Rendabiliteit van de Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschappen

Het netto dividend rendement is wat de belegger het meest aanbelangt. Dat is evenwel niet de enige maatstaf die gehanteerd kan worden.

EPRA = European Public Real Estate

Koers en netto dividend van een Belgische GVV worden door elke belegger nauwlettend in het oog gehouden. De nettowaarde per aandeel ligt al iets moeilijker, vooral omdat er verschillende definities zijn. Ik gebruik hier de EPRA NAV per aandeel. Het bruto dividend is doorgaans kleiner dan de courante winst per aandeel; hiervoor wordt de EPRA winst per aandeel gehanteerd. 

Vervolgens is er ook de schuldgraad van een GVV. Deze is wettelijk begrensd op 65% van het eigen vermogen. Andere vastgoedvennootschappen, zoals bvb VGP, zijn hierdoor niet gebonden. Leasinvest Real Estate zal het GVV statuut opgeven en krijgt daardoor ook meer vrijheid.

Het eigen vermogen en de schuldgraad laten toe om de totale waarde van alle activa per aandeel te berekenen. De EPRA winst is een goede maatstaf voor de cash flow. Daaraan kunnen nog meerwaarden toegevoegd worden uit de verkoop van activa. (Vooral Home-Invest slaagt daar vaak in.)

We berekenen naast het netto dividendrendement ook de EPRA winst / EPRA NAV. Dat noemen we EPRA rendabiliteit, maar je zou het net zo goed over 'Return on Net Assets' (RONA) kunnen hebben.

Daarnaast berekenen we ook nog de return op het ingezette kapitaal als EPRA winst / waarde van alle activa.

Voor de Belgische GVV'n ziet het plaatje eruit als volgt:

Nota: Aedifica hanteerde een boekjaar van 18 maanden. De winstcijfers en het dividend werden daarom geannualiseerd op 12 maanden, zodat ze vergelijkbaar blijven met de overige GVV'n.

De EPRA rendabiliteit (RONA) is doorgaans, maar niet altijd, hoger dan het dividend-rendement. In de 'teller' heeft men immers de EPRA winst/aandeel die in principe hoger is dan het bruto-dividend en a fortiori hoger dan het netto-dividend. Als de EPRA NAV in de noemer lager is dan de koers van het aandeel, noteert die GVV met een premie. Zoniet is er een disconto.

Enkel bij Wereldhave Belgium, is het disconto zo hoog dat de EPRA rendabiliteit iets lager uitvalt dan het netto dividend rendement. Het rendement op de totale activa is steeds lager dan dat op de eigen middelen. Het verschil is des te groter naarmate de GVV een hogere schuldgraad heeft. Deze zorgt voor een hefboomeffect. 

Retail GVV'n Ascencio en Retail Estates spannen de kroon inzake return op het eigen vermogen. Ook de logistiekers WDP, Intervest Off & Wareh en Montea doen het niet slecht. Het lage rendement van WDP en Montea is dus het gevolg van de hoge premie, die op zijn beurt het resultaat is van de systematische winstgroei per aandeel.

Wereldhave Belgium en Vastned Retail Belgium hebben een lage schuldgraad, waardoor het EPRA rendement wat lager ligt.

Onderstaande tabel voegt aan deze gegevens ook nog de KW toe, berekend als beurskoers / EPRA wpa.

NAAM	Netto dividend rendement	EPRA rendab.	Rend op total assets	KW	Ticker CODE
Aedifica	2.46%	5.79%	4.05%	25.9	AED
Ascencio	5.32%	8.12%	5.46%	10.8	ASC
Befimmo	4.42%	4.68%	3.42%	12.7	BEFB
Cofinimmo	3.13%	6.70%	4.59%	18.9	COFB
Care Property Invest	2.50%	4.92%	3.36%	27.5	CPINV
Home Invest Belgium	3.51%	4.60%	3.04%	26.8	HOMI
Immo Moury	3.03%	4.42%	3.74%	22.5	IMMOU
Intervest Off & Ware	4.59%	7.14%	5.00%	14.6	INTO
LeaseInvest Real Estate	4.90%	6.58%	4.23%	12.5	LEAS
Montea	1.98%	6.63%	4.81%	28.5	MONT
Qrf	4.32%	5.57%	3.73%	14.2	QRF
Retail Estates	4.46%	7.48%	4.89%	14.2	RET
VastNed Belgium	4.64%	5.22%	4.06%	12.7	VASTB
WDP	1.77%	6.99%	4.77%	31.6	WDP
Warehouse Estate Belgium	5.23%	6.40%	4.38%	13.1	WEB
Wereldhave Belgium	5.85%	5.73%	4.40%	10.3	WEHB
XIOR Student Housing	1.96%	4.99%	3.24%	27.9	XIOR

 Alle parameters werden berekend met de koersen van vrijdag 4 juni. Je vindt de meest recente tabel hier.