Nieuws-sprokkels over vastgoedcertificaten

De bloedarmoede bij de vastgoedcertificaten laat zich al enkele jaren voelen. Er zijn geen nieuwe uitgiftes meer en de bestaande certificaten worden elk op beurt geliquideerd. Er is wel een groot verschil tussen een ‘uitvaart eerste klasse’ en een ‘anonieme begrafenis’.

Opm. Lees ook meest recente artikel: Vastgoedcertificaten in de laatste rechte lijn

Tabel: koersen van de vastgoedcertificaten begin mei 2014. (klikken om te vergroten)

In bovenstaande tabel zijn de koersen opgenomen van de vastgoedcertificaten, met in de laatste kolom de koersverandering sedert vorige notering. De vier certificaten die in grijs zijn gezet, zijn de liquidatievehikels die al één of meer liquidatie-uitkeringen achter de rug hebben en geen inkomsten uit verhuur meer hebben. Daar hoort ook nog Louvain-la-Neuve bij, dat in maart nog een tweede liquidatiedividend uitkeerde van netto €24.

Marcel Thiry

Vorig jaar hebben we in stilte afscheid genomen van Kolonel Bourglaan en eerder dit jaar is ook het resterende actief van Finest geliquideerd en uitgekeerd.  Dan hebben de overblijvende certificaathouders van Marcel Thirylaan het al bij al beter getroffen. Na een schamele opbrengst van de verkoop is er nu een gunstige gerechtelijke uitspraak in verband met het hangende conflict met ex-huurder Ernst&Young.
Het vonnis bevestigt de veroordeling van de voormalige huurder Ernst & Young tot betaling aan Immo-Marcel Thiry van een bedrag van 2.016.078 EUR te vermeerderen met de verwijlinteresten aan de wettelijke rentevoet vanaf 07/08/2009 tot 05/03/2010 en vanaf die datum met de gerechtelijke interesten aan de wettelijke rentevoet op hetzelfde bedrag. Ernst & Young wordt tevens veroordeeld tot betaling van de rechtsplegingsvergoeding voor het hoger beroep t.b.v. 16.500 EUR.
Van zodra vaststaat dat alle rechtsmiddelen zijn uitgeput, zal het bovenstaand bedrag aan de certificaathouders worden uitgekeerd, onder aftrek van de gebruikelijke kosten en commissies.
Immo-Marcel Thiry zal haar certificaathouders op de hoogte houden van eventuele verdere ontwikkelingen en van de eventuele vereffening van het certificaat.
Het certificaat wordt nog nauwelijks verhandeld en de koers impliceert nagenoeg volledig de vooropgestelde schadeloosstelling.

Genk Logistics

Bij de uitkering van de coupon eind februari  (bruto  €15.1724 en netto  €11,9867) werd ook vermeld dat er voor het grootste deel van het vrijgekomen deel 2 (logistiek & kantoren) van het certificaat 7 nieuwe huurders werden gevonden. Het huurcontract van deel 3 is begin februari 2014 ook ten einde gekomen en voor dit deel (logistiek) worden ook nieuwe huurders gezocht. Ewals huurt nu enkel nog het grotere en nieuwe deel 1, waarvan de hypotheek eind 2013 werd afbetaald. Er blijft nog een lening mbt de investering in zonnepanelen, die ook binnen het jaar afbetaald wordt. Er is nog geen beslissing ivm een eventuele herziening van de huurprijs. De uitbetaalde coupon houdt rekening met een worst case scenario van een reductie van de huurprijs met 10% met terugwerkende kracht vanaf  half februari 2013. De verrassing kan dus enkel positief zijn, temeer omdat de afbetalingslasten gradueel wegvallen en de certificaathouders dus de volle huurinkomsten zullen genieten.
De vastgoedexpert de Crombrugghe & Partners heeft aan het onderliggend onroerend goed van het vastgoedcertificaat een waarde vrij op naam van EUR 32.820.000,00 toegekend met referentiedatum 30/11/2013. De evaluatie is afkomstig van een expertisebureau goed gekend in de markt, maar verbindt de uitgevende vennootschap tot niets.

Beaulieulaan

Er was een hangende discussie met de fiscus ivm de onroerende voorheffing over 2006. De aangelegde provisie van bijna €600.000 zal dus aan de certificaathouders worden uitgekeerd.  Deze eenmalige meevaller werd begin januari medegedeeld in een persbericht.
Update: KBC Real Estate meldt in het persbericht van 24 juli 2014 een coupon van bruto €17,4772 wat na RV een nettobedrag van €14,7156 oplevert. Dit is bruto €1.961 hoger dan vorig jaar, vooral om bovenvermelde terugbetaling van OV. De iets lagere waardeschatting van vastgoedbureau Crombrugghe & Partners ligt in de lijn van de terugbetaling van kapitaal (€6,4309 per certificaat).

Oudergem

Er werd begin januari een verkoopcompromis voor €11.2 miljoen getekend met twee kopers die elk een deel van het gebouw zullen aankopen. Gezien de geleidelijk toenemende leegstand, lijkt dat een goede oplossing.  De koers blijft ongeveer constant nabij het voorziene bedrag van de liquidatie. Investeerders van het eerste uur houden minder dan een derde van hun kapitaal over.

Machelen en Machelen-Kuurne

Het persbericht mbt het lichten van de koopoptie door de erfpachtnemer (moederbedrijf van GAMMA) voor vijf van de zes winkelpanden resulteert in de liquidatie van beide certificaten. Voor Machelen wordt de opbrengst netto €325. Voor Machelen-Kuurne zou dit €395 bedragen (onder voorbehoud van het lichten van de koopoptie voor het winkelpand in Wilrijk). In beide gevallen betreft dit een totaalbedrag inclusief de huur over een deel van 2013.  Maar is er wel nog een supplement aan huur te verwachten, dat betrekking heeft op het lopend boekjaar 2014 tot de uitkering van het liquidatiebedrag.
Update 7 juni 2014: AG Real Estate geeft een kalender voor de liquidatie-uitkeringen met bedragen en later uit te keren provisies. Voor Machelen komt dit neer op een totale liquidatie. Gamma heeft nog tot 30 juni de tijd om te beslissen over het winkelpand in Wilrijk. Als de koopoptie niet gelicht wordt, blijft Machelen-Kuurne voorlopig verder noteren. Nieuwe update: Op 5 juli meldt AG Real Estate dat de koopoptie voor Wilrijk op 26 juni gelicht is. Ook Machelen-Kuurne gaat dus naar een volledige liquidatie toe. Het nog uit te keren restsaldo is uiteraard heel wat hoger dan voor Machelen.

Zenobe Gramme: paying the piper

Vorig jaar heb ik er al op gewezen dat Zenobe Gramme een groot krediet lopend had bij KBC, dat in een hypotheek met vaste kapitaaldelging zou omgezet worden. Dit is inmiddels gebeurd, met de voorziene daling van het uitkeerbaar bedrag als gevolg. De coupon is verschrompeld tot €5,60. Vooral de -voordien riante- kapitaaldelging moet het ontgelden. Na de vette jaren zijn nu de magere jaren aangebroken. De hypotheek loopt over 10 jaar tot 2023. Tegen die tijd is een liquidatie waarschijnlijk aan de orde.  De ‘silver lining’: er is een nieuw huurcontract met AG Insurance voor bijna 900 m² ter vervanging van een oud huurcontract van 600 m².

Lux Airport

Het voorbije jaar werd een nieuw huurcontract voor 523 m² onderschreven. De leegstand blijft wel structureel. Er is bovendien ook nog een betwiste huuropzeg voor augustus 2014. Ondanks het ontbreken van enige coupon, houdt de koers toch stand.

Basilix en Kortrijk Shopping

Zoals vroeger al vermeld zoeken de beheerders van beide winkelcomplexen naar kandidaat kopers. Voor Kortrijk dient dit binnen een statutair voorziene periode van drie jaar te gebeuren. De beheerders hebben een co-exclusieve overeenkomst gesloten met vastgoedbureaus DTZ en CBRE voor marktbevraging bij de verkoop.
Zodra Basilix de opbrengst van de schadeloosstelling na de jarenlange procedure tegen ex-huurder Redevco Retail Belgium (holding boven C&A) binnenrijft, zal dit voor de certificaathouders de kers op de taart zijn.


Woluwe en Woluwe Uitbreiding

AG Real Estate voorziet een coupon van neto €54,60 (bruto €72,80) voor Woluwe Shopping en van netto €28,49 (bruto €35.51) voor Woluwe Uitbreiding. De algemene vergadering heeft plaats op 7 mei aanstaande.

Horizon

Na het laatste liquidatie-dividend bij de verkoop van het overblijvende derde gebouw, werd de notering eind mei geschrapt. De lange-termijn certificaathouders hebben hier een bijzonder slechte zaak aan gedaan.


Meer lezen over Vastggoedcertificaten?


Een lijst van postings (inclusief de vroegere postings op Mining corner) is te vinden op de indexpagina