan de eindwaarde.
Wat kan je daar dan mee aanvangen?
Voor elke koers (= huidige waarde) op de vertikale as, bekom je 'discontovoet' op de horizontale as voor elk van de drie hypothesen. Volgens de meest gunstige hypothese is het neerwaarts potentieel beperkt. Een koers van €18 zou immers impliceren dat je rekening houdt met een inflatie die niet mildert en over 10 jaar gemiddeld 10% bedraagt. In het minst gunstige scenario, correspondeert dit €18 koersniveau met een lange termijn inflatie van iets boven de 5.5%. Een gemiddelde verwachte inflatie van 10% zou in dit ongunstige scenario een huidige koers van €13 verantwoorden.
Dat lijkt erg laag, maar vergelijk eens wat die 'veilige OLO' met nominale waarde €1000 (in okt 2032) nu eigenlijk waard is. Bij een gemiddelde inflatie van 5% is dat net geen €750. Bij 10% hou je als netto huidige waarde niet eens de helft over.
Dit soort discrepanties kan erg lang blijven bestaan op de financiële markten. Om te besluiten met een populaire quote van JM Keynes: "The markets can stay irrational for longer than you and I can remain solvent".
Geen opmerkingen:
Een reactie posten