28 augustus 2018

QRF City Retail

QRF City Retail werd in september 2013 opgericht. Deze GVV (gereglementeerde Vastgoedvennootschap) heeft het tijdens zijn vijfde beursjaar zwaar te verduren. Vooral de laatste paar weken gaat het van kwaad naar erger.

De voorlopig laagste jaarkoers bedraagt momenteel (28 aug, 14:00) €16,85. Terwijl in April 2015 de koers van QRF piekte op €28,85, werd vorig jaar nog afgesloten op een koers van €24.38.  In januari werd vlot €24 gehaald, maar nog voor het dividend over 2017 werd uitbetaald, was er een eerste uitschuiver tot net boven €20. Terwijl die €20 een steun bleef na de uitbetaling van het dividend (€1.35 bruto, +0.01 tov vorig jaar), werd datzelfde niveau tijdens de maand juli een weerstand, nadat de koers van QRF even tot €19.15 gedaald was.

QRF city retail: koersverloop over 2018 (slotkoersen tot 29 aug) en volume (onderaan)

Sinds begin augustus gaat het van kwaad naar erger en nu lijkt alle steun zoek. Wat daarbij ook verontrust zijn de hoge dagelijkse volumes gedurende de voorbije week.

Het activiteitssegment van QRF leunt het best aan bij dat van VastNed Retail Belgium. Beide GVV’n zijn toegespitst op centrumlocaties in steden.  VastNed Retail Belgium gaat wel uitsluitend voor de toplocaties in Antwerpen, Brussel en Gent.  QRF biedt daarnaast ook nog winkelpanden aan op de beste locaties in enkele kleinere provinciesteden, o.a. Mechelen, Leuven, Sint-Niklaas, Hasselt en Oostende. Daarnaast omvat de portefeuille ook enkele winkelpanden in Luik en in enkele Nederlandse steden.

Veel nieuws valt er overigens niet te rapen. Bij een schuldratio van ruim 54% moeten de plannen voor een verdere groei opgeborgen worden. Een kapitaalverhoging is in de gegeven situatie uiteraard niet aan de orde. Dat zou extreem verwaterend zijn voor de bestaande aandeelhouders.
Het halfjaarverslag gaf een winststijging tot €4.28 M maar een ongewijzigde €0.76 per aandeel over het eerste semester. De EPRA NAV per aandeel werd daarentegen bijgesteld tot €22.68, in lijn met eerdere mededeling over een afwaardering van de panden verhuurd aan H&M, door magere resultaten van deze Zweedse modeketen. De bezettingsgraad is weliswaar iets gedaald naar 95.72%, maar van een problematische leegstand is hoedanook geen sprake.

De toegenomen schuldratio is uitsluitend het gevolg van de afwaardering van de portefeuille. De toename van het aantal aandelen is dan weer het resultaat van de inbreng in natura eind 2017.

Bij een koers van €17 bedraagt de onderwaardering tov de EPRA NAV niet minder dan 25%. De beleggers lijken er niet echt oren naar te hebben.  Deze onderwaardering lijkt eerder een excuus te worden om verder te verkopen: het doorkruist immers de groeiambities, zodat QRF de gevangene wordt van zijn lage beurskoers. Anderzijds is het terugkopen van eigen aandelen niet echt verenigbaar met het statuut van een GVV: minstens 80% van de nettoresultaten moeten immers uitbetaald worden als dividend.

Het effect van de koersdoelverlaging van €24.5 tot €20.5 door KBC Securities vorige week zou al verteerd moeten zijn. De rating bleef bovendien ongewijzigd op 'houden'.
Het tij zal pas keren zodra de 'value-investor' het haalt op de 'momentum seller of shorter'.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten