Belgisch beursgenoteerd vastgoed en de invloed van de tienjarige OLO rente

Veeleer dan de ECB rente op korte termijn (die momenteel 2% bedraagt) is de tienjarige rente van de Belgische lineaire obligaties een bepalende factor voor de rente die Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen (GVV'n) op hun kredieten moeten betalen.

Lopende kredieten werden eerder gefinancierd tegen een premie t.o.v de ECB rente, gecombineerd met een 'renteswap' om tot een vaste rentevoet te komen. Tijdens de zero-interest anomalie gaven die renteswap instrumenten steevast aanleiding tot boekhoudkundige minwaarden. De balans is natuurlijk omgeslagen. Maar juist daardoor wordt die financieringsvorm nu veel minder aangeboden.

Los daarvan maken institutionele beleggers steeds een keuze tussen vastrentende obligaties en vastgoedinvesteringen. Daardoor is de tienjarige OLO een rechtstreekse concurrent voor de GVV'n.

Van een nulrente eind 2021 tot gemiddeld boven 3% in 2025

De nulrente eind 2021 was het fincancieel economische gevolg van de COVID pandemie en de daarmee gepaard gaande recessie ten gevolge van de lock-downs. Een negatieve rente op 10 jaar deed zich voor het laatst voor in december 2021. De tienjarige rente piekte in oktober 2023 op 3.63%. 

Als we de BEL REAL ESTATE datareeks erbij nemen en de waarden inverteren (1000 / BelRealEstate) dan bekomen we een profiel dat behoorlijk gecorreleerd is met de OLO 10 jaar rente.

Inverse waarde : (1000 / Bel Real Estate) van november 2021 tot nu

De piekwaarden in bovenstaande grafiek vallen uiteraard samen met de bodemwaarden van de BEL REAL ESTATE.  Door toenemende gemiddelde winsten per aandeel, zou de 1000/BelRealEstate over de lange termijn moeten dalen. Dat verbreekt de correlatie niet, maar het toont wel aan dat één geldige correlatie niet impliceert dat we een voorspellend model gevonden hebben.

Koersevolutie van de GVV'n sedert einde 2021, 2022, 2023 en 2024

Sedert eind 2021 zijn positieve returns uitzonderingen. Retail GVV'n die tijdens de pandemie in 2020 de grootste slachtoffers waren van de lock-downs, konden de renteverhoging het best van zich afschudden. Sedert eind 2022 zien we al meer positieve returns en sinds eind 2023 wordt het nog beter. De voorlopige cijfers over 2025 laten enkel nog wat specifieke uitschuivers zien. De algemene tendens is nu positief. De tendens van de OLO rente blijft eerder vlak, waardoor individueel nieuws van de GVV'n opnieuw de belangrijkste drijfveer geworden is voor de koersevolutie.

Kapitaalverhogingen (QRF onlangs en XIOR eerder door inbreng van activa van 'Base camp') worden niet echt geapprecieerd. Het was ooit anders...

Meer gegevens (en tabellen) vindt U in de spreadsheet (Momenteel met update van 31 oktober).