28 december 2024

Opnieuw een onfortuinlijk jaar voor beursgenoteerd vastgoed.

Dit artikel beschrijft het beursparcours van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV'n) over de afgelopen vijf jaar. In het eerste lustrum van de jaren '20 kreeg beursgenoteerd vastgoed het hard te verduren.

Nota's: De bespreking beperkt zich tot de GVV'n die nog noteren.

  • De voorbije jaren werden Befimmo en Intervest Offices overgenomen. 
  • Leasinvest gaf zijn GVV statuut op door de fusie met Extensa en werd tot Nextensa herdoopt. 
  • Inclusio kwam eind 2020 naar de beurs, waardoor het parcours beperkt is.
  • Een aandelensplit was er voor WDP (1 -> 7) en Home Invest (1 -> 5). 

In 2020 kregen we de Corona dip te verwerken. Alleen massieve overheidssteun hield de economie overeind. De impact was wel erg verschillend op het beursgenoteerd vastgoed.

Het zorgvastgoed (Aedifica, Care Property Invest) moest weliswaar inleveren, maar de impact op de koers was toch minder groot dan gevreesd door de hoge sterftecijfers in rusthuizen. Ander residentieel vastgoed (Home Invest Belgium) hield zich kranig terwijl ook op de studentenhuisvesting (XIOR) de impact miniem was. 

Het retail vastgoed moest achteruit, hoewel ook hier de impact erg verschillend was. Centrumwinkels en winkelcentra zagen hun koers imploderen, met -46.6% voor VastNed Retail en zelfs -54.4% voor Wereldhave. QRF, Retail Estates en Warehouse Estates Belgium gingen elk ongeveer 30% lager. Alleen Ascencio dat hoofdzakelijk kleinere supermarkten in portefeuille heeft, kon de schade beperken tot 13%.

Een uiteenlopend resultaat voor de logistiekers: terwijl WDP garen kon spinnen (+22%) bij de Cororna crisis (toenemende on-line handel) ging Montea ruim 30% onderuit.

Leasinvest (nog voor de fusie met Extensa) zag over 2020 de koers met 15% aandikken. Deze mooie prestatie zou de enige blijken te zijn over het voorbije lustrum.

Het jaar 2021 was voor menige GVV een jaar van herstel. Montea spande de kroon met een rally van bijna 70%, terwijl WDP bijna 50% kon bijschrijven na een al uitzonderlijk 2020. Inclusio begon zijn beursparcours zwak: met een 18.5% verlies over 2021 was de nieuweling laatste in de rij.

Aedifica, Ascencio en Cofinimmo realiseerden over 2021 hun enig winstjaar over de jaren 2020-24. De meeste retail GVV'n konden iets herstellen na het rampjaar 2020, alleen QRF en WEB bleven net onder nul.

Renteverhogingen over 2022 waren verwacht, nadat de inflatie was ontspoord, na het begin van de oorlog in Ukraïne. Toch was de koersimplosie van de GVV'n onverwacht sterk. Alleen Vastned Retail Belgium kon nog net uit het rood blijven. Ook een paar andere retail GVV'n (Ascencio en Wereldhave Belgium) konden de schade beperken. Zorgvastgoed, studentenhuisvesting en logistiek -de sterkhouders van weleer- beleefden een rampjaar.

In de loop van 2023 werd duidelijk dat de inflatiegolf afzwakte, waardoor verdere renteverhogingen niet meer nodig waren. Enkele GVV'n konden herstellen, maar toch zien we nog meer rood dan zwart. Montea beleeft duidelijk beurtjaren: na een schitterend 2021 en een catastrofaal 2022 volgt opnieuw een herstel in 2023. Ook WDP kon zijn wagonnetje aanpikken. Voor Xior is 2023 het enige winstjaar, maar onvoldoende om de dieprode verliescijfers over 2022 te compenseren.

Komen we tenslotte aan bij 2024 waar verlies opnieuw overheerst. Home Invest Belgium, QRF en Warehouse Estate Belgium zorgen voor een positieve noot. De logistiekers krijgen een oplawaai en ook Cofinimmo breidt een vervolg aan zijn dieprode reeks verliescijfers.

Geaggregeerde cijfers

Hoe staan we er nu voor sinds één, twee tot vijf jaar geleden? 
Dit is wat we met bovenstaande tabel proberen te illustreren. De laatste kolom (sinds 29/12/2023) is uiteraard identiek aan het resultaat over het jaar 2024. Interessanter is om te kijken naar de eerste en tweede kolom: alle resultaten sinds eind 2019 zijn negatief maar de verliezen lopen wel erg uiteen. 

Ascencio scoort het minst slecht met een geaggregeerd koersverlies van net geen 15%.Dank zij de behoorlijke dividenden komt de belegger er dus zonder kleerscheuren van af. WDP mag dan al de grootste daler zijn over 2024, over de voorbije vijf jaar blijft het verlies beperkt tot 17.8%. De karige dividenden volstaan niet om het koersverlies te compenseren. Aan hoge verliescijfers geen gebrek: Care Property Invest (-61.6%) en Cofinimmo (-58%) spannen alvast de kroon. Ook beleggers in Aedifica speelden de helft van hun investering kwijt.

Tot slot

Een overzicht van actuele koersen, technische en fundamentele parameters vindt U in deze update van de spreadsheet. Sinds WDP onder €20 gedoken is, noteren alle GVV'n nu onder hun netto-actiefwaarde. We zullen begin volgend jaar zien hoe die netto-activa waarden per aandeel geëvolueerd zijn over het aflopende boekjaar. 

Zijn de overnames van Befimmo en Intervest Off & Wareh. uitzonderlijk? Kunnen er nog volgen? Dit zou de shorters tot enige mate van voorzichtigheid moeten aanzetten. De overnames waren tot nog toe twee GVV'n die het moeilijk hadden om de financiering rond te krijgen: voor de reconversie van het kantorenpark van Befimmo of de transitie naar een logistieke GVV bij Intervest Off. & Wareh. 

Met Cofinimmo hebben we nog een soortgelijk verhaal, waarbij kantoorvastgoed verkocht moet worden om de expansie in zorgvastgoed te financieren. Kantoorvastgoed levert een hogere opbrengst op het geïnvesteerde kapitaal, maar de afschrijvingen zijn ook hoger. Kantoorgebouwen verliezen sneller hun waarde en bovendien is het een stagnerende tot teruglopende markt nu betere communicatietechnologie thusiwerk (of 'remote working') meer evident maakt. Zorgvastgoed is (nog) een sector in expansie, maar de betrokken GVV'n (Aedifica en CP Invest) doen het evenmin goed. Anderzijds is Cofinimmo een BEL-20 component, zodat een mogelijke kandidaat overnemer toch wel wat diepere zakken moet hebben om die stap te zetten.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten