Koopjesperiode Belgische GVV voorbij

20 maart 2019
Investeerders in gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) zullen al gemerkt hebben dat de koopjesperiode achter de rug is. De beste leerlingen stellen al een hele poos hun hoogste jaarkoers bij naar boven, terwijl ook de kneusjes hun laagste jaarkoers achter zich gelaten hebben.

De brede standaard tabel geeft een overzicht van 17 GVV'n genoteerd op Euronext Brussel.
Er is vooreerst de ticker-code (met link naar de Euronext notering), gevolgd door de home pagina of de 'investors-page' van de website van de verschillende GVV'n. Aan de naam in de derde kolom is tegelijk ook de link toegevoegd naar de conversatiedraad op het Spaargids forum. Je vindt eveneens de totale marktkapitalisatie (in miljoen euro) en het aantal aandelen.
WDP heeft Cofinimmo verdrongen als absolute marktleider.  Het percentage vrij verhandelbare aandelen is wel hoger voor Cofinimmo dan voor WDP.  Naast Cofinimmo heeft WDP nu ook een BEL20 zitje afgedwongen.  In de laatste kolom werd de ISIN-code toegevoegd.

EPRA

EPRA of "European Public Real Estate Association" publiceert data en statistieken over beursgenoteerde vastgoedvennootschappen (REITS) waardoor zij ook de meeste GVV'n opvolgen. EPRA heeft een internationale standaard om de netto-actiefwaarde per aandeel te berekenen: 'EPRA-NAV'.  Een tweede variant 'EPRA-NNAV' houdt ook rekening met rente-indekkingsconstructies. Deze is niet systematisch hoger of lager dan de 'EPRA-NAV' die enkel betrekking heeft op de portefeuillewaarde verminderd met de totale schulden van de GVV.  In de tabel vindt U de EPRA-NAV.
De meeste GVV'n publiceren deze EPRA-NAV op hun website, soms elk kwartaal, anders halfjaarlijks, maar zeker in het jaarverslag. De referentiedatum van deze EPRA-NAV is dan ook toegevoegd.
De EPRA NAV verschilt in regel van de netto-actiefwaarde volgens de boekhoudkundige IFRS standaard. Deze laatste wordt algemeen toegepast voor beursgenoteerde bedrijven uit de hele economie. Je vindt soms beide of één van beide zonder duidelijke indicatie, wat de zaken er niet gemakkelijker op maakt.

Maximum en minimumkoers

Het is relatief gemakkelijk om de maximum en minimumkoers over de voorbije 52 weken terug te vinden. Deze staan aangegeven bij de notering op de website van Euronext. Een kleine berekening volstaat om te verifiëren of die koers-extremen ver uit elkaar liggen of juist erg dicht in de buurt. Met andere woorden: was de koers het afgelopen jaar erg beweeglijk of eerder constant.  Een 'relatieve sterkte' geeft dan aan waar de koers zich bevindt in dit interval. Een waarde veel hoger dan 50% geeft aan dat we dichter tegen de maximumkoers aanleunen. Een percentage met 1 cijfer geeft aan dat we ons nauwelijks boven het minimum bevinden. Een jaarminimum is evenwel geen betekenisvolle steun bij een dalende koerstrend. Een jaarmaximum is evenmin een solide weerstand.

Evaluatie op 19 maart

Sinds enkele weken lopen de koersen van de GVV'n op, waardoor een aanzienlijk aantal hun hoogste jaarkoers naar boven toe heeft bijgesteld. Maar ook enkele GVV'n met winkelvastgoed, die het recent zwaar te verduren kregen, noteren nu al beduidend boven hun minimum jaarkoers.

De hierboven vermelde tabel wordt periodiek geactualiseerd.  Daarom vind je hier de link naar de tabel op 19 maart die hoort bij deze analyse.

De succesverhalen bij uitstek zijn WDP en Montea, de twee logistieke GVV'n. Montea heeft na het terugvallen van de koers bij de kapitaalverhoging een verschroeiend herstel neergezet tot een hoogste jaarkoers van €71,80 kort na opening op 18 maart. Daardoor is Montea ook de vijfde GVV waarvan de beurskapitalisatie het miljard euro overschrijdt. WDP rijgt al enkele weken nieuwe hoogste jaarkoersen aan mekaar.  Beide logistieke GVV'n noteren met een aanzienlijke premie (meer dan 100%) t.o.v hun EPRA-NAV. 

Aan het andere uiteinde vinden we enkele retail GVV'n zoals QRF dat ondanks een herstel vanaf zijn €12.70 jaarminimum nog steeds ruim 35% onder de EPRA-NAV noteert. Door afwaarderingen ligt de nettowinst (€0.11)  veel lager dan het EPRA exploitatiesaldo (€1.52). Het dividend werd ook verlaagd tot €0.80, wat er ook toe bijdraagt dat de schuldgraad gereduceerd kan worden.  De inbreng van activa tegen nieuwe aandelen (aan €16 en dus boven beurskoers) verbetert ook de schuldratio.

Wegens de mislukte overname van Vastned Retail Belgium door zijn Nederlandse moedermaatschappij is de koers van deze GVV ook fel teruggevallen, maar gaat inmiddels opnieuw in stijgende lijn. Met bijna 11% is het disconto t.o.v de EPRA-NAV nog hoog.

Wereldhave Belgium, dat recent nog zijn laagste jaarkoers had bijgesteld, heeft na een forse remonte een disconto ingeruild voor een bescheiden premie. Ascencio heeft na een mooi koersherstel eveneens komaf gemaakt met het disconto. 

Befimmo, de enige GVV die enkel inzet op kantoorvastgoed, noteert nog weinig beneden zijn hoogste jaarkoers, waardoor het historisch disconto is teruggelopen tot 9.2%. Bij Immo-Moury kan je een gelijkaardig disconto (-8.2%) interpreteren als een korting wegens gebrek aan liquiditeit.

Overigens noteren alle GVV'n die recent hun hoogste jaarkoers bereikt hebben, eveneens met een premie. Het lijstje is lang. Naast de al eerder vermelde GVV'n zijn dat Aedifica, Cofinimmo, Care Property Invest, Home Invest Belgium, Intervest Off. & Ware, Leasinvest, Retail Estates en Xior.

Hiermee is het duidelijk dat de koopjesperiode achter de rug is.  Kopen beneden de EPRA-NAV kan nog steeds, maar daar staat dan wel een bovengemiddeld risico tegenover. Befimmo moet zijn renovatieprojecten tot een goed einde brengen en nieuwe (bij voorkeur langlopende) huurcontracten binnenhalen. QRF moet nog verder werken aan het reduceren van de schuldgraad, het herschikken van de portefeuille (verschuiven van de focus naar de centrumsteden) en het valoriseren van leegstaande winkels en/of appartementen boven winkelpanden.