Beursgenoteerd residentieel vastgoed

Op Euronext Brussel noteren drie vastgoedbevaks van residentieel vastgoed en sedert het wetgevend kader veranderd is, horen we eigenlijk 'gereglementeerde vastgoed vennootschappen' te schrijven. Het zijn (gewoon alfabetisch):

Aedifica, Website  http://www.aedifica.be , ticker: AED, ISIN: BE0003851681
Care Property Invest, website http://carepropertyinvest.be , ticker CPINV, ISIN: BE0974273055
Home Invest Belgium, website http://homeinvestbelgium.be, ticker HOMI, ISIN: BE0003760742

Voor wie de beurs enige tijd niet heeft gevolgd: Care Property Invest is het vroegere Serviceflats.  Deze bevak was door de hoge uitgiftekoers en de stijging achteraf zeer illiquide geworden. Eén enkel aandeel noteerde rond €15000, wat voor de modale belegger een eind boven de gemiddelde aandelenpositie in portefeuille ligt. De situatie is verbeterd na de split in 1000 en de notering in het continue segment ipv de dubbele fixing markt. Maar deze bevak blijft het kleine broertje in de sector van het residentieel vastgoed.

Naam bevak	Ticker	Aandelen	Koers 23/03	Beurscapitalisatie(M€)
Aedifica	AED	10,924,613	€61.60	672.96
Care Property Invest	CPINV	10,209,425	€17.40	177.64
Home Invest Belgium	HOMI	3,160,809	€94.33	298.16

Het aantal uitgegeven aandelen voor Aedifica en Care Property Inv verschilt weinig. De hogere koers van Aedifica vertaalt zich dus in een beduidend hogere beurscapitalisatie. Home Invest Belgium is met zijn M€ 298 eigenlijk ook een 'small cap'. 

In de huidige fiscale situatie, zijn de coupons van de bevaks van residentieel vastgoed onderworpen aan een verminderde roerende voorheffing van 15%.  Tot voor enkele jaren waren ze vrijgesteld van RV.
 

Koersevolutie

Onderstaande grafiek toont de koersevolutie over 8 jaar (sedert begin april 2007). We zien dus zowel hoe deze bevaks de financiële crisis doorspartelen als de daaropvolgende beurshausse. Voor AED is rekening gehouden met de inschrivijngsrechten op de twee kapitaalverhogingen. Voor CPINV is uiteraard de split in 1000 in rekening gebracht. De jaarlijkse dividenden werden niet verrekend: wat je ziet is dus een koersevolutie en geen return (die doet het nog een stuk beter).

Residentiele vastgoedbevaks sedert April 2007. Koersen relatief tov de startwaarde.

Tijdens de beurscrisis laat Home Invest Belgium het grootste verlies optekenen, tewijl Care Property Invest (toen nog Serviceflats Inv) het best stand houdt.  Tijdens het beursherstel wordt het stijgende koerstraject van Aedifica tweemaal onderbroken door een vlakke periode. Het aankondigen en doorvoeren van een kapitaalverhoging, gevolgd door 'het verteren door de markt' neemt enige tijd in beslag.  Intussen heeft Aedifica wel de gemiddeld meest recente gebouwen in portefeuille met bovendien ook de langste resterende looptijden van de huurcontracten.  Dit als kanttekening bij de opgelopen 'achterstand' in het achtjarig beursparcours.

Dividend

Met een dividend van €1.90 (uitbetaald in oktober) is het rendement van Aedifica 3.08% bruto. Care Property Inv doet met een bruto dividend van €0.63 (keuzedividend eind mei) net iets beter (3.62%). Ook Home Invest Belgium zit met een dividend van €3.50 (uitbetaald in mei)  of 3.71% bruto iets boven dit niveau.  Daarbij opnieuw de kanttekening dat bij een gemiddeld ouder gebouwenpark gewoon ook een hoger rendement hoort.

Sedert het begin van de observatieperiode (2007) is het dividend van Aedifica opgelopen van €1.48 tot €1.90 nu. Care Property Invest zag het dividend stijgen van €0.485 (omgerekend voor split) tot €0.63 en voor Home Invest Belgium ging het van €2.24 tot €3.5.  Met een dividendstijging van 29% en 30% ontlopen Aedifica en Care Property elkaar nauwelijks.  Ze moeten beide duidelijk wel Home Invest Belgium laten voorgaan, dat sedert 2007 het dividend met 56% kon verhogen.

In alle gevallen betreft het bruto dividenden. Deze waren destijds wel tegelijk ook netto dividenden.

Slotcommentaar

Residentieel vastgoed levert steeds een lager rendement dan winkelpanden, kantoorgebouwen of opslagruimte (logistiek). Daarbij meteen ook de bemerking dat de duurzaamheid van de gebouwen doorgaans omgekeerd evenredig is met het geboden rendement.  Kantoorgebouwen vereisen een meer frequente renovatie om verhuurbaar te blijven.  Voor handelspanden is locatie doorslaggevend en staat de handelaar doorgaans in voor decoratie en afwerking.  Een eigenaar/verhuurder heeft wel een grotere inbreng bij een winkelcentrum/galerij dan bij individuele handelspanden of baanwinkels.

Sedert de liquidatie van het 'gemengd handels/residentieel' vastgoedcertificaat Louvain-La-Neuve, kan je voor genoteerd residentieel vastgoed enkel nog terecht bij de vastgoedbevaks.  Voor de conservatieve belegger die een alternatief zoekt voor vastrentend papier waarvan de opbrengst afglijdt naar nul, is dit een welkom alternatief.  Langlopende huurcontracten in een sector die geen last heeft van grillige conjunctuurgolven maken de inkomsten erg voorspelbaar.

De klemtoon op een portefeuille van rusthuizen en serviceflats impliceert ook dat je daarmee inspeelt op de veroudering van de bevolking. Demografische trends keren bovendien niet binnen een generatie.