De evolutie van de sectorindex REITE van Europese vastgoedbevaks wordt vergeleken met de FTSE Eurofirst 100 en de sectorindex BEREP van Belgische vastgoedbevaks wordt vergeleken met zijn Europese evenknie en met de BEL20.
Sectorindexen zijn niet nieuw. Maar pas sinds eind november 2010 berekent Euronext een index van Europese vastgoedbevaks. De betrokken Euronext index heeft REITE als symbool. Daarvoor wordt dan het engelse acronym REIT (Real Estate Investment Trust) gebruikt.
Euronext publiceert nu ook een datareeks van een Belgische vastgoedindex met symbool 'BEREP'. Deze is slechts beschikbaar sedert 15 oktober 2012 of net geen 21 maanden. Vergelijkingen over de lange termijn zijn hier dus niet aan de orde. We kunnen enkel nagaan hoe deze index het herstel van de aandelenmarkt, met de BEL-20 als referentie, heeft gevolgd. Tegelijk is het interessant om weten of de Belgische BEREP de bredere Europses REIT kan bijbenen.
De BEREP is een free-float gewogen index van vastgoedbevaks met ISIN: QS0011225263. Er zijn 16 componenten, gaande van Cofinimmo tot QRF, met een marktcapitalisatie van €80 miljoen de liliputter onder de vastgoedbevaks. Er wordt geen document met meer informatie gepubliceerd.
Voor de Europese REIT index is er wel een informatief document beschikbaar met inbegrip van de opgenomen componenten en hun gewicht en ook de verdeling daarvan over de Europese landen. We merken daarbij op dat er een duidelijke overweging (meer dan 50% van de index) is van het Verenigd Koninkrijk, waar de traditie van beursgenoteerd vastgoed diep ingeworteld is. Nederland neemt eveneens een prominente plaats in, vooral doordat het Frans-Nederlandse Unibail-Rodamco (15.7%) als Nederlandse vastgoedbevak is opgenomen. Duitsland komt daarentegen nauwelijks in het plaatje voor. België krijgt met een landengewicht van 4.60% een tweederangsrol toebedeeld.
Sectorindexen zijn niet nieuw. Maar pas sinds eind november 2010 berekent Euronext een index van Europese vastgoedbevaks. De betrokken Euronext index heeft REITE als symbool. Daarvoor wordt dan het engelse acronym REIT (Real Estate Investment Trust) gebruikt.
Euronext publiceert nu ook een datareeks van een Belgische vastgoedindex met symbool 'BEREP'. Deze is slechts beschikbaar sedert 15 oktober 2012 of net geen 21 maanden. Vergelijkingen over de lange termijn zijn hier dus niet aan de orde. We kunnen enkel nagaan hoe deze index het herstel van de aandelenmarkt, met de BEL-20 als referentie, heeft gevolgd. Tegelijk is het interessant om weten of de Belgische BEREP de bredere Europses REIT kan bijbenen.
De BEREP is een free-float gewogen index van vastgoedbevaks met ISIN: QS0011225263. Er zijn 16 componenten, gaande van Cofinimmo tot QRF, met een marktcapitalisatie van €80 miljoen de liliputter onder de vastgoedbevaks. Er wordt geen document met meer informatie gepubliceerd.
Voor de Europese REIT index is er wel een informatief document beschikbaar met inbegrip van de opgenomen componenten en hun gewicht en ook de verdeling daarvan over de Europese landen. We merken daarbij op dat er een duidelijke overweging (meer dan 50% van de index) is van het Verenigd Koninkrijk, waar de traditie van beursgenoteerd vastgoed diep ingeworteld is. Nederland neemt eveneens een prominente plaats in, vooral doordat het Frans-Nederlandse Unibail-Rodamco (15.7%) als Nederlandse vastgoedbevak is opgenomen. Duitsland komt daarentegen nauwelijks in het plaatje voor. België krijgt met een landengewicht van 4.60% een tweederangsrol toebedeeld.
 |
| Landenweging van de componenten opgenomen in de Eurnoext REIT index (Symbool: REITE; ISIN: QS0011070230) |
Benchmark
Euronext suggereert de FTSE Eurofirst 100 als benchmark voor de REIT sectorindex. Deze pan-eurpese index is niet enkel free-float gewogen(1) maar neemt telkens voor de belangrijkste sectoren de Europese marktleider op. Dit heeft een toegevoegde waarde ten opzichte van een zuiver kapitalisatie gewogen index, omdat alle sectoren a priori vertegenwoordigd zijn. De datareeks van deze FTSE Eurofirst 100 index gaat terug tot 2006.
In onderstaande grafiek wordt de waarde van de FTSE Eurofirst 100 herschaald, zodat de beginwaarde samenvalt met die van de REIT sectorindex. Dit laat een ideale vergelijking toe. Voor de REIT sectorindex kan de waarde onmiddellijk op de as afgelezen worden: deze index werd niet herschaald naar een 'arbitraire' beginwaarde (bvb 100%).
In onderstaande grafiek wordt de waarde van de FTSE Eurofirst 100 herschaald, zodat de beginwaarde samenvalt met die van de REIT sectorindex. Dit laat een ideale vergelijking toe. Voor de REIT sectorindex kan de waarde onmiddellijk op de as afgelezen worden: deze index werd niet herschaald naar een 'arbitraire' beginwaarde (bvb 100%).
 |
| REIT sectorindex (zwart) ten opzichte van de FTSE Eurofirst 100 (rood); begindatum 29 nov 2010; klikken voor maximale vegroting |
De Europese schuldencrisis verzwakt de aandelenmarkten over 2011, terwijl de REIT vastgoedindex aanvankelijk vrij goed standhoudt. Maar na de zomer gaat het echt fout. Waar de bredere aandelenindex na een korte eindejaarsopleving begin 2012 een hogere dip neerzet, gaat het met de REIT index naar een nieuw dieptepunt. Het herstel is daarna wel forser. Eind 2013 lijkt de FTSE Eurofirst 100 de REIT index bij te benen, maar sinds begin dit jaar heeft de rally van de Europese vastgoedbevaks een tweede adem gevonden en loopt de REIT index verder uit op de FTSE Eurofirst 100. We kunnen geenszins besluiten dat de REIT index over de beschouwde periode een lagere volatiliteit heeft dan de brede marktindex. De fluctuaties lijken in tegenstelling zelfs iets groter en abrupter te verlopen.
De Belgische index van vastgoedbevaks
 |
| Belgische sectorindex van vastgoedbevaks (BEREP), blauw ten opzichte van REITE (zwart) en de BEL-20 (rood) sinds 15 okt 2012; begindatum 15 okt 2012; klikken voor maximale vegroting |
In bovenstaande grafiek wordt over maand de vergelijking gemaakt tussen de BEREP index van de Belgische vastgoedbevaks (blauw), de Europese REIT index en de Bel-20. De BEREP volgt aanvankelijk de BEL-20 in zijn stijgende trend, maar moet sinds de zomer van 2013 de rol lossen. Sinds begin dit jaar gaat de stijging van de Europese REIT index voor de Belgische vastgoedbevaks eveneens te snel. Op basis van de voorbije 21 maanden mogen we dus niet besluiten dat het Belgische beursgenoteerde vastgoed buitensporig duur geworden is.
EPRA / NAREIT
Een bredere benchmark tussen het beursgenoteerd vastgoed in de verschillende continenten en de grote landen kan gevonden worden op de site van de EPRA (Eurpean Public Real Estate Association). Vele publicaties zijn niet publiek beschikbaar, maar de belangrijkste datareeksen met REIT-indexen zijn dat wel. Onderstaande grafieken tonen een 15-jarig overzicht van zes belangrijke vastgoedmarkten. De eerste grafiek geeft naast de globale index (pas sinds 2005) ook een Europese index ("European developed markets") en een Aziatische index. Alle indexen worden opgesteld in de locale valuta maar zijn daarna naar euro omgerekend.
 |
| Aziatische vastgoedindex (blauw), Europese vastgoedindex (zwart) en wereldwijde index (rood). - klikken voor maximale vegroting |
Een tweede grafiek vergelijkt de vastgoedmarkten van de US, het Verenigd Koninkrijk en de Eurozone.
 |
| Britse REIT index (rood), Amerikaanse (US) index (blauw) en Eurozone index (zwart); - klikken voor maximale vegroting |
Het valt onmiddellijk op welke proporties de overwaardering van de vastgoedmarkten in de periode 2006-2007 hebben doorgemaakt. De stijging was het sterkst in Europa en dan vooral in de eurozone. Het aantrekken van de euro, na een zwakke start in 1999-2000 is hieraan niet vreemd. Tijdens de financiële crisis van 2008, die zijn oorsprong vond door de sub-prime hypotheken in de US, gaat het met alle REIT indexen abrupt lager. De volledige beurswinst van de 21ste eeuw moet eraan geloven. De REIT indexen van het VK en de US gaan zelfs behoorlijk onder dat niveau. Het herstel van de Amerikaanse REITs is daarna wel krachtiger. Het ligt voor de hand dat vooral de REITs uit Eurozone het meest last gehad hebben van de obligatiecrisis in de zwakkere economieën van de eurozone. Vanaf 2013 is een duidelijke inhaalbeweging aan de gang. De REITS van het VK hebben erg te lijden gehad tijdens de financiële crisis en het herstel was tot 2012 eerder aarzelend. Pas in de loop van vorig jaar heeft de REIT index van het VK het niveau van begin 1999 opnieuw overschreden. De inhaalbeweging van de Britse REITs lijkt nog maar net uit de startblokken.
Nota's:
(1): free-float gewogen: het indexgewicht van elk opgenomen aandeel wordt bepaald door de beurskapitalisatie beperkt tot het percentage vrij-verhandelbare aandelen. Als bvb een controlerende holding, familiale aandeelhouder en/of een verzekeringsmaatschapppij samen 30% van de aandelen vast aanhouden, dan is de free-float 70%.
Nota's:
(1): free-float gewogen: het indexgewicht van elk opgenomen aandeel wordt bepaald door de beurskapitalisatie beperkt tot het percentage vrij-verhandelbare aandelen. Als bvb een controlerende holding, familiale aandeelhouder en/of een verzekeringsmaatschapppij samen 30% van de aandelen vast aanhouden, dan is de free-float 70%.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten