2012 is een mager jaar geweest

Reeds toen ik in februari 2012 een artikel over de vastgoedcertificaten titelde "Over de top", zat het er eigenlijk aan te komen. Van bij het beginnend beursherstel in maart 2009 was de Petercam BRECS return-index van de vastgoedcertificaten zonder noemenswaardige correctie opgelopen tot boven 71.500 eind oktober 2011. Een secundaire top begin april bracht de index nog even boven 69.500, maar daarna ging het steevast lager. Een schuchter herstel is inderdaad ingezet, maar dat kan de tendens niet meer keren. Voor de vastgoedcertificaten is 2012 een mager jaar geweest.

Kaalslag in certificatenland

Louvain-la-Neuve

Nadat vorige maand Horizon bekend maakte dat er een (niet bepaald riant) aankoopbod op tafel lag, is het ditmaal de beurt aan Louvain-La-Neuve (LLN). Dit certificaat uit 1976 werd destijds uitgegeven tegen 50.000 frank en slechts bij veiling verhandeld. Na een split in 5, werd het certificaat op de intussen ontstane contantmarkt voor vastgoedcertificaten verhandeld vanaf eind de jaren tachtig.

Basilix maakt het verschil

Basilix slaagt er als één van de weinige vastgoedcertificaten in om over het voorbije boekjaar een hogere coupon uit te betalen (€22,90, betaald morgen 30 november) dan vorig jaar (€21,50). Bruto bedraagt de toename zelfs €3.04 tot €27,0144.

Kapitaalsverhoging Aedifica

Aedifica heeft duidelijk de ambitie om de grootste vastgoedbevak voor residentieel vastgoed te blijven. Vorige kapitaalsverhoging dateert van slechts twee jaar terug. Toen kon per 5 bestaande aandelen op twee nieuwe ingetekend worden aan €33.45, wat het aantal aandelen met 40% liet toenemen. Schulden ten opzichte van het eigen vermogen daalden drastisch. Maar het voorbije investeringsprogramma overstijgt opnieuw de beschikbare middelen. De condities werden op 16 november nabeurs gepubliceerd (PDF). Per 8 bestaande aandelen kan men tegen €37 intekenen op 3 nieuwe. De kapitaalsverhoging leidt dus tot een toename van het aantal aandelen met 37.5%. (In absolute cijfers gaat het uiteraard om meer aandelen dan bij vorige kapitaalsverhoging).

Vastgoedcertificaat Kortijk Ring Shopping opnieuw onderuit

Gisteren maakte het vastgoedcertificaat Kortijk Ring Shopping opnieuw een ferme koersduik naar €337, een voorlopig meerjaren-minimum. Puur technisch gezien is de aanleiding duidelijk. Er was één enkel groot (588 stuks) verkooporder tegen marktkoers. Daartegenover stond aanvankelijk voldoende vraag om naar een fixing aan €352 te gaan (gelijk aan de vorige laagste jaarkoers). Een grote koper kreeg echter twijfels en trok zijn bod terug of verlaagde zijn kooplimiet. Het gevolg was dat er pas bij  €337 -net geen 9% lager- voldoende aanbod en steun was om de certificaten te kunnen verhandelen. Wat is er aan de hand?

Schuchter herstel ?

Het is best mogelijk dat de vastgoedcertificaten uiteindelijk de bevaks volgen in een schuchter herstel naar het einde van 2012 toe. Maar tegelijk blijft duidelijk dat voor verschillende certificaten het leed nog niet geleden is. In onderstaande tabel de koersen van de vastgoedcertificaten op 9 november (of de laatste voorgaande notering) vergeleken met de notering een maand eerder (8 oktober of kort daarvoor) met de procentuele evolutie.

Genk Logistics: te laat voor paniekverkoop

Met de sluiting van Ford Genk in het vooruitzicht gesteld voor 2014 heeft de koers van Genk Logistics gisteren al een forse duik genomen tot het laagste niveau van het jaar.

In februari leek het nog zo mooi: de certificaathouders kregen een hoog liquidatie-dividend uitbetaald voor de verkochte delen, terwijl een voor een derde pand een -weliswaar kortlopend- huurcontract werd getekend. Zoals bekend huurt Ewals verder het nieuwe logistiek complex, waarvoor de hypotheek eind volgend jaar zal afbetaald zijn. Dit nieuwe logistiek complex stond vroeger in voor bijna 70% van de huurinkomsten van het certificaat Genk Logistics. De gedeeltelijke liquidatie en het langlopende huurcontract (tot 2018) met Ewals, hebben het risicoprofiel van het certificaat drastisch verlaagd. Daardoor ging de koers ex-coupon snel richting €160.

Vastgoedcertificaat LAK VMM Gent

Het nieuwe vastgoedcertificaat slaat op Laboratoria en Kantoren voor de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM).

Raymonde de Larochelaan 1 te 9051 Sint-Denijs-Westrem (The Loop, Gent)

Vastgoedcertificaten geven terrein prijs

De dalende trend bij de koersen van vastgoedcertificaten zet zich door. Begin oktober 2012 is de Petercam BRECS index van de vastgoedcertificaten gedaald beneden 63000. Dit niveau werd begin februari 2011 voor het eerst overschreden en de BRECS index daalt nu ook voor het eerst opnieuw tot datzelfde niveau. De BRECS is een returnindex, waarmee meteen ook gezegd is dat de koersen gemiddeld ruim 10% onder het niveau van februari 2011 gezakt zijn.

Vastgoedcertficaten uit de gratie ?

De marktstemming en tendens bij enkele vastgoedcertificaten

Antares: het water is veel te diep

Waar tijdens de zomer nog behoorlijke volumes verhandeld werden aan een geboden koers (bid) net onder €57, lijken de verkopers nu minder scheutig geworden. De ‘bid’ van €57,05 raakt maar niet ingevuld. Anderzijds schijnt niemand totnogtoe bereid omtrent €59 neer te tellen. Er is een significant aanbodvolume aan €59,74-75. Het water is veel te diep tussen kopers en verkopers.

Halfjaarresultaat Kortrijk Shopping valt tegen

Op 1 september publiceerde de beheerder van het vastgoedcertificaat Kortrijk Ring Shopping de resultaten over het eerste semester. (Het boekjaar valt samen met een kalenderjaar). Het resultaat wordt door de belegger niet echt geapprecieerd en het certificaat stelde in de loop van vorige week zijn 52 weeks minimum bij tot €400. Doordat de verkoopdruk aanhoudt, gaan we hoogstwaarschijnlijk nog wel lager.

Vastgoedbevaks benen certificaten bij

(Oorspronkelijk gepost op 11 augustus 2012 op Mining Corner)

Sedert de aandelenmarkten de correctie van zich afschudden, hebben de defensieve sectoren ook de wind in de zeilen. Het schoolvoorbeeld van een defensieve sector zijn de vastgoedbevaks, die voorspelbare inkomsten genieten. Het groeipotentieel is eerder beperkt door de hoge winstuitkering. De uitbouw van de portefeuille wordt ook vaak via een kapitaalverhoging gerealiseerd. Door schuldfinanciering is de waarde van de vastgoedportefeuille van de bevaks hoger dan de beurscapitalisatie. De schuldfinanciering is wettelijk beperkt tot maximum 65% van het eigen vermogen. Om bij een mogelijke afschrijving op de waarde van de vastgoedportefeuille niet beneden die drempel te komen, hanteren de bevaks een bepaalde 'veiligheidsmarge' ten opzichte van dit wettelijke maximum. Het financieren met 'vreemd vermogen' impliceert financiële lasten. De extra huurinkomsten moeten niet alleen die financiële lasten dekken, maar ook alle courante kosten (onderhoud, beheer, desgevallend renovatie) die bij het normale beheer van de vastgoedportefeuille horen. Zolang als er weinig of geen leegstand is, stelt dit meestal geen probleem.

Beaulieulaan

(Oorspronkelijk gepost op 24 juli 2012 op 'Mining Corner')

Het vastgoedcertificaat Beaulieulaan betaalt op 31 juli 2012 zijn jaarlijkse coupon uit. Het brutobedrag stijgt €0.2824 tot €14.6152 maar door de gestegen roerende voorheffing daalt de netto-coupon €0.251 tot €12.8965. Van het brutobedrag is er een kapitaalsdelging van €6.4309 die vrijgesteld is van RV. Beaulieulaan noteert vandaag 1.82% hoger op €140 bij een omzet van 120 stuks. Overmorgen 26 juli noteert het certificaat ex-coupon. Morgen zijn dus dagorders aanbevolen.