24 januari 2018

Liquidatie van de certificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding

Het hing al een hele tijd in de lucht. De beheerders van de vastgoedcertifcaten van Woluwe Shopping en van Woluwe Uitbreiding hadden in twee persberichten van 23 februari en 13 mei 2017 reeds aangegeven dat er met twee vastgoedmakelaars, JLL et CBRE, exclusief zou onderhandeld worden om te zoeken naar een koper, wat na verkoop van het winkelcentrum daarna zou leiden tot het liquideren van de certificaten.

In oktober laatstleden werd dan aangekondigd dat er enkele offertes binnengekomen waren en dat in het belang van de certificaathouders verder onderhandeld werd over de verkoop. Een eerste tentatieve prijsprognose werd vooropgesteld. De uiteindelijke verkoopprijs zou pas na een due-dilligence worden vastgelegd.

Het persbericht van 19 januari brengt nu klaarheid.  Het Woluwe winkelcentrum wordt verkocht aan het Belgische filiaal van het Nederlandse beursgenoteerde Eurocommerical Properties.  De verkoopsobrengsten zouden €302 miljoen bedragen voor Woluwe Shopping en €123 miljoen voor Woluwe Uitbreiding.

Dit zou per certificaat een totale liquidatie-uitkering betekenen van ongeveer €2800 voor Woluwe Shopping. Circa €250 is daarvan een verdeling van het kapitaal, waardoor de netto uitkering, na het inhouden van 30% RV op de boekhoudkundige meerwaarde zou neerkomen op ongeveer €2030.
Voor Woluwe Uitbreiding zou het brutobedrag ongeveer €1140 bedragen.  Na verdeling van het restkapitaal van ongeveer €47 per certificaat en de 30% RV op de boekhoudkundige meerwaarde zou dan een nettobedrag van circa €810 aan de certificaathouders kunnen uitgekeerd worden.

Het eerste liquidatie-dividend zal de hoofdmoot daarvan bedragen, waarna het resterende bedrag in de daaropvolgende maanden kan uitgekeerd worden.

Markt van de Vastgoedcertificaten onthoofd

Eerlang zullen dus ook de twee grootste vastgoedcertificaten, na enkele maanden (of jaren) als liquidatievehikels verdwijnen van de beurstabellen.  De overige winkelcentra: Westland, Basilix en Kortrijk Ring Shopping zijn hen daarin al voorgegaan.

Momenteel bedraagt de totale beurskapitalisatie van de 12 nog noterende certificaten (inclusief het liquidatievehikel Basilix) circa €437 miljoen.  De beurskapitalisatie van Woluwe Shopping bedroeg gisteren 23 jan €207.4 mln en die van Woluwe Uitbreiding bijna €83 mln. Beide certificaten staan samen in voor bijna 2/3 van de totale beurskapitalisatie van de vastgoedcertificaten.

Dat de markt van de vastgoedcertificaten door deze operatie wordt onthoofd is dus geen 'journalistieke overdrijving'.  Gedurende het laatste decennium zijn er immers verschillende volledige liquidaties geweest van vastgoedcertificaten, terwijl enkele andere zijn overgegaan tot verkoop van een deel van hun vastgoedpatrimonium (bvb Distri-Land en Genk Logistics).  In de voorbije jaren is alleen Immo MCC (het Mechelse winkelcentrum) de rangen komen versterken.

GVV's hebben het einde van de vastgoedcertificaten ingeluid.

De gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV's) zoals de vastgoedbevaks nu hernoemd zijn, hebben sinds het eind van de 20ste eeuw de vastgoedcertificaten geleidelijk verdrongen.  Wie de moeite neemt om de historiek van de GVV's na te gaan, zal merken dat de meerderheid daarvan er een nog een relatief kort beursparcours heeft opzitten.  Cofinimmo (1983) en Befimmo (nov 1995) zijn  oudgedienden die ooit nog in frank noteerden.  Serviceflats (okt 1995) werd destijds door de Vlaamse regering opgericht en vervolgens op de fixingmarkt geïntroduceerd. De omvorming naar het GVV statuut volgde pas in 2014 bij de naamsverangdering in Care Property Invest (en de split).

Bij de introductie in 1998 van de wetgeving op de beursgenoteerde en gereglementeerde vastgoedvennootschappen waren er meteen een aantal initiële publieke offertes gevolgd door beursintroductie.  De nieuwelingen luisteren naar de naam van Intervest Offices & Warehouses en Intervest  Retail (later Vastned Retail).  Beide ondernemingen bestaan al langer (1987), maar startten hun beursparcours pas in 1999. Ook Retail Estates bestaat al sinds 1988, maar werd ook pas in 1998 omgevormd naar een vastgoedbevak en naar de beurs gebracht.  Leasinvest is in een gelijkaardige situatie. De vennootschap begon in 1999 van onder de vleugels van AvH zijn beursparcours.
WDP was de vastgoedvennootschap van de rederijgroep van Jos de Pauw, die ook in 1999 werd omgevormd tot een vastgoedbevak.  Ook Home Invest Belgium behoort tot die generatie.

De overige GVV's werden in de 21ste eeuw geïntroduceerd. Daarvan is Aedifica de bekendste naam. Ascencio, Montea, Warehouses Est, lilliputter Immo Moury en naderhand QRF zijn eveneens meer recente beursintroducties. XIOR is de jongste aanwinst onder de GVV's.

Vastgoedcertificaten

Vastgoedcertifcaten (VGCn) zijn beleggingsvehikels die dateren uit de jaren 1970.  Toen was er nog geen beursnotering maar bestonden er wel occasionele veilingen, net zoals dit voor obligaties nu nog het geval is.  Deze eerste certificaten werden meestal uitgegeven tegen 50.000 frank.

In de tweede helft van de jaren 1980 werden verschillende nieuwe VGCn uitgegeven met notering op de contantmarkt, later de enkele fixingmarkt. Deze VGCn werden uitgegeven tegen 10.000 frank.  Enkele van de 'oude' certificaten werden in 5 gesplitst en vervolgens ook op de contantmarkt genoteerd. Dit was onder andere het geval voor Woluwe Shopping, een uitgifte van 1979 ondersteund door de Bank van Brussel-Lambert.

Nieuwe uitgiftes volgden elkaar op tijdens de jaren 1990. De nieuwere generatie VGCn waren onderworpen aan de verlaagde roerende voorheffing.  De RV werd in 1990 teruggebracht van 25% naar 10%.  Dit lage niveau zou niet lang aangehouden worden, maar het verhoogde niveau van 15% was wel gedurende een decennium vaste regel.

Geen eigenaar

In tegenstelling tot aandeelhouders van een GVV is een certificaathouder geen eigenaar van het onderliggend vastgoed van het VGC.  De certificaathouder is een schuldeiser.  Boekhoudkundig komt de certificaathouder voor langs de passiefzijde van de jaarrekening bij het 'vreemd vermogen' (geleend kapitaal op lange termijn).  Het 'eigen vermogen' van een VGC is meestal minimaal en bestaat doorgaans enkel uit de uitgifteprovisies.  In tegenstelling tot GVV's hebben VGCn meestal een voorziene looptijd.  Na 15 tot 25 jaar wordt het vastgoed ten gelde gemaakt en worden de opbrengsten daarvan ook uitgekeerd.  Verkoop van het vastgoed buiten dit 'tijdsvenster' kan enkel na goedkeuring door een bijzondere algemene vergadering van certificaathouders.

De huurinkomsten worden, na inhouding van uitgaven voor onderhoud, verdeeld onder de certificaathouders.  Een deel van die huurinkomsten wordt beschouwd als een kapitaalsdelging en is dus niet onderworpen aan roerende voorheffing (RV).  Het overige gedeelte is een rente die wel aan RV onderworpen is.
Keerzijde van de medaille is dat, bij de uiteindelijke liquidatie van het VGC alleen het resterende kapitaal volledig aan de certificaathouders uitgekeerd wordt.  De rest wordt beschouwd als een meerwaarde die eveneens onderworpen is aan RV.
U voelt meteen het probleem: nadat gedurende jaren een deel van de inkomsten vrijgesteld was aan een RV van 10% tot 15% (later in stappen oplopend tot 30% in 2018), wordt nu de volledige meerwaarde belast tegen 30%.  Certificaathouders hebben het inmiddels begrepen:  de meeste VGCn noteren hierdoor ver beneden de oorspronkelijke uitgiftekoers.  Enkele gelukkige uitzonderingen zijn de (meestal oude) VGCn met een winkelcentrum als onderliggend vastgoed.  De dagen zijn lang vervlogen dat ook kantoorcertificaten met een aanzienlijke meerwaarde konden geliquideerd worden (bvb Schumanplein en Terhulpen).  VGCn genieten evenmin van een verminderde beurstax. 

Los van de fiscale nadelen slaat een VGC doorgaans op één enkel gebouw of op een vast en beperkt patrimonium.  Het maximaliseren van het rendement brengt mee dat de investeringen meestal ondermaats blijven, zodat de waarde van het vastgoed er niet op vooruitgaat.  De beheerders mogen ook geen reserves aanleggen voor renovaties, maar moeten alle kosten betalen uit lopende inkomsten of via extra kredieten.  Waardecreatie is niet echt aan de orde en de beheerders worden er doorgaans ook niet op afgerekend.  U begrijpt het al:  de race tussen een GVV en een VGC is als die tussen een Olymisch atleet en en amateur.  


Geen opmerkingen:

Een reactie posten