24 december 2014

Vastgoedcertificaten in de laatste rechte lijn

Waar we het voorheen nog konden hebben over een eindejaarsrally, dienen we de goede prestatie van de vastgoedcertificaten nu eerder te kwalificeren als de laatste rechte lijn naar de aankomst. Liquidaties van de resterende vastgoedcertificaten zijn immers het prominente nieuws in dit marktsegment.

In de loop van 2014 hebben we al afscheid genomen van Finest, Horizon en Hanzevast, waarmee we op 19 noteringen komen. Voor volgend jaar kan de terugval nog versnellen. In onderstaande koerstabel zijn de liquidatievehikels (die geen inkomsten meer hebben uit vastgoed) in rood weergegeven. De twee certificaten waarvoor liquidatie ook aan de orde is, staan in bruin.

Koerstabel van de vastgoedcertificaten, met daarbij ook de koers eind 2013 en koerswinst/verlies over 2014 (klikken om te vergroten)
Zoals u ziet is de kleine helft van de tabel ingekleurd. Nog slechts 10 certificaten zullen zeker 2016 halen, al moeten we zelfs daar wat kanttekeningen bij maken.

  • Genk Logistics heeft bvb al twee gebouwen verkocht. Het actief heeft nu hoofdzakelijk nog betrekking op het (relatief) recente logistiek complex dat verhuurd is aan Ewals Cargo Care en waarvan de hypotheek dit jaar is afgelost.
  • Voor Basilix hebben de beheerders reeds aangegeven dat ze bij geïnteresseerde partijen polsen naar de intenties een biedingen voor aankoop. De beslissing over een verkoopdeal kan nog enige tijd vergen.

De koersevolutie tov eind 2013 is eveneens aangegeven: het betreft geen return. De (meestal hoge) coupons zijn dus niet in rekening gebracht. Voor de liquidatievehikels die over 2014 een uitkering deden is een koersevolutie uiteraard niet relevant.

Machelen Kuurne

Dit vastgoedcertificaat ging vorige maand over tot een tweede liquidatie-uitkering naar aanleiding van de verkoop van het laatste winkelpand in Wilrijk (waarvoor de verkoopsovereenkomst pas kort voor het verstrijken van het aanbod werd getekend). De akte werd verleden op 27 oktober voor een bedrag van €3,84 M. De certificaathouders kregen op 19 november een brutodividend van €150 (netto €117,32). Zowel Machelen als Machelen-Kuurne noteerden nog aan hun restwaarde van enkele euro. Vandaag 24 december wordt de notering geschorst. De restwaarde wordt uitgekeerd nog voor het jaareinde. Ook van Westland Shopping en Westland 2004 wordt de restwaarde terugbetaald. Op de valreep halen dus nog slechts 15 vastgoedcertificaten het jaar 2015.

Kortrijk Ring Shopping

Kortijk kwam vorige week met een persbericht waarin bevestigd werd dat de kandidaat kopers (Wereldhave Belgium en de Federale Verzekeringen) na hun due dilligence de verkoopsonderhandelingen hebben afgerond met een akkoord over de verkoopprijs van €84,85 M, zodat de verkoop begin 2015 kan doorgaan zonder opschortende voorwaarden.  Dit zou aanleiding geven tot een totale liquidatiewaarde van bruto €695 per certificaat.  Dit bedrag omvat zowel het aandeel in de verkoopsopbrengst als dat van de eigen activa van de stille handelsvennootschap. Die hebben vooral betrekking op de huurinkomsten van het boekjaar 2014.  Aangezien er nog slechts €18 niet uitgekeerd kapitaal rest, zou de netto-opbrengst circa €525 bedragen.

Hieronder een koersgrafiek van Kortrijk-Shopping over de voorbije jaren:

Kortrijk Ring shopping met koers in het blauw en de 'Price-Volume-Trend' indicator (PVT) in rood (klikken om te vergroten)
We merken dat eind 2012 de koers ongemeen diep is teruggevallen, na minder goede huuropbrengsten (vooral) door de leegstand een voormalige Colruyt vestiging in het winkelcomplex en nog versterkt door de hype rond de nieuwe Shopping "K" in het centrum van Kortrijk. Zoals destijds vermeld, was de koersduik nogal overdreven. De PVT nam toen een ferme duik, wat wijst op een hoog volume verhandelde certificaten bij een sterk dalende koers.  De koersrally heeft daarna de 'technische schade' wel enigszins gemilderd. Maar er was evenmin sprake van een uit de hand lopende koopwoede, ondanks de snel oplopende beurskoersen.
De rally na de aankondinging van de verkoopsintentie eind 2013 bracht de beurskoers naar het andere extreem. De laatste notering van €520 reflecteert bijna perfect de verwachte netto-opbrengst.  Kopen loont dus niet meer de moeite en verkopen hoeft evenmin.

Distri-Land

Dit is het tweede winkelcertificaat dat eerder geleidelijk wordt ontmanteld.  Door de verkoop van verschillende van de winkelpanden is de portefeuilletwaarde over de voorbije jaren beduidend teruggelopen.  De weinige resterende certificaathouders hebben dus al het leeuwendeel van hun kapitaal teruggestort gekregen.  Van Distri-Land is slechts een fractie van de het oorspronkelijke aantal van 62100 certificaten nog in omloop, nadat Retail Estates bij een overnamebod ongeveer 75% van de certificaten in handen kreeg.

Antares

De laatst aangekondigde coupon is die van het kantoorcertificaat Antares (€5.60, netto = bruto), ex-coupon op 29 dec. en uitbetaald op 31 december. Er werd een iets hogre provisie geboekt voor de vervanging van de liften. De waardeschatting van €16.7M vrij op naam door van Crombrugghe impliceert een waarde van €105.8 per certificaat. De beurskoers blijft daar beduidend onder.

Tot slot

Een beurskoers beneden de vastgoedwaarde lijkt voor vastgoedcertificaten de regel eerder dan de uitzondering te zijn.  Blijkbaar zijn beleggers enkel voor vastgoedbevaks bereid om meer te betalen dan de portefeuillewaarde.  Vastgoedcertificaten hebben enkele structurele nadelen, zoals de beperking tot één enkel (of een beperkt aantal) gebouwen, wat geen actief portefeuillebeheer toelaat. Daarnaast is er ook nog het fiscale nadeel waarbij de eventuele meerwaarde (boven het nog niet uitgekeerde kapitaal) aan een 25% roerende voorheffing onderworpen is.

Mocht men zich ooit afvragen wat de invloed is van een eventuele meerwaardebelasting op de beurskoersen, dan loont de vergelijking tussen de premies/disagios van vastgoedbevaks en vastgoedcertificaten de moeite als case-study.

4 opmerkingen:

  1. Is Distriland aan de huidige koers overgewaardeerd ? En hoeveel ?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. De waardering van Cushman & Wakefield Valuation Services voor Distri-Land bedraagt €16.841.100. Het betreft een "waarde vrij op naam", dus alle kosten inclusief voor de koper. Zie daarvoor: https://multimediafiles.kbcgroup.eu/ng/published/WP/PDF/Distriland_cp_27_nl.pdf?
      De netto verkoopsopbrengst zou dan ongeveer €15 mln kunnen bedragen of €240 per certificaat. Dat is een brutobedrag, waarvan de meerwaarde onderworpen is aan 25% RV. Met bijna alle kapitaal terugbetaald, zou ik niet rekenen op veel meer dan €180. Het certificaat gaat in februari ex-dividend, wat bijna €14 op kan brengen. Het dividendrendement ligt rond 5.6% netto. Aan een koers van €245 vind ik het ongeveer €50 te duur. Het certificaat is zeer illiquide: er is weinig handel en vraag en biedkoers liggen dus meestal ver uit elkaar.

      Verwijderen
  2. Hallo allemaal

    Voor degenen die failliet zijn, Interdit Bancaire, of die projecten en anderen hebben, maak je geen zorgen, want de kredietfinanciering van onze instelling kan helpen met de lening.

    E-mail: info@creditfinance-bank.com
    Rolandgadner@outlook.de
    WhatsApp-nummer: +33784505888
    Website: https://creditfinance-bank.com

    BeantwoordenVerwijderen