Het eerste
semester van 2013 hebben de vastgoedcertificaten een inhaalbeweging ingezet na
een belabberd 2012. Bij de laatste notering op 20 juni heeft de Petercam BRECS
returnindex opnieuw de kaap van de 70.000 gerond. Het rendement is tot 6%
teruggevallen. Daar kunnen obligatiehouders alleen maar van dromen.
Ooit was het wel anders: in de vroege jaren 1990 lag het couponrendement van de vastgoedcertificaten een stuk beneden de obligatierente. Vastgoedcertificaten waren overprijsd en werden ten onrechte beschouwd als beleggingen met een geïndexeerde opbrengst.
Intussen weten we wel beter: kantoorcertificaten zien hun inkomsten teruglopen na elk afgelopen huurcontract. Ofwel dienen de huurvoorwaarden neerwaarts bijgesteld te worden, ofwel zijn er andere commerciële toegiften nodig om de huurder aan boord te houden. Kantoorgebouwen verouderen sneller dan werd aangenomen en de stijgende verwachtingen van de huurders maken renovaties onontbeerlijk. Dit zijn lange-termijntrends waar niet aan te ontkomen is.
De eerste tabel omvat de koers, het volume en de omzet bij de laatste notering, aantal certificaten in omloop, marktkapitalisatie…
In dit lijstje is het scheepvaartcertificaat Hanzevast CS1 teruggevallen tot de verschrotingswaarde van de twee kustvaartschepen. De exploitatie is structureel verlieslatend en de tarieven voor stukgoed en droge bulk hebben nog geen herstel in de mars. Deze certificaten werden tegen €1000 naar de markt gebracht en zouden een zesmaandelijkse coupon uitbetalen. De enige coupon die ooit uitbetaald werd, ligt boven de koers van de laatste notering. Een ferme kater voor de certificaathouders.
De tweede tabel geeft de laatste coupon en datum (eerstvolgende coupon voor Machelen) en het couponrendement. Daarnaast zijn ook de koers van 29 juni 2012 en de procentuele koersevolutie opgenomen. Dit laat dan toe om de return te berekenen. Voor de liquidatievehikels die over de voorbije 12 maand één of meer grote bedragen hebben uitgekeerd, werd de berekening niet gemaakt (wegens niet vergelijkbaar).
Slechte punten zijn er voor Genk Logistics met een return van -16.4%, St Goedele (-23%) en ook voor Zenobe Gramme (-16.7%). Distri-Land laat een negatieve return van -2.5% optekenen. Voor Beaulieulaan compenseert de coupon ternauwernood het koersverlies over het voorbije jaar, zodat we met een schamele return van 0.96% genoegen moeten nemen. Ook Woluwe Shopping haalt niet de koers van een jaar geleden, zodat ook daar de return op amper 1.24% ligt.
Tabel 2
Meer lezen over Vastggoedcertificaten?
Een lijst van postings (inclusief de vroegere postings op Mining corner) is te vinden op de indexpagina
Ooit was het wel anders: in de vroege jaren 1990 lag het couponrendement van de vastgoedcertificaten een stuk beneden de obligatierente. Vastgoedcertificaten waren overprijsd en werden ten onrechte beschouwd als beleggingen met een geïndexeerde opbrengst.
 |
| BRECS returnindex (blauw - linkeras) en rendement (rood -rechteras) Laatste observatie op 20 juni. |
Intussen weten we wel beter: kantoorcertificaten zien hun inkomsten teruglopen na elk afgelopen huurcontract. Ofwel dienen de huurvoorwaarden neerwaarts bijgesteld te worden, ofwel zijn er andere commerciële toegiften nodig om de huurder aan boord te houden. Kantoorgebouwen verouderen sneller dan werd aangenomen en de stijgende verwachtingen van de huurders maken renovaties onontbeerlijk. Dit zijn lange-termijntrends waar niet aan te ontkomen is.
Daardoor
noteren kantoorcertificaten nu in het beste geval net boven de helft van de
koers bij uitgifte.
Voor de
certificaten die op commercieel vastgoed (shopping malls, baanwinkels)
betrekking hebben, liggen de kaarten net andersom: alle dergelijke certificaten
zagen over de lange termijn hun inkomsten inderdaad oplopen en noteren daardoor
allemaal boven de oorspronkelijke uitgiftekoers. Ook Distri Land noteert ondanks
verscheidene gedeeltelijke liquidaties zelfs nog steeds aan €300.
Wat was nu de tendens gedurende de afgelopen 12 maand?
De twee
tabellen onderaan dit artikel geven een stand van zaken voor de vastgoedcertificaten.
Liquidatievehikels
Alle certificaten zijn opgenomen, ook de liquidatievehikels die ofwel geen dividend uitgekeerd hebben, ofwel over de voorbije 12 maand een liquidatie-dividend uitgekeerd hebben en waarvan de koers daardoor meestal niet meer vergelijkbaar is met de koers een jaar eerder.
Een liquidatie kan lang aanslepen, vooral als er een juridische procedure loopt. Marcel Thirylaan is in dat geval en ook Finest ziet de verkoop van de percelen bouwgrond (het overblijvend actief) gedwarsboomd door een juridisch steekspel. In dergelijke situaties kan de koers alle kanten uit, naargelang het verloop van de procedure en de perceptie van de belegger daaromtrent. Een gunstige gerechtelijke uitspraak is vaak niet definitief en als de certificaathouders daardoor teleurgesteld worden, kan de koers opnieuw onderuit gaan.
Zowel Finest als Marcel Thirylaan behoren tot de absolute winnaars over de voorbije 12 maanden. Niets zegt evenwel dat de certificaathouders binnenkort zullen vergoed worden voor het lange wachten. Door de lage beurskapitalisatie en de hoge spread tussen bied- en vraagkoers is de investering in een liquidatievehikel een hachelijke onderneming. Vaak is ook het leeuwendeel van het kapitaal al terugbetaald (bij eerdere coupons en/of bij de liquidatie-uitkeringen). Daardoor dient men er rekening mee te houden dat het gehele bedrag van de finale opbrengst onderworpen kan zijn aan 25% RV.
Liquidatievehikels
Alle certificaten zijn opgenomen, ook de liquidatievehikels die ofwel geen dividend uitgekeerd hebben, ofwel over de voorbije 12 maand een liquidatie-dividend uitgekeerd hebben en waarvan de koers daardoor meestal niet meer vergelijkbaar is met de koers een jaar eerder.
Een liquidatie kan lang aanslepen, vooral als er een juridische procedure loopt. Marcel Thirylaan is in dat geval en ook Finest ziet de verkoop van de percelen bouwgrond (het overblijvend actief) gedwarsboomd door een juridisch steekspel. In dergelijke situaties kan de koers alle kanten uit, naargelang het verloop van de procedure en de perceptie van de belegger daaromtrent. Een gunstige gerechtelijke uitspraak is vaak niet definitief en als de certificaathouders daardoor teleurgesteld worden, kan de koers opnieuw onderuit gaan.
Zowel Finest als Marcel Thirylaan behoren tot de absolute winnaars over de voorbije 12 maanden. Niets zegt evenwel dat de certificaathouders binnenkort zullen vergoed worden voor het lange wachten. Door de lage beurskapitalisatie en de hoge spread tussen bied- en vraagkoers is de investering in een liquidatievehikel een hachelijke onderneming. Vaak is ook het leeuwendeel van het kapitaal al terugbetaald (bij eerdere coupons en/of bij de liquidatie-uitkeringen). Daardoor dient men er rekening mee te houden dat het gehele bedrag van de finale opbrengst onderworpen kan zijn aan 25% RV.
Tabellen
De eerste tabel omvat de koers, het volume en de omzet bij de laatste notering, aantal certificaten in omloop, marktkapitalisatie…
In dit lijstje is het scheepvaartcertificaat Hanzevast CS1 teruggevallen tot de verschrotingswaarde van de twee kustvaartschepen. De exploitatie is structureel verlieslatend en de tarieven voor stukgoed en droge bulk hebben nog geen herstel in de mars. Deze certificaten werden tegen €1000 naar de markt gebracht en zouden een zesmaandelijkse coupon uitbetalen. De enige coupon die ooit uitbetaald werd, ligt boven de koers van de laatste notering. Een ferme kater voor de certificaathouders.
Tabel 1
|
Naam
|
ISIN
|
Symbol
|
Last
|
Last
Date/Time
|
Volume
|
Turnover
|
#Shares
|
#Mcap
|
ANTARES
|
BE0003676872
|
ANT
|
55
|
28/06/2013 15:00
|
24
|
1320
|
158
|
8.69
|
AUDERGHEM
|
BE0003667780
|
AUDB
|
62.99
|
28/06/2013 15:00
|
99
|
6236.01
|
145
|
9.13
|
BASILIX
|
BE0003674851
|
BAS
|
358
|
28/06/2013 15:00
|
13
|
4654
|
133.15
|
47.7
|
BEAULIEU-AV.
|
BE0003661726
|
BEAB
|
129
|
28/06/2013 15:00
|
233
|
30057
|
351.9
|
45.4
|
COLONEL
BOURG
|
BE0003716306
|
COLB
|
33.76
|
26/06/2013 15:00
|
2
|
67.52
|
92.5
|
3.12
|
DIEGEM
KENNEDY
|
BE0003698124
|
DIEG
|
124.94
|
28/06/2013 15:00
|
25
|
3123.5
|
102
|
12.74
|
DISTRI-LAND
|
BE0003605160
|
DISL
|
300
|
28/06/2013 15:00
|
10
|
3000
|
62.1
|
18.63
|
FINEST
|
BE0003715290
|
FINE
|
6
|
26/06/2013 15:00
|
68
|
408
|
316
|
1.90
|
GENK
LOGIST.
|
BE0003740546
|
GENK
|
125.06
|
28/06/2013 15:00
|
4
|
500.24
|
117
|
14.6
|
HANZEVAST
CS 1 (D)
|
BE0003887073
|
HZV1
|
9.81
|
13/06/2013 15:00
|
5
|
49.05
|
6.7
|
0.07
|
HORIZON
|
BE0003609204
|
HOR
|
44
|
13/06/2013 15:00
|
50
|
2200
|
38.38
|
1.69
|
KORTRIJK
SHOP.
|
BE0003608198
|
KOR
|
435
|
28/06/2013 15:00
|
7
|
3045
|
113.3
|
49.3
|
LOUVAIN
NEUVE 1976
|
BE0105067160
|
LOUV
|
62
|
25/06/2013 15:00
|
15
|
930
|
45
|
2.79
|
LUX-AIRPORT
|
LU0092846210
|
LUXA
|
85
|
27/06/2013 15:00
|
20
|
1700
|
150
|
12.75
|
MACHELEN
|
BE0003655660
|
MAC
|
285
|
27/06/2013 15:00
|
16
|
4560
|
9.178
|
2.62
|
MACHELEN,KUUR.
|
BE0003596070
|
MACK
|
280
|
25/06/2013 15:08
|
13
|
3640
|
31.034
|
8.69
|
MARCEL
THIRY
|
BE0003664753
|
MARC
|
9.6
|
21/06/2013 15:00
|
10
|
96
|
107
|
1.03
|
ST.GUDULE-PL.
|
BE0003620318
|
SAIG
|
110
|
13/06/2013 15:00
|
32
|
3520
|
50
|
5.50
|
WEST.SHOPPING
|
BE0003572808
|
WESB
|
27.85
|
21/06/2013 15:00
|
40
|
1114
|
38.42
|
1.07
|
WESTLAND
2004
|
BE0003812295
|
WESL
|
16
|
23/05/2013 15:00
|
1
|
16
|
122
|
1.95
|
WOL.
EXTENS.
|
BE0003600112
|
WOLE
|
640
|
24/06/2013 15:00
|
27
|
17280
|
103
|
65.9
|
WOL.
SHOPPING
|
BE0003571792
|
WOLS
|
1560
|
28/06/2013 15:00
|
7
|
10920
|
103
|
160.7
|
ZENOBE
GRAMME
|
BE0003809267
|
ZEN
|
124
|
28/06/2013 15:00
|
10
|
1240
|
63.14
|
7.83
|
|
Volume
:
|
Aantal verhandelde certificaten bij laatste fixing
|
Turnover
:
|
Waarde van de verhandelde certificaten bij laatste fixing
|
#Shares
:
|
Aantal certificaten in omloop: in duizenden
|
#Mcap :
|
Marktkapitalisatie in miljoen euro (bij laatste fixing)
|
De tweede tabel geeft de laatste coupon en datum (eerstvolgende coupon voor Machelen) en het couponrendement. Daarnaast zijn ook de koers van 29 juni 2012 en de procentuele koersevolutie opgenomen. Dit laat dan toe om de return te berekenen. Voor de liquidatievehikels die over de voorbije 12 maand één of meer grote bedragen hebben uitgekeerd, werd de berekening niet gemaakt (wegens niet vergelijkbaar).
Slechte punten zijn er voor Genk Logistics met een return van -16.4%, St Goedele (-23%) en ook voor Zenobe Gramme (-16.7%). Distri-Land laat een negatieve return van -2.5% optekenen. Voor Beaulieulaan compenseert de coupon ternauwernood het koersverlies over het voorbije jaar, zodat we met een schamele return van 0.96% genoegen moeten nemen. Ook Woluwe Shopping haalt niet de koers van een jaar geleden, zodat ook daar de return op amper 1.24% ligt.
|
Naam
|
Activiteit
|
Coupon
|
Datum
|
Rendement
|
Koers
29/06/12
|
Koers-evol
|
Return
|
ANTARES
|
Kantoren
|
5.24
|
28/12/2012
|
10.21%
|
56.9
|
-5.37%
|
4.84%
|
AUDERGHEM
|
Kantoren
|
5
|
26/06/2013
|
7.93%
|
66.9
|
-5.94%
|
1.99%
|
BASILIX
|
Retail
|
22.9
|
29/11/2012
|
6.65%
|
345
|
3.63%
|
10.28%
|
BEAULIEU-AV.
|
Kantoren
|
12.8965
|
31/07/2012
|
11.10%
|
141
|
-10.14%
|
0.96%
|
COLONEL
BOURG
|
Ter
liquidatie
|
0
|
0%
|
25.8
|
23.58%
|
23.58%
|
|
DIEGEM
KENNEDY
|
Kantoren
|
18.3134
|
28/09/2012
|
16.49%
|
103.1
|
17.48%
|
33.97%
|
DISTRI-LAND
|
Retail
|
12.75
|
21/02/2013
|
4.32%
|
320.51
|
-6.84%
|
-2.52%
|
FINEST
|
In
liquidatie
|
0
|
0%
|
4.2
|
30.00%
|
30.00%
|
|
GENK
LOGIST.
|
Industrie
& Logistiek
|
11.5755
|
28/02/2013
|
9.56%
|
157.5
|
-25.95%
|
-16.39%
|
HANZEVAST
CS 1
|
Exploitatiecertificaat
|
0
|
0%
|
12
|
-22.32%
|
-22.32%
|
|
HORIZON
|
In
liquidatie
|
20.62
|
7/12/2012
|
(Liq.Div)
|
42.5
|
||
KORTRIJK
SHOP.
|
Retail
|
22.59
|
27/03/2013
|
5.27%
|
425
|
2.30%
|
7.56%
|
LOUVAIN
L.N. 1976
|
In liquidatie
|
525
|
22/03/2013
|
(Liq.Div)
|
503.99
|
||
LUX-AIRPORT
|
Kantoren
|
0
|
0%
|
85
|
0.00%
|
0.00%
|
|
MACHELEN
|
Retail
|
23.75
|
31/07/2013
|
8.28%
|
304
|
-6.67%
|
1.61%
|
MACHELEN,KUUR.
|
Retail
|
21.91
|
19/12/2012
|
8.17%
|
292
|
-4.29%
|
3.88%
|
MARCEL
THIRY
|
In
liquidatie
|
0
|
0%
|
5.02
|
47.71%
|
47.71%
|
|
ST.GUDULE-PL.
|
Kantoren
|
6.51
|
14/02/2013
|
6.05%
|
142
|
-29.09%
|
-23.04%
|
WEST.SHOPPING
|
In
liquidatie
|
30.51
|
29/05/2013
|
(Liq.Div)
|
802.31
|
||
WESTLAND
2004
|
In
liquidatie
|
9.78
|
29/05/2013
|
(Liq.Div)
|
301.21
|
||
WOL.
EXTENS.
|
Retail
|
27.92
|
29/05/2013
|
4.38%
|
577.51
|
9.76%
|
14.14%
|
WOL.
SHOPPING
|
Retail
|
53.22
|
26/06/2013
|
3.43%
|
1585
|
-2.19%
|
1.24%
|
ZENOBE
GRAMME
|
Kantoren
|
16.3
|
26/06/2013
|
13.17%
|
161
|
-29.84%
|
-16.67%
|
Rendement:
|
Couponrendement: coupon / koers
en
gecorrigeerd voor tijd verlopen sinds de couponuitkering
|
Koers-evol:
|
Procentuele evolutie van de koers over het voorbije jaar
|
Return
|
Som van rendement en koersevolutie
|
Meer lezen over Vastggoedcertificaten?
Een lijst van postings (inclusief de vroegere postings op Mining corner) is te vinden op de indexpagina
Geen opmerkingen:
Een reactie posten