In Google Sheets hou ik een lijst van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV'n) bij. Daarin komt de koersinformatie rechtstreeks uit een spreadsheet van Euronext.
Technische data
Voor de overige gegevens is natuurlijk wat meer werk nodig. De individuele pagina's met de koers van een aandeel heeft ook een tweede luik met karakteristieken, waarop je het aantal uitgegeven aandelen vindt. Dat laat meteen toe om de beurskapitalisatie te berekenen. Ook de hoogste en laagste koers van de voorgaande 52 weken valt vlot na te trekken.
Fundamentele data
Voor fundamentele gegevens, zoals dividend per aandeel en de netto-aktief waarde (NAV) dien je de website van de GVV'n te consulteren. Deze info vindt je in het jaarverslag en soms ook in semester-rapporten. Doorgaans is dit de EPRA NAV en ook het EPRA conform exploitatiesaldo (bruto-uitkeerbare opbrengst.) De Nano-cap Immo Moury rapporteert niet conform aan de EPRA standaard en ook de resultaten van Nextensa (dat geen GVV meer is) omvatten niet-gerealiseerde meer- of minwaarden. De jaarrekening is conform met de IFRS standaard.
Hier vind je de nieuwe versie van de spreadsheet.
Wat is de situatie eind augustus 2025?
De drie jaar durende berenmarkt van de GVV'n ligt nu wel duidelijk achter ons. Je merkt in de tabel een 'sterkte indicator' die berekend wordt aan de hand van het interval tussen hoogste (100%) en laagste (0%) jaarkoers. Vele GVV'n noteren nu dichter tegen de hoogste jaarkoers en vaak is die al naar boven toe bijgesteld.
Een belangrijke caveat: door de berenmarkt waren de koersen van de GVV'n zo diep afgegleden dat deze 'hoogste koers' over het afgelopen jaar in een 'historisch perspectief' vaak nog een koopje lijkt. Zo blijft er een disconto t.o.v de EPRA NAV voor alle GVV'n die in de buurt van hun jaarmaximum noteren.
Alleen de logistieker WDP noteert met een bescheiden premie t.o.v zijn EPRA NAV, maar blijft nog in de 'neutrale zone' t.o.v zijn schommelingsinterval van de voorbije 52 weken.
Nextensa
De gemengde aktiviteit van verhuur en ontwikkelingvan vastgoed zoals bij Nextensa, dat hierdoor zijn GVV statuut opgegeven heeft, wordt niet echt naar waarde geschat. Nextensa noteert al meer dan een jaar onder de historische uitgiftekoers van rechtsvoorganger Leasinvest. Maar vergeleken met de 'peer group' van zuivere vastgoedontwikkelaars: Atenor en Immobel, is deze historische achteruitgang minder catastrofaal. De hele sector heeft het niet onder de markt gehad. Het gemengde model (vastgoed verhuur + ontwikkeling) vermindert duidelijk het risico.
Nextensa rapportteert volgens IFRS normen (niet meer volgens de EPRA standaard). Daardoor zijn dit jaar niet gerealiseerde minwaarden in aanmerking genomen voor de resultatenrekening. Dit zijn geen cash-uitgaven, maar volgens IFRS was er daardoor wel een verlies in boekjaar 2024. Nextensa heeft zijn dividend geschrapt.
Tabellen
Op WDP na noteren nog alle GVV'n met een disconto t.o.v de EPRA NTA actiefwaarde.
Noteer daarbij dat nanocap Immo Moury en ook Nextensa niet rapporteren volgens de EPRA standaard en het vermelde discount daardoor niet echt vergelijkbaar is.
Door het bod van Aedifica op Cofinimmo is de extreme onderwaardering van Cofinimmo nu gedaald tot een marktconforme onderwaardering. Cofinimmo noteert slechts een fractie lager dan de voorgestelde ruilverhouding van 1.185.
Technisch plaatje: waar bevinden de GVV'n zich in het interval tussen de hoogste en laagste koersen van de afgelopen 52 weken? We mogen spreken van een algemeen herstel. Er zijn geen waarden meer onder 25%, van GVV'n die noteren in het laagste kwart van het interval tussen de hoogste en de laagste jaarkoers. De 'range' is ook een interessant gegeven. Zo zien we dat deze voor Ascencio slechts 18.6% bedraagt. Het koersverloop is erg stabiel. Voor Cofinimmo gaapt er een kloof van meer dan 53% tussen het doemdenken nog begin 2025 en de herwaardering door het overnamebod. Maar ook sectorgenoot Care Property Inv is erg volatiel. Dat geldt overigens ook voor de logistiekers Montea en WDP. Ook de residentiële GVV'n: Home Invest Belgium, Inclusio en XIOR zijn geen baken van stabiliteit.
Wat zijn de grootste beurskapitalisaties en welke GVV'n stellen nauwelijks iets voor? Op basis van dezelfde koersen van vrijdag 22 augustus komen we tot volgende tabel:
Het marktsegment is eveneens aangegeven. Gemakkelijkheidshalve 'vergeten' we het kantorengedeelte van Cofinimmo. Immo Moury en Nextensa hebben een gespreide portefeuille en dus wordt er geen segment vermeld.
Welk zijn nu de belangrijkste segmenten onder de GVV'n?
| Segment | Marktcapitalisatie |
| Care | 35.13% |
| Comm | 14.22% |
| Logist | 37.24% |
| Resid | 10.99% |
| Zndr-Spec | 2.42% |
De logistiekers halen het nipt van het Care segment. De talrijke retail GVV'n: winkels en commerciële centra komen samen nog niet aan de helft van de 'grote twee' segmenten. Bij de residentiële GVV'n domineert XIOR.
Schuld en winst
Deze laatste tabel geeft een overzicht van de bruto dividenden en de netto rendementen (rekening houdend met de 30% of 15% RV die van toepassing is). Tegelijk is ook de laatst gecommuniceerde schuldgraad opgenomen. (Schuld t.o.v de netto portefeuillewaarde.) De laatste kolom geeft aan hoeveel jaar het zou duren om de schuld aan te zuiveren met het huidige niveau van de EPRA winst per aandeel.
De schuldgraad is wettelijk beperkt tot 65%, maar de meeste GVV'n streven ernaar om deze in de praktijk niet langdurig boven 50% te laten oplopen.
De getallen in vetjes zijn schattingen voor het lopende boekjaar 2025.
Noteer ook dat de fusie tussen VastNed Belgium en de Nederlandse moedermaatschappij pas in Januari effectief is. De jaarrekening voor 2024 heeft dus betrekking op VastNed Belgium. De fundamentele parameters zullen er volgend jaar dus enigszins anders uitzien. Volgende week worden wel al schattingen voor boekjaar 2025 ingevoerd voor de gefuseerde GVV.
Tot slot: Bovenstaande tabellen zijn selecties uit de hoger vermelde spreadsheet. Deze spreadsheet wordt periodiek bijgewerkt. Koersdata en aanverwante technische data worden daarbij telkens geactualiseerd. Fundamentele gegevens uit de jaarrekeningen of semesterrapporten zijn uiteraard meer statisch en het nodige opzoekingswerk maakt het actualiseren ook een stuk lastiger.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten