18 oktober 2013

Vastgoedcertificaten: een markt met twee versnellingen

Het is hier al herhaaldelijk aan bod gekomen hoe de certificaten van commercieel vastgoed stuk voor stuk boven hun uitgiftekoers noteren, terwijl de kantoorcertificaten in het beste geval nog ongeveer de helft daarvan halen ...

Petercam BRECS returnindex

Beide categorie├źn zijn in de Petercam BRECS returnindex vertegenwoordigd, maar de winkelcertificaten hebben door hun voorbije successen hun beurskapitalisatie zien toenemen. Zij hebben dan ook een hoog gewicht (bijna 75%) in de Petercam index. De kantoorcertificaten zijn nog slechts een schaduw van zichzelf en staan nog amper voor 20.2% van die index. Het saldo zijn de certificaten in liquidatie en Genk Logistics (3.2%).
Petercam BRECS returnindex (blauw, linkse as) en het dividendrendement in % (rood, rechtse as)
Klikken om te vergroten
De Petercam BRECS noteert met bijna 72.000 punten (eind 1985 = 10.000) aan een historisch maximum. Het gemiddelde dividendrendement ligt net beneden 6%. Daarmee geven de vastgoedcertificaten de meeste vastgoedbevaks het nakijken.

Als benchmark voor de prestatie van de vastgoedcertificaten bestuderen we nu de Bel20 netto returnindex ten opzichte van de Petercam BRECS return. Doordat beide indices van het returntype zijn, wordt het effect van het hoge rendement van de vastgoedcertificaten hierbij geneutraliseerd.

Petercam BRECS (blauw, wekelijkse observaties) tegenover de Bel-20 netto returnindex (rood, dagelijkse observaties)
Voor beide werd de laatste notering in december 2009 als referentie (=100%) genomen.
Klikken om te vergroten
Vooral bij de terguval van de bredere beurs gedurende 2011, houdt de BRECS zich bijzonder sterk. Het prestatieverschil loopt snel op. Het beursherstel tijdens 2012-2013 verloopt met horten en stoten, terwijl de BRECS aanvankelijk afvlakt en eind 2012 duidelijk verzwakt. Het prestatieverschil loopt terug. De Bel20 netto return heeft intussen de kloof ongeveer gedicht, dit ondanks een historisch hoog niveau van de BRECS index.

Winkelcertificaten

Als de Petercam BRECS zich kranig houdt, hebben we dat vooral te danken aan de winkelcertificaten. Naast het revival van Kortrijk Shopping, is ook Basilix (dat eind november zijn coupon uitbetaalt) aangetrokken. Woluwe Uitbreiding heeft sedert begin dit jaar een remonte ingezet, terwijl het grotere zustercertificaat Woluwe Shopping wat achterblijft en nog een eind beneden zijn historische topkoers noteert. Er blijft nog onzekerheid ivm de uitbreidingsplannen voor 'Woluwe-Noord'.
Machelen en Machelen-Kuurne worden geleased door Bricorama, eigenaar van de Gamma doe-het-zelf keten. Bricorama heeft een aankoopoptie die in december 2014 afloopt. Voorlopig hebben ze nog geen koopintentie kenbaar gemaakt.  De koopoptie vereist een waardeschatting van een onafhankelijk expert.
De huurkost per m² voor de gebouwen van Machelen-Kuurne is een stuk lager dan die van Machelen. Machelen-Kuurne heeft bovendien betrekking op zes verschillende locaties.  Enkel voor Machelen heeft Bricorama nog een tweede aankoopoptie eind 2019.

Kantoorcertificaten

De meeste kantoorcertificaten mogen dan al boven hun bodemkoers noteren, elke lange termijnbelegger is er toch bekaaid van afgekomen. Eerder dit jaar was er nog wat euforie rond Diegem-Kennedy, waar DHL na afloop van de lease een nieuw huurcontract onderschreef. Na de laatste coupon is de koers echter fel teruggevallen, al blijven we nog steeds aan €105.02 noteren. Door een hogere RV en tegelijk een lagere kapitaaldelging, is de nettocoupon fel afgeroomd ten opzichte van vorig jaar. Beleggers zijn ontgoocheld en verkopen (opnieuw).
Beaulieulaan is onlangs dan weer afgegleden tot net boven €120 (laatste notering €122). In augustus, kort na een meegevallen nettocoupon, werd er bijna €128 betaald.
Antares (€55,1) heeft wat gas moeten terugnemen nadat in augustus nog €57,48 werd betaald. Dat was dan behoorlijk boven de bodem (€47,8) in maart 2013. Antares gaat eind december ex-coupon.
Bij het Luikse "Zenobe Gramme" blijft er ook niets meer over van de koersopleving in februari dit jaar. Na de uitbetaling van de coupon zwalpt de koers op, maar vooral ook neer. Met €120.6 noteren we nauwelijks boven de absolute bodem (€115,25) van eind november 2012. De schuldherschikking (afbetalen van het krediet aan KBC en onderschrijven van een hypotheek) zullen een tijdlang ferm het mes zetten in de tot voor kort riante coupons. Het aflopen van het huurcontract met CMI vreet verder ook aan de inkomstenzijde. Daardoor is er weinig of geen herstelpotentieel voor dit kantoorcertificaat.


Meer lezen over Vastggoedcertificaten?


Een lijst van postings (inclusief de vroegere postings op Mining corner) is te vinden op de indexpagina

Geen opmerkingen:

Een reactie posten