Nog vier vastgoedcertificaten

 Als we de liquidatievehikels buiten beschouwing laten, noteren op de fixingmarkt nu nog vier vastgoedcertificaten. Eerdere artikels hadden het bijna steevast over verkoopsprocedures en liquidatie-uitkeringen. Nu passeren de overblijvers nog eens de revue.

Welke zijn dat? Vooreerst: je kan de meeste informatie, inclusief de uitgifteporspectussen vinden op deze web-pagina van KBC Op diezelfde website kan je ook de persberichten nalezen en de jaarverslagen inkijken van de laatste vijf tot zes jaar. 

Diegem-Kennedy: Er werden 102.000 certificaten uitgegeven in juni 1997 tegen BF 10.000. (€248).  Het opgehaalde kapitaal bedroeg omgerekend €25.29 M. De gebouwen waren nieuw en werden geleased aan DHL. Op 21 feb 2013 werd besloten om de lease-overeenkomst met 9 jaar te verlengen vanaf 1 oktober 2014. De huidige lease loopt dus eind september 2023 af. Er komt dus opnieuw een cruciaal moment aan.  Het boekjaar loopt van begin juli tot eind juni van het daaropvolgende jaar. Diegem Kennedy betaalt een coupon uit in de loop van september.

Distri-Land: In Jan 1989 werden er 62.100 certificaten uitgegeven tegen BF 10.000. Het opgehaalde kapitaal bedroeg omgerekend €15.39 M. Van de oorspronkelijke 20 baanwinkels werd een aantal verkocht. Retail Estates heeft in nov 2003 een bod uitgebracht op Distri-Land waarbij een meerderheid (ruim 80%) van certificaathouders daarop is ingegaan. Daardoor is de free float minder dan 13.000 certificaten. Meer dan 33 jaar na uitgifte en met winkelpanden tot 40 jaar oud, lijkt het certificaat te overleven bij de gratie van Retail Estates.

Immo Mechelen City Center: De meest recente uitgifte (2015). Er werden 28.500 certificaten uitgegeven tegen €1000, voor een totaal van €28.5 M. Bij uitgifte betrof dit geen nieuw gebouw (verhuurd vanaf 2004) en het certificaat werd te duur op de markt gebracht. Slechts circa 80% van de certificaten konden geplaatst worden. De jaarlijkse coupons zijn nauwelijks hoger dan de kapitaaldelging. De koers is inmiddels afgegleden naar €576.2. Je vindt meer info in een vroeger blogartikel. 

Zenobe Gramme: Een kantoorcertificaat in Luik. In november 2003 werden 63140 certificaten uitgegeven tegen €250, voor een totaal van €15.79 M. De gebouwen dateren van 1998: bij uitgifte al niet meer echt nagelnieuw. Het certificaat sleepte een bankschuld  van €6.6 M met zich mee. In 2014 werd deze omgezet in een hypotheek met jaarlijkse terugbetalingen. De  terugbetaling van het kapitaal van de hypotheekschuld wordt voor Zenobe Gramme in mindering gebracht bij de kapitaaldelging bij de coupons. Zenobe Gramme werd voor de vermindering van de schuldenlast beloond met een significant koersherstel (laatste notering €233).
 

Discussie

Voor de oudste uitgiftes, is het grootste deel van het kapitaal reeds terugbetaald. De coupons zijn dus volledig of bijna volledig onderworpen aan roerende voorheffing. Dat betekent ook dat bij de uiteindelijke liquidatie bijna de volledige verkoopsopbrengst ook aan RV onderworpen zal zijn. Voor Immo MCC is de totale kapitaaldelging kleiner dan het opgelopen koersverlies sinds uitgifte. Maar voorbeelden uit het verleden: Colonel Bourg, Marcel Thiry en Pleijaden om er maar enkele te noemen,  hebben al bewezen dat een certificaathouder op het eind van de rit lang niet altijd alle kapitaal recupereert.

De tijd dat vastgoedcertificaten als waardevaste investeringen golden, ligt ver achter ons. Als we rekening houden met de looptijd sinds uitgifte van de vastgoedcertificaten, kunnen we ook het opgelopen koersverlies beter inschatten. (Laatst gekende koers op 20 mei)

Certificaat	Koers	Verlies/jaar
Diegem Kennedy	€111	-3.16%
Distri Land	€197	-0.68%
Immo MMC	€575	-8.04%
Zénobe Gramme	€233	-0.38%

Deze eenvoudige benadering geeft voor Distri Land een vertekend beeld, door de terugbetalingen van kapitaal naar aanleiding van de verkoop van enkele winkelpanden. Als we die in rekening brengen, is er allicht een kleine meerwaarde.

Je kan ook op de labels hieronder van de vier certificaten klikken. Je krijgt dan een lijst van vorige artikels waarin dit certificaat besproken werd.