Communicatie schiet tekort

Geen eigenaar

Het is soms al moeilijk om uit te leggen dat een certificaathouder geen mede-eigenaar is van het gebouw in tegenstelling tot de aandeelhouder van een vastgoedbevak. Certificaten zijn eerder verwant met de 'preferente aandelen' die sommige beursgenoteerde ondernemingen uitgeven. Vastgoedbevak Cofinimmo heeft twee reeksen van dergelijke preferente aandelen uitgegeven. Net zoals de coupon van de obligatiehouder niet in het gedrang komt als de winst van de uitgevende onderneming terugloopt, is het dividend van de preferente aandelen vastgelegd. Preferente aandelen zijn dus veeleer schuldinstrumenten waarvan de opbrengst gegarandeerd wordt. Doorgaans kunnen preferente aandelen op vastbepaalde data (meestal vlak na de uitkering van de coupon) omgezet worden in normale aandelen.

Vastgoedcertificaten zijn eveneens schuldinstrumenten. Doordat er evenwel geen aandeel bestaat dat de hoofdmoot van het eigen vermogen behelst (en het risico op zich neemt), is er evenmin een gegarandeerde opbrengst mogelijk. De certificaathouder, die de volledige winst uit de verhuur van het onderliggend vastgoed opstrijkt, ziet zijn inkomsten dalen als de huurinkomsten tegenvallen.
Vastgoedcertificaten worden meestal uitgegeven kort na het opleveren van een kantoorgebouw, logistiek complex (Genk Logistics) of winkelcentrum waarop zij betrekking hebben. Een volledig verhuurd gebouw met geïndexeerde huurcontracten geeft echter een te optimistisch beeld van de toekomstige inkomsten.

Huurrisico

Leegstand, renovatiekosten en commerciële kortingen bij nieuwe huurcontracten zijn even zovele redenen waarom de huurinkomsten kunnen tegenvallen, vooral bij kantoorcertificaten. De koersen van de kantoorcertificaten zijn dan ook zonder uitzondering tot ver onder de oorspronkelijke uitgiftekoers gedaald.
Het is ooit wel anders geweest: certificaathouders van Schumanplein of Terhulpen hebben bvb wel een aanzienlijke meerwaarde kunnen realiseren. We hebben echter moeten ondervinden dat dit eerder de uitzondering dan de regel was.

Communicatie schiet tekort

Waar vastgoedbevaks steevast een eigen website hebben, waarop investeerders terecht kunnen voor jaarverslagen en persberichten, schieten vastgoedcertificaten duidelijk tekort wat communicatie betreft. Naast het verplichte krantenberichtje waarbij het dividendbedrag en de algemene vergadering aangekondigd wordt, moet de certificaathouder zich tevreden stellen met wat er aan informatie via de uitgevende financiële instelling (KBC, AG-Real Estate) ter beschikking gesteld wordt.

Coupon 15 van Genk Logistics:

Werd uitbetaald op 28 februari. Het brutobedrag van €14,178 omvatte €3,768 kapitaalsdelging. Na 25% RV op de overige €10,41 gaf dit een nettocoupon van €11,5755.
De verkoop van delen 4 en 5 van het onderliggend vastgoed gaf vorig jaar aanleiding tot een liquidatie dividend. De recurrente huurinkomsten zijn daardoor uiteraard gedaald. De uitgaven voor de aflossing van de hypotheek (grotendeels kapitaalsdelging) komen ten laste van de resterende huurinkomsten, waardoor de coupon aanzienlijk is teruggelopen. De gestegen RV neemt een hap meer uit wat overblijft.
De certificaathouders hebben het niet zo begrepen en verkopen waardoor de koers  naar €114 zakt. Het netto couponrendement stijgt daardoor naar 10%.

Coupon 10 van Zenobe Gramme:

Zenobe Gramme noteert op 12 maart ex-coupon. Een nettobedrag van €16,30 wordt vanaf 15 maart uitbetaald. Met €12,62 ligt de kapitaalsdelging veel hoger, maar ook daarin zal verandering komen. Zenobe Gramme gaat immers werk maken van het aflossen van de lening (€6,6 miljoen) aan KBC. €600.000 komt ten laste van de kapitaalsdelging volgend jaar, terwijl voor de hoofdmoot een hypotheek met vast terugbetalingsschema aangegaan wordt. Ondanks verlenging van enkele bestaande contracten, zullen de huurinkomsten over 2013 ongeveer 8% dalen. Momenteel is het kantorencomplex volledig verhuurd; Cockerill Mechanical Industries zal echter vanaf oktober het gebouw verlaten. Als we de aanpassingswerken aan de technische installaties (begroot over het afgelopen en de volgende twee boekjaren) en de opfrissingswerken voor herverhuurde kantoorruimte in rekening brengen, zal de volgende coupon aanzienlijk lager uitvallen. Meer details vindt U op KBC Real Estate Securisation.


Meer lezen over Vastggoedcertificaten?

Een lijst van postings (inclusief de vroegere postings op Mining corner) is te vinden op de indexpagina