31 oktober 2018

Commercieel vastgoed harder onderuit dan de overige GVV'n.

Eind oktober lijkt ook het ergste leed achter de rug, maar de voorbije week gingen de GVV'n over een breed front lager. Het commerciële vastgoed beleefde bange dagen. De betrokken GVV'n hebben de voorbije weken al stelselmatig hun laagste jaarkoers naar beneden bijgesteld. Ondanks het herstel sinds gisteren 30 okt, lijkt het wat voorbarig om al van een kentering te spreken.

Premies weggesmolten

De spreadsheet geeft een overzicht van de Belgishe GVV'n met koers, hoogste en laagste noteringen over het voorbije jaar, EPRA intrinsieke waarde en premie of disconto.

Winkelvastgoed doet het erg slecht. Niet alleen staan de koersen steevast in de buurt van het jaarminimum ('strength indicator' kleiner dan 10), maar meestal is de koers ook nog eens lager dan de EPRA netto actiefwaarde. Wereldhave Belgium noteert net (-4.5%) onder die EPRA-NAV van december 2017. Vastned Retail Belgium en Ascencio houden het bij een disconto iets boven 16%. QRF (waarover eerder al bericht) spant de kroon met een disconto van bijna 32%.

Alleen Retail Estates (+10.5%), Leasinvest RE (+5%) en Warehouse Estates (+2%) houden nog net stand boven hun EPRA-NAV.  De laatste twee zijn geen pure 'retail-plays' maar hebben een meer gediversifieerde vastgoedportefeuille. Leasinvest RE noteerde eerder deze maand even onder de koers (€85) van de laatste kapitaalverhoging.

Elders in Europa is de situatie al niet beter: Eurocommercial Properties, de nederlandse REIT die ook op Euronext Brussel noteert, ligt ook niet bijster goed op koers; dit ondanks een uitstekende track record van stijgende dividenden. In Frankrijk is ook Klépierre ver teruggeslagen.

De US heeft nog steeds de grootste winkeloppervlakte per inwoner, terwijl de internetverkoop daar minstens even snel stijgt. Het wekt dan ook geen verwondering dat een toenemend aantal shopping malls met structurele leegstand kampt of de deuren sluit. Daarbovenop kwam het faillissement van het Sears, de retail-marktleider die pas in de jaren 1990 door Wall Mart van de troon werd gestoten.

De precaire situatie van het commerciële vastgoed in de US heeft ook aanleiding gegeven tot een stortvloed van downgrades voor beursgenoteerd Europees commercieel vastgoed (vooral vanuit Amerikaanse hoek). Het veelal erg lage leegstandpercentage zou een ander beeld moeten schetsen. Maar daar wordt dan weer de minder goede situatie bij een aantal retailers tegenover gezet, wat zou leiden tot druk op de huuropbrengsten. Vooralsnog lijkt de heksenjacht tegen de retail GVV'n vooral te leiden tot stijgende dividendrendementen.

Keuzedividend

Aedifica ging op 29 oktober ex-coupon (bruto €2,50). Daardoor noteert Aedifica ook in de buurt van zijn jaarminimum. De premie van de koers ten opzichte van de EPRA-NAV is met 41% wel nog relatief hoog. De notering ligt op 29 okt wel akelig dicht bij de impliciete prijs (€72.25) van het keuzedividend. Alleen als het herstel zich doorzet, kan de conversie van dividend-coupons in nieuwe aandelen enigszins succesvol worden. Bij een eerdere gelegenheid werd de ruilvoet naar beneden toe herzien omdat de voordeel voor het keuzedividend in aandelen minstens even krenterig was.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten