Het netto dividend rendement is wat voor de belegger het meest zichtbaar is. Daarnaast kan de performantie van GVV'n ook volgens een andere maatstaf gemeten worden. Los van het beursparcours waarop je al dan niet tevreden op kan terugblikken, is er ook het rendement op het eigen en op het totale vermogen.
Koers en netto dividend van een Belgische GVV worden door elke belegger nauwlettend in het oog gehouden. De nettowaarde per aandeel ligt al iets moeilijker, vooral omdat er verschillende definities zijn. Ik gebruik hier de EPRA NAV per aandeel. Het bruto dividend is doorgaans kleiner dan de courante winst per aandeel; hiervoor wordt de EPRA winst per aandeel gehanteerd.
EPRA = European Public Real Estate
Vervolgens is er ook de schuldgraad van een GVV. Deze is wettelijk begrensd op 65% van het eigen vermogen. Andere vastgoedvennootschappen, zoals bvb VGP, zijn hierdoor niet gebonden. Nextensa (het vroegere Leasinvest Real Estate) heeft na de fusie met Extensa het GVV statuut opgeven en kreeg daardoor ook meer vrijheid.
Het eigen vermogen en de schuldgraad laten toe om de totale waarde van alle activa per aandeel te berekenen. De EPRA winst is een goede maatstaf voor de cash flow. Daaraan kunnen nog meerwaarden toegevoegd worden uit de verkoop van activa. (Vooral Home-Invest slaagt daar vaak in.)
We berekenen naast het netto dividendrendement ook de EPRA winst / EPRA NAV. Dat noemen we EPRA rendabiliteit, maar je zou het net zo goed over 'Return on Net Assets' (RONA) kunnen hebben.
Daarnaast berekenen we ook nog de return op het ingezette kapitaal als EPRA winst / waarde van alle activa. Het analystenheir gebruikt vaak ROCE (Return on Capital Employed) als acronym.
Eigenlijk is er een voetnoot nodig bij het gebruik van beide engelse acronymen. Zoals blijkt uit de gehanteerde definities gaat het hierbij niet over koerswinst van aandelen maar uitsluitend over EPRA winst t.o.v het netto vermogen of t.o.v het totale ingezette kapitaal.
Alle jaarverslagen van het boekjaar dat afgeloten is op (ten laatste) 31 dec 2021, zijn nu beschikbaar. Het volgende complete plaatje voor de Belgische GVV'n ziet eruit als volgt:
 |
| Nota: Warehouse Estates Belgium en Immo Moury hanteren geen EPRA conforme definities voor de netto waarde of de courante winst zoals de overige GVV'n (klikken voor ware grootte) |
De EPRA rendabiliteit (RONA) is hier steeds (maar niet per definitie) hoger dan het dividend-rendement. In de 'teller' heeft men de EPRA winst/aandeel en in de noemer de EPRA NAV. Als deze lager is dan de koers van het aandeel, noteert die GVV met een premie. Zoniet is er een disconto.
Het rendement op de totale activa (ROCE) is steeds lager dan dat op de eigen middelen. Het verschil is des te groter naarmate de GVV een hogere schuldgraad heeft. Deze zorgt voor een hefboomeffect.
Retail GVV'n Ascencio en Retail Estates spannen de kroon inzake return op het eigen vermogen (RONA). Ook de logistieker Intervest Off & Wareh doet het niet slecht. Nextensa moet hiervoor nauwelijks onderdoen.
Het lage dividendrendement van WDP en Montea is dus het gevolg van de hoge premie, die op zijn beurt het resultaat is van de systematische winstgroei per aandeel (en daardoor ook een groei van de EPRA NAV per aandeel).
Immo Moury, Wereldhave Belgium en Vastned Retail Belgium hebben een lage schuldgraad, waardoor het EPRA rendement wat lager ligt, maar de winst op het totale vermogen (ROCE) in lijn is met de overige GVV'n.
De koersrally van Befimmo, na de aankondiging van het openbaar bod, brengt mee dat zowel het dividendrendement als de EPRA return op de eigen middelen erg laag scoren.
Onderstaande eenvoudige staafgrafiek geeft het netto dividendrendement per aandeel (berekend op basis van de laatste koers.) De dividenden zijn steeds die over boekjaar 2021 die dus ten laatste begin juni 2022 uitbetaald zuillen worden.
 |
| Netto dividendrendement van de GVV'n (+ Nextensa), gesorteerd van hoog naar laag. |
Ondanks de lage pay-out (iets minder dan 50%) bij Nextensa is het netto dividendrendement nog steeds hoger dan voor XIOR of voor de logistiekers Montea en WDP. Het disconto voor NEXTA tegenover de premies die je betaalt voor Montea, WDP en XIOR zijn daar natuurlijk niet vreemd aan.
Onderstaande tabel voegt aan deze gegevens ook nog de KW toe, berekend als beurskoers / EPRA wpa.
Tenslotte, in retrospect, ook de sterkte (strength) van de huidige koers t.o.v het interval waarbinnen deze gefluctueerd heeft over de afgelopen 12 maanden.
- De weinig liquide GVV'n Immo Moury en Warehouse Est. Belg. ogen nog schappelijk geprijsd. Dat geldt ook voor Nextensa, dat na de fusie nog wat tijd nodig heeft om de synergievoordelen volledig te benutten.
- Befimmo (door het overnamebod) maar ook Wereldhave Belgium noteren dicht bij hun hoogste jaarkoers.
Alle parameters werden berekend met de koersen van vrijdag 25 maart 2022. Je vindt de meest recente tabel hier.
Nota: een gelijkaardige studie werd vorig jaar in op 6 juni gepubliceerd met gegevens over het boekjaar 2020.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten