25 november 2012

Kapitaalsverhoging Aedifica

Aedifica heeft duidelijk de ambitie om de grootste vastgoedbevak voor residentieel vastgoed te blijven. Vorige kapitaalsverhoging dateert van slechts twee jaar terug. Toen kon per 5 bestaande aandelen op twee nieuwe ingetekend worden aan €33.45, wat het aantal aandelen met 40% liet toenemen. Schulden ten opzichte van het eigen vermogen daalden drastisch. Maar het voorbije investeringsprogramma overstijgt opnieuw de beschikbare middelen. De condities werden op 16 november nabeurs gepubliceerd (PDF). Per 8 bestaande aandelen kan men tegen €37 intekenen op 3 nieuwe. De kapitaalsverhoging leidt dus tot een toename van het aantal aandelen met 37.5%. (In absolute cijfers gaat het uiteraard om meer aandelen dan bij vorige kapitaalsverhoging).

Wat leren we hieruit als belegger? Ten eerste is de inteken-koers hoger dan twee jaar geleden. De korting ten opzichte van de gemiddelde koers voor de kapitaalsverhoging is dan weer wel gelijk. De hogere koers bij intekening is eerder geruststellend dan een bezwaar: Aedifica heeft de middelen goed besteed, wat heeft bijgedragen tot de koersstijging de voorbije twee jaar. De prijszetting (zonder het voorkeurrecht in acht te nemen) is ongeveer gelijk aan de waarde van de netto-activa per aandeel (€37,29, na neerwaartse IAS-39 correctie). Deze gegevens zijn na te trekken in het jaarlijks persbericht n.a.v de jaarresultaten 2011/2012.

De VFB had reeds in maart aangekondigd dat een tweede kapitaalsverhoging voor Aedifica niet al te lang meer zou uitblijven. De schuldgraad was immers opnieuw goed op weg om de kaap van 50% te halen. Wettelijk gezien mogen vastgoedbevaks een maximale schuldgraad van 65% niet overschrijden. Vrijwel alle bevaks hanteren een lagere 'alarmdrempel', vooral omdat in een ongunstige markt voor onroerend goed de waarde van de activa significant kan dalen, waardoor de schuldgraad meteen zou verhogen. Onder zulke omstandigheden vers kapitaal moeten ophalen kan dan een aanzienlijke verwatering voor de bestaande aandeelhouders meebrengen. Vreemd vermogen (schulden) zijn een winsthefboom zolang alles verloopt naar wens: de extra huurinkomsten liggen beduidend hoger dan de financiƫle lasten van het aangegane krediet. Maar een voorzichtige bedrijfspolitiek dient de schulden binnen de perken te houden.
Vastgoedbevaks keren het grootste deel van de bedrijfswinst -wettelijk minimum 80%- uit als dividenden. De groei van de portefeuille kan dus niet of nauwelijks gefinancierd worden met gereserveerde winsten. Dat brengt dan weer mee dat kapitaalsverhogingen verre van uitzonderlijk zijn.

En in het licht van een stelselmatig toenemende roerende voorheffing is een residentiƫle bevak, waarvoor de coupons daarvan waren vrijgesteld, een steeds betere investering. De plannen om voor deze categorie van bevaks een (weliswaar verlaagd) tarief van 15% RV in te voeren, liggen echter klaar.

Addendum 4 december

Bij de kapitaalsverhoging hebben de bestaande aandeelhouders op 88,24% van de nieuw uit te geven aandelen ingetekend. De rest van de intekenrechten wordt vandaag verkocht als scrips, waarmee institutionele partijen op het saldo zullen intekenen tegen dezelfde voorwaarden. De notering van het aandeel wordt geschorst tot deze operatie rond is. De scrips werden verkocht tegen €1.69. De institutionele kopers van die scrips hebben zich ertoe verbonden om, tegen dezelfde voorwaarden als de overige aandeelhouders,  in te tekenen op de rest van de beschikbare nieuwe aandelen.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten