Benchmark van de vastgoedaandelen t.o.v de BEL20 (update)

Euronext heeft de index van de Belgische genoteerde vastgoedvennootschappen "BEREP" vervangen door een bredere index 'BERE' van op Euronext Brussel genoteerde vastgoed-ondernemingen. Interessant is om na te gaan hoe deze nieuwe index presteert in vergelijking met de BEL-20.

De samenstelling van de index en de bijhorende gewichten (op 1 feb 2022) zijn opgegeven. De berekening van actuele gewichten wordt niet meer gepubliceerd.

Er zijn twee bedrijven met hoofdzetel in de buurlanden. Het Luxemburgse 'Shurgard' en het Nederlandse 'Eurocommercial Properties'. Naast de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, maken ook alle overige gerelateerde bedrijven deel uit van deze index. Je vindt dus ook VGP, Immobel, Atenor... TINC is een opvallende afwezige. Volgens de laatste lijst van ondernemingen, zou nu ook champagneproducent Vranken-Pommery opgenomen zijn. Het loont allicht de moeite om na te gaan welk deel van hun inkomsten betrekking hebben op verhuur.

Tabel van de indexcomponenten met hun gewicht (alfabetisch)

Deze Belgian Real Estate index (BERE) is gewogen volgens beurskapitalisatie, althans wat de Belgische vastgoedondernemingen betreft. Vijf ondernemingen hebben een indexgewicht hoger dan 10% en staan samen in voor 68% van het totale gewicht. Naast de drie BEL20 componenten Aedifica, Cofinimmo en WDP zijn dat Shurgard en VGP.

Met de Top 10 kom je aan ruim 85%. De laatste tien componenten tekenen slechts voor 2.41% van het totaalgewicht. De handel in deze instrumenten is erg beperkt.

BENCHMARK

Noteringen van deze index met ticker BERE en ISIN: BE0004643848 zijn beschikbaar vanaf 4 mei 2020. De index start dan bij een openingskoers van 887 en slot op 858. Een 'educated guess' is dat de startwaarde van de index 1000 zou zijn op 31 dec 2019, zodat we nu een performantie zien over meer dan twee en een half jaar, maar met data beschikbaar over 28 maanden.

De slotwaarden van de BEL20 zijn eveneens toegevoegd vanaf 4 mei 2020. In de grafiek zijn de BEL20 waardan aangegeven op de rechteras. Het startniveau en de schaal werden aangepast zodat beide grafieken perfect vergelijkbaar zijn.

Benchmark Bel Real Estate index (rood - linkeras) t.ov. BEL20 (blauw - rechteras)

De BEL20 index herstelt het snelst na de lockdown van maart-mei 2020. Gedurende de zomer van 2020 zet de Bel Real Estate index (BE-RE) een mooie inhaalbeweging neer. Maar de tweede lockdown maakt de voorsprong ongedaan. De BEL20 profiteert ook meer van het vooruizicht op de ontwikkeling van de COVID vaccins. BE-RE begint pas een inhaalbeweging zodra de vaccinatiecampagne goed op dreef is en de pandemie onder controle lijkt.

Als in het najaar de delta variant opgang maakt, volgt er dan ook een nieuwe terugval. Het herstel volgt niettemin snel. Sinds begin 2022 lijkt de conjunctuur wereldwijd te vertragen. 

Renteklimaat

Door de persistent hoge inflatie hebben de centrale banken versneld komaf gemaakt met de aankoop van obligaties (quantitative easing). Renteverhogingen door de FED volgden snel, aanvankelijk nog voorzichtig maar door de verder versnellende inflatie met 0.75% sprongen. De ECB wachtte tot juli met een eerste 0.5% rentevoerhoging, die een eind maakte aan de 'strafrente' die de banken moesten betalen om geldreserves bij de ECB te parkeren. Een volgende renteverhoging die ook 0.75% kan bedragen, is in het vooruitzicht.

De hoge energieprijzen halen het consumentenvertrouwen onderuit. Zoals al vermeld in een eerdere posting smelten de speculatieve premies van de vastgoedaandelen weg.

Nieuws uit de vastgoedsector

Begin 2022 was er grote beroering rond ondermaatse zorg in de privé zorginstellingen van de franse ORPEA groep. De gerelateerde GVV'n (Aedifica, Cofinimmo, Care Property Inv.) gingen hard onderuit. Nadat de ongerustheid in de zorgsector wat was weggeebd, maakte de BERE index begin april een tweede top, waar dit voor de BEL-20 al een lagere secundaire top was. Daarna ging het echter terug naar af. In juli volgde een bescheiden zomerrally. De resultateen van het tweede kwartaal worden echter niet goed onthaald. Beleggers hebben vooral oog voor de risico's. Daardoor glijden in augustus de koersen van de GVV'n opnieuw af. Het bodemniveau van eind juni komt weer in zicht.

Publieke kapitaalverhogingen blijven in dit beursklimaat uit. Zowel Retail Estates als Aedifica gingen over tot private plaatsingen, met de verwachte koersdruk tot gevolg. (Meer detail in vorig artikel) 

Hoogvlieger VGP maakt een harde landing, met een koersverlies dat oploopt tot meer dan 40% sedert begin 2022. Nochtans zijn de operationele resultaten niet slecht, maar er worden minwaarden geboekt op de joint-venture projecten. Tot eind 2021 waren die JV projecten goed voor systematische meerwaarden die behoorlijk bijdroegen tot de toename van het vermogen.

Home Invest zou naar verluidt opgenomen worden in de EPRA index. Daardoor lijkt het aandeel te ontsnappen aan de neerwaartse tendens van de BERE index.

Befimmo is voor bijna 85% in handen van overnemer Brookfield. Het bod werd vandaag vrijwillig heropend tot half september. Als daarbij de 90% gehaald wordt, komt er een verplichte heropening. Indien 95% in handen komt van Brookfield, komt er een 'uitrookbod' waarna de notering van Befimmo geschrapt wordt.