Residentieel vastgoed

Home Invest Belgium is de enige gereglementeeerde vastgoed vennootschap (GVV) op Euronext Brussel die zich specifiek op verhuur van residentieel vastgoed richt.

Individueel residentieel vastgoed is een erg versplinterde markt. Eigenaars-bewoners zijn de meerderheid, maar aan- en verkopen zijn weinig frequent. Eigenaars-verhuurders van verschillende huizen of appartementen zijn een minderheid t.o.v eigenaars-bewoners, maar voorzien in de behoefte aan huurwoningen.

In België richtten verhuurmaatschappijen zich in veel gevallen op de sociale huurmarkt. In sommige buurlanden is de huurmarkt veel ruimer. Met name in Duitsland zijn huiseigenaren een minderheid. Ook in de Zwitserse steden zijn huurwoningen de hoofdmoot van de woonmarkt.

Als we het begrip verrruimen tot het 'collectief residentieel vastgoed' is de situatie volledig anders. Het verhuur van zorgvastgoed is geconcentreerd bij twee GVV'n: Aedifica (AED) en Care Property Invest (CPInv).  Aedifica is internationaal het meest gediversifieerd. Cofinimmo heeft een vastgoedpatrimonium gespreid over hoofdzakelijk kantoor- en zorgvastgoed.

Xior is dan weer de enige GVV en ook de grootste maatschappij voor studentenkamers en flats. Hogere veiligheidsvereisten hebben op deze markt een concentratie naar enkele grotere spelers in gang gezet. XIOR heeft daar handig op ingezet.

Het beursparcours

De vergelijking van het beursparcours heeft berekking op de vier pure residentiële vastgoed GVV'n. Cofinimmo, dat over de betrokken periode zijn focus sterk heeft verschoven, laat ik hierbij buiten beschouwing. De observatie loopt over bijna 16 jaar van begin april 2007 tot nu. CP Inv komt de rangen vervoegen begin april 2014, nadat de rechtsvoorganger 'Serviceflat Invest' werd omgeturnd en waarbij het aandeel in 1000 werd gesplitst.

De jongste telg is Xior, dat pas sinds december 2015 beursgenoteerd is. In de eerste grafiek (2007-2019) wordt de lat gelijk gelegd op 100% bij het begin van de observatieperiode.

Beursgenoteerde Residentiële GVV'n sinds 2007 of sinds hun oprichting tot eind 2019

Tot halfweg 2016 was Home Invest Belgium (HOMI) de betere keuze, in vergelijking met Aedifica. Beide moeten terrein prijsgeven tijdens de beurscrisis van 2007-08, maar HOMI nam bij het herstel het voortouw.

Vooral de nulrente-politiek van de ECB speelde het schuldgedreven groeimodel van Aedifica in de kaart. Ongeveer tegelijk zien we ook de koers van CPInv herstellen, terwijl XIOR een vliegende start neemt.

Deze GVV'n gingen frequent bij de investeerders langs voor een kapitaalverhoging en dit bij steeds hogere inschrijvingskoersen met premie bovenop de netto portefeuillewaarde (EPRA NTA). Bij elke kapitaalverhoging kon daarop ook bijkomende kredieten genomen worden tot de limiet van ongeveer 55% schulden bereikt werd. Men had het soms over een supplementaire 'firing power' van een half miljard euro na een kapitaalverhoging van € 250 M.

Inbreng van activa tegen nieuwe aandelen of private plaatsingen van (max 10%) nieuwe aandelen waren even zovele bronnen van eigen vermogen die achteraf ook toelieten om de kredietlijnen te verhogen.

De lat gelijk

Voor de vier GVV'n de lat gelijk leggen kunnen we van begin 2016, dus over nu ruim 7 jaar. In deze tweede grafiek starten alle GVV'n dus op 100% en wordt de relatieve koersevolutie geschetst.

De uitbraak van de COVID pandemie geeft aanleiding tot een korte maar heel hevige ineenstorting van de gehele markt. Voor het zorgvastgoed is het herstel achteraf onvolledig. XIOR bereikt in 2021 bijna het topniveau van 2019. Alleen het heel erg achtergebleven HOMI gaat na de COVID crash resoluut hoger.

Beursgenoteerde residentiële GVV'n van Jan 2016 tot eind dec 2022. Evolutie t.o.v de beginkoers van begin januari 2016.

Ondanks verscheidene kapitaalverhogingen, doen vooral XIOR en Aedifica het uitstekend. Ook CPInvest krijgt in 2019 zijn plaatsje in de zon. HOMI hanteert geen schuldgedreven groeimodel. Schaalvergroting levert bij zuiver residentieel vastgoed minder duidelijke voordelen op dan bij het verhuur van studentenflats of het verhuur van zorgtehuizen aan instelliingen. De split in 5 van het aandeel en de opname in de EPRA Belgium index geeft in september 2022 wel aanleiding tot een kortstondige koerspiek. Maar spoedig zakt het niveau opnieuw naar waar die voordien fluctueerde.

Monetaire verstrakking

In 2021 was al duidelijk dat de periode van goedkope kredieten op zijn laatste benen liep. De inflatie was langzaam aan het oplopen. 'Supply chain distruptions' heette het toen. Ze zouden maar tijdelijk zijn. Met de oorlog in Oekraïne kwamen de lacunes in de aanvoerketen pas goed tot hun recht. Voeg daarbij de nodige speculatie op grondstoffen en we gingen naar een inflatiepiek in oktober 2022. 

Het vooruitzicht op hogere inkomsten voor de GVV'n werd doorkruist door de hogere financieringskosten voor nieuwe projecten. Het schuldgedreven groeimodel moest een versnelling lager. Op de bestaande schuldportefeuille zijn de GVV'n doorgaans ingedekt voor renteverhogingen, maar voor nieuwe kredieten ligt de rente uiteraard hoger. Ook de indekkingskost wordt hoger in een klimaat van renteverhogingen.

Beursgenoteerde residentiële GVV'n sinds juli 2022. Beginkoers van begin januari 2016 = 100%

De koersevolutie, vooral het tweede semester van 2022 was er dan ook naar. In September gingen de koersen van de beursgenoteerde GVV'n brutaal onderuit. Elke herstelpoging botste vervolgens op een lager koersplafond, waarna een nieuwe correctie volgde. 

CPInv kwam onder ongunstige omstandigheden met een kapitaalverhoging. Nadat de prognoses voor 2023 lager uitvielen dan eerder vooropgesteld, volgde dan nog een beurskater die de koers in de buurt van de €12 van de kapitaalverhoging bracht. CPInv is de enige residentiële GVV die onder zijn koers van begin 2016 duikt.

HOMI kon niet lang de vruchten plukken van de aandelensplit gevolgd door de opname in de EPRA Belgium index in september. Ondanks opnieuw hogere operationele resultaten, is de koers aan het slabakken. HOMI houdt wel nog een bescheiden koerswinst sinds 2016. De corporate presentation van de resultaten voor 2022 vindt U hier. Doordat het rendement van HOMI historisch hoger geweest is dan de overige residentiële GVV'n en eveneens hoger dan het gemiddelde van de BEL20 aandelen, is het return plaatje gunstiger.

AED en XIOR zijn aan mekaar gewaagd. XIOR is, meer nog dan AED zijn speculatieve koerspremie kwijtgespeeld, maar noteert, net als AED nog tussen 25% en 30% hoger dan begin 2016. Voor beide is ook het dividendrendement opgelopen door het koersverlies over 2022.
Bij XIOR betaal je wel 30% RV want enkel voor zorgvastoged geldt nog een tarief van 15% RV.