30 januari 2017

Operationele vooruitgang bij vastgoedcertificaten

Het voorbije jaar konden verschillende vastgoedcertificaten uitpakken met huurverlengingen en/of nieuwe huurcontracten.
Zie daarvoor o.a de persberichten over Lux-Airport, Genk Logistics en Zenobe Gramme op de website van KBC Merchant Banking. Daarnaast was er ook een verkoop van een winkelpand door Distri-Land, wat een nieuw liquidatiedividend heeft opgeleverd eind september. De beheerder van Antares ziet een gunstig perspectief voor de eventuele verkoop van het gerenoveerde gebouw C en de markt wordt gepolst naar geĆÆnteresseerde kopers.

De betere operationele gang van zaken vertaalt zich voor Lux-Airport in het hernemen van de uitbetaling van een coupon.  Overigens zijn de couponbedragen van verschillende kantoorcertificaten vroeger stelselmatig teruggelopen: leegstand en renovatie gaan immers samen.  Daarnaast betaalt Zenobe-Gramme sedert 2014 ook het lange-termijnkrediet terug aan KBC.  Dat vermindert de terugbetaling van kapitaal aan de certificaathouders tot een habbekrats.

Voor Diegem Kennedy is 31 jan 2017 een tussentijdse scharnierdatum waarop DHL kan beslissen over de huurverlenging.

Woluwe Shopping ziet zijn uitbreiding-noord uitgesteld omdat de bouwvergunning toegekend door de gemeente St Lambrechts-Woluwe aangevochten wordt voor de Raad van State.  Voor de certificaathouders verandert dit weinig, aangezien er voor het realiseren van de eventuele uitbreiding-noord een nieuwe financiering nodig is.

Operationele vooruitgang, maar een behoorlijke fiscale pad in de korf

De laatste verhoging van de RV tot 30% heeft uiteraard betrekking op het rentegedeelte van de coupons, maar evenzeer op elke liquidatie-uitkering, voor zover die het resterende kapitaal overstijgt. Voor de meer succesvolle certificaten is dit in regel het geval.
De certificaathouder had bij de uitbetaling van eerdere coupons een bescheiden voordeel doordat er geen (toen 15%) RV verschuldigd was op het gedeelte dat als terugbetaling van kapitaal beschouwd werd. Dit komt bij de liquidatie als een boemerang terug en de certificaathouder mag alsnog 30% RV ophoesten op de boekhoudkundige meerwaarde.

De repercussies op het koersverloop laten zich nu al voelen, vooral als we de vergelijking maken met de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (bevaks) die wel op een succesrijk beursparcours kunnen terugblikken.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten