Als we de definitie van een "dividend aristocraat" erop naslaan, dan zijn de sleutelvoorwaarden dat over een lange periode (doorgaans wordt minstens 10 jaar beschouwd) het dividend elk jaar verhoogd werd en dat het brutorendement zich tussen de 3% en 6% situeert.
Deze laatste voorwaarde bepaalt immers of een aandeel met een goede trackrecord van dividendverhogingen :
- niet juist daardoor te duur geworden is, waardoor het rendement onder de 3% gedaald is; ofwel
- deze prestatie niet meer zal kunnen waarmaken, waardoor de koers daalt, zodat het dividendrendement nu meer dan 6% bedraagt.
In beide gevallen zijn het de beleggers die collectief bereid zijn steeds hogere prijzen te betalen voor aandelen die de zekerheid van almaar stijgende dividenden bieden of juist geneigd zijn om verlies te nemen op de achterblijvers uit hun portefeuille, ondanks een (nog steeds) hoog dividendrendement. Het weze dus duidelijk dat een hoog rendement geen hoge totale return impliceert: meestal is dit hoge rendement immers het gevolg van een eerder koersverlies.
Als een dividend nooit verlaagd werd (maar soms constant bleef) spreken we van een dividend pseudo-aristocraat. Dit is (of was) het geval voor heel wat van de genoteerde vastgoedaandelen.
GVV'n met een dividendrendement hoger dan 6%
In de periodiek bijgewerkte lijst van vastgoedaandelen vind je een kolom met het dividendrendement. Bovendien is dit een nettorendement (na 30% RV of 15% voor GVV'n met voornamelijk inkomsten uit de zorgsector). Een brutorendement van 6% wordt dus al gehaald bij een nettorendement van 4.2%.
De aandelen uit de zorgsector zitten een heel stuk lager dan dit niveau, dus hoeven we deze in dit opzicht niet te beschouwen.
Op basis van de koersen van vrijdag 2 oktober, ziet dat lijstje er als volgt uit:
Met stip het hoogste rendement (9.76%) en dus de grootst ingeschatte onzekerheid vinden we voor Vastned Retail Belgium, dat winkels in de centrumstraten van de grote Belgische steden bezit. Vastned Retail Belgium is erg diep gedaald onder de bodemkoers van midden maart (bij het begin van de lockdown) en noteert nauwelijks boven zijn tot op heden laagste jaarkoers (€20.30).
Ook Wereldhave Belgium ging fors onderuit en noteert nog steeds onder zijn bodemkoers van midden maart (€47.80) maar wel een stuk boven het paniekniveau van 21 september (€36.60). Reeds eind juni werd een aangepaste financiële kalender gepubliceerd met daarin het voorstel om op de AV van 2 sept een dividendverlaging voor te stellen tot €4.50 (met een tot 80% verlaagde pay-out. De dividendverlaging is m.a.w niet uit noodzaak, maar uit voorzorg.) Hierdoor knipt Wereldhave Belgium zijn jaarcoupon over 2019 pas op 23 oktober. Eerlang zal ook over een eventueel keuzedividend beslist worden. De uitbetaling is daardoor pas voorzien op 13 november. Als we dit in rekening brengen gaat het nettorendement ook naar 7.85%.
Nettorendementen boven 6% vinden we ook nog voor Warehouses Estates, dat onlangs ook fors terrein heeft moeten prijsgeven en voor Befimmo (kantoorvastgoed beleeft ook moeilijke tijden). De overige vastgoedvennootschappen uit het lijstje hebben wel een brutorendement boven 6%, maar blijven daar netto nog onder. We vinden hierbij alle overige spelers uit het retail segment: Ascencio, QRF en Retail Estates. Naast zijn kantoorvastgoed is Leasinvest via een participatie in Retail Estates en directe investeringen in Wenen ook gedeeltelijk op retail vastgoed georiënteerd. Het lijstje wordt afgerond met Intervest Offices & Warehouses. De twijfel over het segment 'Offices' haalt het hierbij op het vertrouwen in het segment 'Warehouses'.
In dit opzicht is het contrast erg groot met de andere 'hybride speler' Cofinimmo dat met een netto rendement van slechts 3.04% wel de vruchten plukt van zijn verschoven focus op zorgvastgoed.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten