Het totaalbedrag van €155.2 M van de nieuwe kapitaalverhoging mag dan al groot zijn, in verhouding tot de beurskapitalisatie van deze GVV met Bel-20 zitje is ze eerder bescheiden.
- Per bestaand aandeel, krijgt de aandeelhouder vanmorgen 1 voorkeurrecht toegekend (coupon 32).
- Tegelijk wordt ook het interimdividend over 2018 van €2.74 (bruto) als coupon 33 geknipt. Dit bedrag wordt in 2019 samen met het slotdividend uitbetaald.
- Voor één nieuw aandeel zijn 13 voorkeurrechten nodig.
- De nieuwe aandelen worden aangeboden tegen €94.5.
- Belangrijk: de KV loopt slechts vanaf vandaag tot volgende woensdag 27 juni.
Bij de kapitaalverhoging (KV) van april 2015 werd één nieuw aandelen uitgegeven per 6 bestaande aandelen. Destijds was het opgehaalde bedrag met €285.4 mln dan ook een stuk hoger.
Om de omvang van de nieuwe KV nog verder te kaderen: in 2014 werd een keuzedividend aangeboden: in ruil voor 19 coupons (toen nog €4.50 netto) kon één nieuw aandeel bekomen worden. Bij een latere gelegenheid (2017) waren de voorwaarden minder gunstig: vooral door de opgelopen koers van Cofinimmo en door de gestegen RV waren er dan 27 coupons (nu €3.85 netto) nodig voor één nieuw aandeel.
De deelverhouding van 13:1 houdt dus het midden tussen die van een keuzedividend en de forsere KV van 2015. Een keuzedividend is uiteraard optioneel, zodat de opbrengst niet vastligt en de omvang hoedanook aanzienlijk kleiner uitvalt dan deze nieuwe KV.
De investeringsplannen voor de komende maanden zijn bijgesteld. Zorgvastgoed neemt daarvan opnieuw het leeuwendeel. Toch is er ook €11 M gereserveerd voor renovaties van kantoorgebouwen. Op perifere locaties wordt ook vaker geopteerd voor herbestemming.
De geplande investeringen bedragen meer dan het bedrag van de nieuwe KV. Een aanzienlijk deel was al gebudgeteerd maar tegelijk laat de toegenomen omvang van de portefeuille ook nieuwe kredieten toe, zonder daarbij de schuldratio significant te verhogen.
Om de omvang van de nieuwe KV nog verder te kaderen: in 2014 werd een keuzedividend aangeboden: in ruil voor 19 coupons (toen nog €4.50 netto) kon één nieuw aandeel bekomen worden. Bij een latere gelegenheid (2017) waren de voorwaarden minder gunstig: vooral door de opgelopen koers van Cofinimmo en door de gestegen RV waren er dan 27 coupons (nu €3.85 netto) nodig voor één nieuw aandeel.
De deelverhouding van 13:1 houdt dus het midden tussen die van een keuzedividend en de forsere KV van 2015. Een keuzedividend is uiteraard optioneel, zodat de opbrengst niet vastligt en de omvang hoedanook aanzienlijk kleiner uitvalt dan deze nieuwe KV.
Aanwending
Cofinimmo is (nog steeds) in transitie tussen kantoorvastgoed en een erg gespreide portefeuille van hoofdzakelijk vastgoed in de zorgsector. Het belang daarvan is in juni opgelopen tot 49% van de portefeuillewaarde. Kantoorvastgoed is daardoor afgenomen tot 34%. Het saldo omvat de diverse portefeuille van hoofdzakelijk horeca panden. Deze werd destijds gekocht van AB-Inbev.De investeringsplannen voor de komende maanden zijn bijgesteld. Zorgvastgoed neemt daarvan opnieuw het leeuwendeel. Toch is er ook €11 M gereserveerd voor renovaties van kantoorgebouwen. Op perifere locaties wordt ook vaker geopteerd voor herbestemming.
De geplande investeringen bedragen meer dan het bedrag van de nieuwe KV. Een aanzienlijk deel was al gebudgeteerd maar tegelijk laat de toegenomen omvang van de portefeuille ook nieuwe kredieten toe, zonder daarbij de schuldratio significant te verhogen.
Omrekening
Het onthechten van een voorkeurrecht wordt beschouwd als een type van split. Daarbij worden alle historische koersen en volumes gecorrigeerd. Hoe één en ander in het werk gaat is geïllustreerd in deze kleine spreadsheet: SplitVoorkeurrecht.
Na download van het rekenblad kunnen de getallen in zwart naar believen aangepast worden voor elke andere kapitaalverhoging met voorkeurrecht. De rekenresultaten (formules) staan in rood.
Je krijgt uitgaande van de slotkoers voorafgaand aan de KV dan meteen een verwachte openingskoers van het aandeel en een verwachte startwaarde voor het recht. Onderaan staat dan ook een klein rekenformuletje om het disconto (-) of de premie (+) van het voorkeurrecht tov zijn waarde te berekenen. Dit kan zeer sterk fluctueren, zowel intra-day als gedurende de looptijd van de KV.
Tegelijk is er ook een referentieprijs voor de emissie die je terugvindt in de prospectus. Als je dezelfde operaties toepast op deze referentiekoers, krijg je ook de theoretische ex-right prijs (TERP) voor het aandeel. De deelverhouding tussen deze TERP en de referentiekoers verminderd met het interimdividend bepaalt de correctiefactor voor historische koersen. De inverse waarde daarvan is het equivalent voor historische volumes. Zodoende blijft de historische omzet (in euro) uiteraard gelijk.
Centjes
Bij de opgegeven referentiekoers (€108.7) hoort een ex-interimdividend koers van €105.96. Dat geeft dan aanleiding tot een TERP van €105.14 en een theoretische startwaarde van €0.8186 voor het recht. Doordat Cofinimmo €0.7 was gedaald tussen de referentiedatum 18 juni en de slotkoers gisteren 20 juni, is deze startwaarde nogal geflateerd. De koers van het voorkeurrecht zal in centjes uitgedrukt blijven, tenzij de koers van Cofinimmo de volgende dagen onverwacht zou aantrekken.
Tijdens de inschrijfperiode van 21 tot 27 juni werd ruim 80% van de voorkeurrechten gebruikt. Met de veiling van de scrips gisteren 28 juni is de kapitaalverhoging dan ook rond. De scrips werden uiteindelijk geveild tegen €0.69. De aandeelhouders die nog rechten (over) hadden, worden op 2 juli uitbetaald. (Aangerekende kosten kunnen daarbij variëren.)
Aangezien het voorkeurrecht op 27 juni is afgeklokt op €0.6167 is de opbrengst van de scrips succesvol. Bij afsluiten op woensdag noteerde Cofinimmo tegen €103.5 waardoor het voorkeurrecht (slechts) 10.9% beneden zijn waarde noteerde. Voor een laatste notering (te laat voor de meeste beleggers om nog op de KV in te schrijven) was dit al een acceptabele koers.
Met iets meer dan 80% hebben de beleggers niet echt massaal deelgenomen aan de KV. Bij vorige gelegenheid lag dit percentage met ruim 88% nog een stuk hoger. Enkele factoren hebben bijgedragen tot dit lagere deelnemingspercentage:
Update 29 juni
Resultaat van de kapitaalverhoging:Tijdens de inschrijfperiode van 21 tot 27 juni werd ruim 80% van de voorkeurrechten gebruikt. Met de veiling van de scrips gisteren 28 juni is de kapitaalverhoging dan ook rond. De scrips werden uiteindelijk geveild tegen €0.69. De aandeelhouders die nog rechten (over) hadden, worden op 2 juli uitbetaald. (Aangerekende kosten kunnen daarbij variëren.)
Aangezien het voorkeurrecht op 27 juni is afgeklokt op €0.6167 is de opbrengst van de scrips succesvol. Bij afsluiten op woensdag noteerde Cofinimmo tegen €103.5 waardoor het voorkeurrecht (slechts) 10.9% beneden zijn waarde noteerde. Voor een laatste notering (te laat voor de meeste beleggers om nog op de KV in te schrijven) was dit al een acceptabele koers.
Met iets meer dan 80% hebben de beleggers niet echt massaal deelgenomen aan de KV. Bij vorige gelegenheid lag dit percentage met ruim 88% nog een stuk hoger. Enkele factoren hebben bijgedragen tot dit lagere deelnemingspercentage:
- de zeer korte inschrijftermijn (slechts 5 beurswerkdagen),
- het hoge aantal rechten vereist voor één nieuw aandeel (13) waardoor kleine beleggers die wel op de KV zijn ingegaan hoedanook enkele rechten overhouden,
- de ongelukkige timing: tijdens de Mundial liggen de prioriteiten duidelijk elders.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten